房地産信託的兌付已經成為信託業關注焦點。在換牌之後，信託業或將因此經歷一次行業信譽的考驗和洗禮。

　　對房地産信託進行分析就可以看出，如果部分房地産信託産品發生兌付危機，無外乎是因為信託産品所投入的項目由於項目定位、戶型設計、銷售等各方面的原因，項目現金流出現問題，項目所産生的現金流與預測狀況相去甚遠，項目無法産生足額的現金流用於信託計劃的兌付，從而發生“兌付”危機。

　　這種情況在房地産“限購”的背景下尤為突出。由於“限購”政策是在一些房地産信託項目發行之後才出臺，這就導致這些房地産信託産品在項目評審和進行項目現金流預測時，沒有充分考慮“限購”這個因素，導致現金流預測失準。

　　追根溯源，信託産品也是一種金融産品，而金融産品的運行狀況則是由基礎資産決定的。不管是房地産信託、礦産能源信託，還是工商企業信託，其基礎資産都是具體項目。

　　具體到一個房地産信託産品，則是信託産品和具體的房地産項目的結合。也就是説，項目的具體運作狀況決定了信託産品的運行和收益狀況。

　　銀行貸款的收益和運行狀況雖然也與貸款企業（也就是貸款的發放對象）直接相關。但在貸款管理方面，可以根據企業的具體情況，在保證貸款安全的前提下，以“還舊借新”等各種方式為項目提供流動性支持，而非單一性地到期收回貸款。與此形成強烈反差的是，信託産品在基礎資産的管理方面，卻只能“到期剛性兌付”。

　　在追求信託公司自身規模的增長和業務發展的同時，信託公司一方面要嚴把項目準入關，選擇優質的基礎資産。另外一方面，也要在信託産品結構設計上積極創新，引入結構化、基金化等多種金融設計理念，借助T類信託受益權增發、組合投資等多種金融手段，擺脫基礎資産管理手段單一化的現狀，實現基礎資産管理方式的多元化以及信託資金退出渠道的多元化。而這對信託行業的長期平穩發展則具有重要價值和意義。

　　■ 唐琪/文