樓市調控的兩柄利劍——限購和限貸，近期在一些地方出現鬆動的端倪。在“保剛需”的大旗下，一些地方重現利率優惠，外地人購首套房似乎也有了些許“綠色通道”。業內人士指出，“支持居民的合理購房需求、優先保證首次購房家庭的貸款需求”既是保障民生之舉，又是促進房地産業健康發展的動力；不過，以“保剛需”之名變相放鬆調控顯然違背政策精神。調控一旦放鬆，房地産市場可能再度反彈，對此有關部門應保持警惕。

　　當前，全國主要城市的房價已經止漲，重點城市房價普遍回落，樓市調控效果初步顯現，但推動房價繼續上漲的因素依然存在，監管部門尚需鞏固和擴大調控“戰果”。

　　從“房價回歸合理水平”的目標來看，現在多數城市的房價仍然居於高位，房價收入比、房價租金比等參考性指標還沒有接近“合理”的區間。同時，住房供應體系的建設以及土地、稅收、法律法規等長效機制的改革還剛剛起步。如果剛見成效就放鬆調控，房地産市場還是會回到過去的發展軌道上，調控有可能前功盡棄。

　　但是，房地産市場的蕭條也不是調控的目標所在。“十二五”期間，我國的保障房建設將大規模鋪開，分析其構成可以發現，保障房中有相當大一部分是棚戶區改造及其他産權式房屋，城市居民不可能完全通過保障房解決住房問題，商品房市場依然需要健康發展。

　　業內專家認為，監管層應當恰當把握“保剛需”與“抑投資”的雙重目標，嚴格區分自住型購房與投資型購房的差別。其中的關鍵是執行差別化利率政策。對貸款購買第二套及以上住房的家庭，應進一步提高首付款比例，同時執行溢價貸款利率；對於購買首套房的家庭則給予一定的便利及優惠。

　　自房地産宏觀調控以來，多數投資、投機需求已被擠出市場。同時，不少剛需購房者也因此受到影響。出於保障民生的考慮，調控政策不應“一刀切”，區別二套房甚至高端住宅的政策應當更加明晰。其中，直接針對樓市的“限購令”不能放鬆，但在房貸方面可以實行一定程度的“定向寬鬆”。

　　對於長期累積下來的地方土地財政問題，應當通過財稅體制改革來逐步解決。按照國務院發展研究中心專家的觀點，樓市調控必然會帶來地方財政的“陣痛”，但從中長期看，堅持調控有利於地方經濟逐步擺脫對房地産的過度依賴，促進産業結構和收入結構調整。

　　目前來看，樓市調控的“頂層設計”也在加緊推進。其中，作為限購等調控措施的替代性政策和房地産調控的長效機制，房産稅正在加緊研究，而房産稅的徵收方式及力度，必將對樓市下一階段的走勢産生重要影響。（本報記者 林喆）

　　(來源:中國證券報)