易憲容

　　中國社科院金融研究所研究員

　　以投機炒作為主導的市場並沒有完全改變，假定個人住房信貸真正放鬆，對住房消費者無利。

　　據報道，央行在最近的工作會議上指出，2012年繼續落實差別化住房信貸政策，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭的貸款需求。消息一齣，國內市場及不少媒體把差別化住房信貸政策理解為放寬首套住房貸款，是中央政府房地産宏觀政策“微調”的開始，其實這種理解是有失偏頗的。

　　我們可以看到，差別化住房信貸政策主要根據2010年“國十條”的精神來制定。先有央行與銀監會2010年的275號文件，後有國務院2011年的1號文件。這兩文件是商業銀行處理個人住房按揭貸款的最新文件或差別化住房信貸政策。

　　在這兩個文件中，差別化信貸政策的第一層含義是，無論是本地居民還是外地居民，要利用銀行信貸投機炒作第三套以上住房是嚴格禁止的；第二層含義就是把住房的投資與消費區分開。規定本地居民購買第二套住房的首付比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率1.1倍。可以説，個人住房差別化信貸政策的核心，就在對購買第一套住房與第二套住房的信貸在政策上作了嚴格區分；第三層含義是第一套住房貸款首付比重不得低於30%，但貸款利率沒有明確規定。

　　儘管這樣，第一套貸款利率肯定不會回到2008年文件的七折優惠條件上，而更加強調銀行自主風險定價及借款人限制條件上。因為，如果按照5年期貸款利率7.05%的七折優惠計算，其利率就是4.935%，遠遠低於5年期存款利率5.5%。所以，當前商業銀行對購買第一套住房的按揭貸款利率保持在基準利率水平上也屬於正常。

　　這樣看來，差別化信貸政策與275號文件及1號文件精神基本一致，並沒有多少改變。當前市場把差別化住房信貸政策理解為對第一套住房信貸政策放開是不對的。