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先算回報再定配置 租金合理早借多賺

發佈時間:2012年02月20日 13:04 | 進入復興論壇 | 來源:新民晚報 熱點專題 | 手機看視頻


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  我是一名房地産經紀人。經常有客戶和熟人來問我,毛坯房出租合算還是全裝全配後出租合算?怎樣才能使租房的收益最大化?我總是先讓他們首先對自己的出租房源做好“功課”,再制定適合的租房方案,以期獲得最大收益。

  根據預期決定裝修

  首先你要想好你的待租房屋能出租多少年,如果僅想出租個二三年,那就以原樣出租比較好。雖然毛坯房全裝全配後的租金是原來的2.5至4倍,但你如果二三年後就想把房子出售或自己住,很可能賺的房租扣除所用的裝修費就所剩無幾了。基本上可以遵循這樣的原則:房子的價值越高,越是要裝修後出租;想出租的年份越長,越是要裝修後出租。

  去年我接待了一個要出租房子的業主,他的房子是動遷安置房,地處泗涇地區,房型、環境都很好,又有電梯,但離市區遠,他想十年後退休才來住,為圖省事想以毛坯房出租。我幫他分析:這套房子現在價值100萬元,毛坯租房價是每月1000元,資金回報率為每月千分之一,如把它裝修配齊後出租,租金可達2500元至4000元。這套97平方米的房子低、中、高裝修的費用大約為8萬、12萬、16萬元,這樣每月的資金回報率等於可達千分之二點三至千分之三點五。以靜態計算:借毛坯房10年的房租總收入為12萬元,簡單裝修後的10年裝修總收入為30萬元,就算10年後裝修折舊為零,簡裝房出租的總收益整整多出10萬元。這位業主聽了我分析後恍然大悟,後來他裝修及配齊傢具廚衛設備設施才用了不到6萬元,最後以每月2500元價格出租。

  報價科學切忌虛高

  業主都想把自己的房子租金標價標得很高,這是很不科學的。如果你的標價脫離了社會認可的價格,就會無人問津。對於待租房來講,時間就是金錢。有的業主斤斤計較月租金中的一二百元,他沒想到一個月的租金,分攤到每個月也有幾百元。早租出去一個月,早把你討價還價的那部分賺回來了。在租房價格行情由低往高走時,租金定得要高一些,此時不怕租不出去;租房行情由高往低走時,租金定價要低一些,儘快把房子租出去;在租房價格行情平穩時,要取同類出租房的中間價。

  房客素質更加重要

  業主出租房屋時,既要考慮較高的租金,更要考慮房客的素質,特別是在出租裝修房的時候。素質好的房客,不但誠實守信,而且會正確使用及時保養你的設備設施和傢具,達到業主希望的延長裝修、傢具和廚衛設備設施的使用壽命的目的。

  我經常聽到業主抱怨,有的房客不主動繳納房租,需業主反復催討;有的房客走了,欠了電信局電話費要業主來還;有的房客,租房時是一家人,後來住了好幾家;更不要説有的租客不會正確使用燃氣熱水器、電源等設備設施而造成後果,産生法律糾紛的。雖然有些可以在租房合同附件上約定,但大部分情況是無法預見的,要靠房客素質來保證。所以,在出租房子時,一定要注重房客的素質,不然後患無窮。

  劉宏

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