經過兩年的房地産政策調控，消費者持幣觀望，市場成交趨向低迷，越來越多的庫存積壓正構成對房地産市場的嚴峻挑戰。數據顯示，2011年廣州十區二市商品住宅存量面積為1430萬平方米，存量套數為11.3萬套創兩年內新高，主要存貨上幅起始月份為9月，原因為經過了兩年政策調，在三季度後控市場預期改變，各樓盤成交量下降導致存量大幅度攀升。根據世聯地産的分析報告，消化這些積壓庫存，需要18.7個月，而往年正常的消化時間為9-11個月。在業內分析人士看來，市場産品相對過剩成為2012年市場常態，以價換量的趨勢形成，開發商回款壓力進一步增加。

　　世聯地産人士分析，2011年廣州十區二市存量主要集中在幾個供應較大的周邊區域，花都、增城、番禺三區合計佔到整體存量的59%，迫切需要去庫存化形勢突出；中心區域除白雲、天河外，由於供應較少所以存量不高，而白雲區由於2011年金沙洲板塊及白雲大道北板塊供應放量使得存量增大，天河區主要因為去貨緩慢，供應雖然不多但存量上升趨勢較快。

　　從各區的去貨時間看，南沙區市場受到飽和度上升及2011年市場供應攀升等因素影響，庫存去貨時間高達28月，番禺、從化、越秀、花都去庫存時間均超過20個月，蘿崗區因為供應主要集中在12月及受簽約延遲的影響區庫存時間也超過了20個月。海珠區由於大盤供應主要集中在上半年所以庫存去貨時間最少只有11個月。

　　在世聯人士看來，2011年廣州市整體住宅市場走過了搶售期、一次探底期、市場博弈期、轉折下行期四個階段，總體市場下行趨勢形成；另一方面，廣州市政府完成了年度調控目標，但主要因為住宅均價較低的周邊區域成交放量拉低了整體市場均價，所以市民並沒有感受到住宅市場價格下降，從房管局數據看，十區中有八個區住宅價格漲幅在17%-30%之間，各區域價格均呈現不同程度的上漲；最後，廣州住宅市場庫存量再攀高峰，未來開發商去庫存壓力增大，住宅價格下行概率較大，2012廣州將進入“去庫存時代”。

　　由此，在現階段政策不發生大的調整轉向的前提下，2012年廣州中心六區住宅市場新增供應將會進一步放大，荔灣區、白雲區、天河區均有大量項目上市，周邊區域花都、番禺、增城供應也將放量，初步統計廣州十區二市2012年將會有約10.8萬套住宅産品上市，在限購、限貸政策持續下，市場飽和度上升也成為趨勢，開發商“以價換量”去庫存、政府積極敦促銀行執行差別化信貸政策，成為廣州市場健康發展主要焦點問題。李廣軍