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7000億房地産信託壓頂 還款期集中在今後三年

發佈時間:2012年02月23日 10:20 | 進入復興論壇 | 來源:中國經濟週刊 | 手機看視頻


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  深諳現代金融的業內人士時常願意把産業歸納為“三大三小”:銀行、保險、證券屬於“三大”,而基金、信託、租賃則被視為“三小”。當人們把目光聚焦在銀行業高收益、保險業再融資等話題時,信託業正做著“悶聲發大財”的生意。

  根據中國信託業協會最新數據顯示,截至2011年底,我國信託業的資産規模已經超過4.8萬億元,而在2010年底這個數字不過是3萬億元,這意味著這個行業在短短一年內增長了60%以上,而在過去五年間信託公司資産規模年均複合增長率接近70%。

  然而,紅火的信託業卻在發展中蘊藏著挑戰,爆發點很有可能集中在房地産信託領域。“2012年開始,房地産信託將進入償付期,這對於那些過分投資房地産項目的信託公司來説日子會比較難過,如果無法償付就不得不違約展期(延期交割)了。”中信信託有限責任公司總經理蒲堅這樣告訴《中國經濟週刊》。

  根據中金公司公佈的針對房地産信託業的研究報告,7000億元房地産信託還款期將集中在今後三年,其中2012年預計到期信託規模2234億元,總還款額約2500億元,而2013年預計到期規模近2816億元。

  38%信託資金投在房地産

  2011年末,一隻名為“國開城市發展基金集合資金信託計劃”的産品橫空出世,總募集規模500億元,首期募資101億元;基金運作期限8(6+2)年,給出預期年化收益率竟然高達20%~37%。

  上海某信託公司投資研究部負責人告訴《中國經濟週刊》:“這個項目毫無疑問是在豪賭土地價格和房價會在2020年之前大幅度升值,如此高的年化收益率且不説開發商是否會有利可圖,即便從最正常的投資回報率來看也無異於是在放高利貸。”

  “去年11、12月份,銀根非常緊,1月份的狀況沒有多少改善。2011年,全國新增房産開發貸款約3972億元,而同期地産開發貸款減少了約659億元,房地産開發貸款全年總計新增約3313億元。這一數字較2010年、2009年減少了四成。”SOHO中國董事長潘石屹這樣告訴記者。

  實際上,即便是在房地産業火爆的年頭,房地産開發商也樂意與信託合作實現融資。有專業研究機構統計,2010年信託行業共發行了1993億元房地産信託;2011年,這個數字為2670.74億元,佔信託行業總體的比例達38%。與此同時,大型房地産企業發行的信託産品利率在15%左右,中小型在20%左右。

  房地産商的融資渠道像扎口袋一樣被收緊,銀行信貸融資愈發艱難,上市再融資也幾乎停擺,私募股權基金和信託成為為數不多的資金來源渠道,而代價則必須給予高額回報,這被很多業內人士看來無異於飲鴆止渴。

  蒲堅這樣告訴《中國經濟週刊》:“如果房地産信託産品能做到年化15%收益的話,這比銀行利率高多了,其實信託公司起了一個金融普惠的功能,讓普通人都能分享房地産的收益有什麼不好呢?”

  但值得注意的是,之所以信託産品能夠做到15%年化收益,其前提是中國的房地産業需要像2009年和2010年那樣火爆。目前的情況卻是,信託産品即將到期,另一方面房地産業從價、量的角度都已經出現了下跌。因此,在很多業內人士看來,即便信託償付壓力不是壓垮房地産開發商最後的稻草的話,也是最後幾根之一。

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