昨天，針對買房人關心的熱點問題，本報記者對網尚研究機構總經理李智進行了採訪。

　　調控政策將出現微調

　　記者：2012年調控政策是否會有所放鬆？

　　李智：上半年，樓市調控仍然維持從緊的基調，但地方及相關部委會在微調上下工夫。各城市在不觸及“抑制投資投機需求”這根中央政策“紅線”的基礎上，方法會五花八門地出來，種種信號表明，房市在吹徐徐暖風。

　　預期年中或三季度，將是政策變化的一個重要的時間窗口，但即使這樣，也只是調控政策適度放鬆，而不是放開。在此前提下，下半年房地産市場將會出築底、盤整、復蘇。

　　對於開發企業來説，上半年仍然是最難熬的一段時間；對於購房人而言，較好的購房時機已不再遙遠。當然，也有可能上半年地方博弈成功，樓市上半年率先築底，盤整，下半年保持盤整、復蘇態勢，2013年趨勢有所向上。

　　二三季度成交量將上升

　　記者：今年南京樓市會出現房價止跌回升、成交量回升嗎？

　　李智：從房價實際運行看，2011年主要以剛需盤、郊區盤為主的部分樓盤，出現約20-30%左右的深度跌幅，促進了成交量放大，並出現一、二手房價格倒挂現象，但高價盤、高檔盤，雖然成交量下滑明顯，但跌幅弱于剛需盤。

　　2012年上半年，不排除個別樓盤為促進成交，會有補跌行情出現的可能，幅度在15-20%左右，剛需盤反而跌幅有限，率先進入盤整、築底期，優惠舉措也只會階段性出現。按正常推測，下半年會進入樓市價格全面築底期。

　　歷次調控顯示，剛性需求是市場真正的支撐力量，2008年7-11月及2011年5-11月,作為市場最為困難的階段，其住宅月度成交量依舊保持在25-35萬平米，日均成交量在80-120套之間。1月前兩周，南京市日均住宅成交套數在87套左右，基本接近歷史最低成交水平。

　　儘管存在年初信貸額度相對寬裕等利好因素，但在宏觀政策不出現大逆轉的前提下，預計改善性需求及投資、投機型需求短期難以集中釋放，成交主力依舊是剛性需求，上半年住宅成交量保持穩定是大概率事件；隨著價格逐步止跌企穩及政策放鬆預期的加強，預計二、三季度部分場外觀望的改善性需求進入市場，屆時成交量或將增加。

　　二手房價仍難大幅下跌

　　記者：目前南京一、二手房價倒挂現象是什麼原因？

　　李智：二手房價為何更具有抗跌性，分析一下內在原因。二手房也叫存量房，由現戶籍人口所有（南京人、或新南京人），持有成本低，售賣意願不足是主要原因，所以我們看到，一手房價下跌多的區域往往是該區域入住率低的區域，也是二手房支撐房價比較薄弱的區域，主城內房價抗跌性主要功勞在於大量自住的存量房存在，來支撐房價。

　　未來房價是否真正下跌，跌幅多深，主要取決於二手房市場賣盤多少，開發商因資金鏈窗口期下跌，只對房價下跌起到部分作用。

　　增加持有成本是促使二手房拋盤的動因，也是促使市場價格下降的手段，一、二手房價倒挂會部分抑制房價下跌速度。二手房成交量萎縮對一手房開發商反而是一件好事。