據報道，央行在最近的工作會議上指出，2012年繼續落實差別化住房信貸政策，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭的貸款需求。消息一齣，國內市場及不少媒體把差別化住房信貸政策理解為放寬首套住房貸款，是中央政府房地産宏觀政策“微調”的開始，其實這種理解是有失偏頗的。

　　我們可以看到，差別化住房信貸政策主要根據2010年國十條的精神來制定。先有央行與銀監會2010年的275號文件，後有國務院2011年的1號文件。這兩文件是商業銀行處理個人住房按揭貸款的最新文件或差別化住房信貸政策。

　　在這兩個文件中，差別化信貸政策的第一層含義是禁止本地居民用按揭貸款購買第三套以上住房，以及禁止居民用按揭貸款異地購買第二套以上住房。也就是説，無論是本地居民還是外地居民，要利用銀行信貸投機炒作第三套以上住房是嚴格禁止的。

　　第二層含義就是把住房的投資與消費區分開。規定本地居民購買第二套住房的首付比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率1.1倍。可以説，個人住房差別化信貸政策的核心就在對購買第一套住房與第二套住房的信貸在政策上作了嚴格區分。

　　第三層含義是第一套住房貸款首付比重不得低於30%，但貸款利率沒有明確規定。央行只要求了購買首套住房貸款的條件，但沒有要求銀行對第一套住房貸款採取優惠利率，而是規定在銀行風險定價基礎上或利率在銀行確定基礎上，保證第一套住房購買者能夠獲得銀行貸款。

　　儘管這樣，第一套貸款利率肯定不會回到2008年文件的七折優惠條件上，而更加強調302號文件中銀行自主風險定價及借款人限制條件上(如其住房貸款月支出不得高於其收入50%)。因為，如果按照5年期貸款利率(一般按揭貸款多會是5年以上)7.05%的七折優惠計算，其利率就是4.935%，遠遠低於5年期存款利率5.5%。商業銀行這樣都會虧損，其根本沒有動力去做這樣的貸款，因為商業銀行的住房貸款利率只有在基準利率(7.05%)左右時才能保證微利。如果商業銀行對首套住房貸款利率優惠，除非只是為了增加市場份額，但對銀行利潤增長不起作用，對銀行信貸員的業績增長也沒有幫助。所以，當前商業銀行對購買第一套住房的按揭貸款利率保持在基準利率水平上也屬於正常。

　　這樣看來，差別化信貸政策與275號文件及1號文件精神基本一致，並沒有多少改變。當前市場把差別化住房信貸政策理解為對第一套住房信貸政策放開是不對的。

　　國十條頒布以來，儘管國內房地産市場有所調整，但是由於房價調整些微，以投機炒作為主導的市場並沒有完全改變，假定個人住房信貸真正放鬆，對住房消費者無利。住房消費者獲得的只是優惠利率一點蠅頭小利，但負擔的卻是高房價的進入成本。當前一些媒體或市場人士把這方面信息無限放大，住房消費者可得當心了。

　　□易憲容(中國社科院金融研究所研究員)