自2010年4月“國十條”頒布以來，房地産市場在政策高壓、銷售不暢、資金緊張三方夾擊下，漸入寒冬。

　　而當2012年的春天到來時，資金鏈已然緊繃的房企卻還將迎來到期信託支付這一場暴風雪。國泰君安孫建平統計的數據顯示，今年2月～3月份，房地産信託將迎來首個兌付小高潮，全年到期需要支付的房地産信託總額接近2000億元。

　　分析認為，房企的資金鏈惡化程度將超過2008年。而當這場暴風雪席捲過後，將可能有超過6000家開發商消失。

　　上火 房企急“找錢”

　　“我們老闆這幾天忙得很，基本上都是忙著籌資。今年錢不好借啊！”在一家小型房企做設計的小林表示。記者試圖親自找這位“忙人老闆”聊聊，被小林拒絕。最近，即將到期信託讓許多房企負責人很“上火”，一方面債主逼債步步逼近，一方面到處籌資錢難借，沉寂一時的開發商融資再度火熱起來。

　　要麼斷臂求生 要麼向民間借貸

　　根據小林透露，像他們這樣的中小開發商在本輪樓市調控中最受傷。政策調控一方面卡住購房人貸款，資金回籠受影響；另一方面，又把開發商資金來源收緊。

　　“我們這樣小的企業不可能去股市套錢，銀行在政策調整之後，也不願意再給我們貸款。中小型房企要麼把項目賣掉，斷臂求生，要麼向民間借貸，渡過難關。但民間借貸成本高，時間短。所以現在老闆很‘上火’。”小林感慨，同往年相比，今年的錢實在不好借。

　　今年以來，忙著籌錢的開發商又多了起來，從中小企業到大型巨頭，從A股公司到港股公司，新一輪融資的帷幕似乎已經悄然拉開。

　　1月份12家房企融資238.5億元

　　南豐集團1月融資6.5億美元。2月6日，瑞安房地産宣佈計劃通過全資附屬公司，發行一筆優先票據用作資本開支、收購發展及還債等用途。同日，九龍倉公告表示近期將發行一筆規模為6億美元的擔保票據。評級機構標普披露，中海近期也正在進行一項債券融資行動。

　　而據中國指數研究院信息粗略統計，僅今年1月份萬科、華潤置地、金科、凱德置地、名流置業（000667）、廣宇集團（002133）、瑞安房地産等12家房地産企業以債券、信託等方式在資本市場融資238.5億元。

　　安信證券鄒文軍指出，在房地産開發資金來源構成中最重要的三個部分分別是：企業自籌資金、銷售現金回款（定金與預收款）和貸款。

　　而影響企業資金來源的最大的兩個源頭是銀行與購房者。

　　下雪 房地産信託産品進入密集兌付期

　　而讓很多包括大型開發商在內的房企感到頭疼的還有即將的信託支付。有機構預計，今年僅房地産信託到期的額度就達到千億元級別。有消息透露，部分地區的銀監部門甚至已經開始對所處轄區的信託業展開檢查，提前防範風險。

　　國泰君安孫建平統計的數據顯示，今年2月～3月份，房地産信託將迎來首個兌付小高潮，全年到期需要支付的房地産信託總額接近2000億元。孫建平表示，2010 年以來，房地産信託大規模發行，特別是2010 年3 季度和4 季度，發行規模到達頂峰。房地産信託産品多在1.5 年期到3 年期之間，尤其是兩年期的産品居多，平均期限1.9 年，多數産品在2012 年到期。

　　兌付壓力將持續到2013年

　　根據國泰君安統計結果，今年總到期規模達到1758 億元，整年兌付規模較大，其中季度高峰在三季度，為716 億元；單月高峰在7月份，到期總額達到504億元。

　　“對過多依賴信託融資的公司來説，大量的到期支付無疑又是一場暴風雪。”東莞一位房企副總對記者表示。

　　孫建平也指出，2010年密集發行的房地産信託産品都是按照高房價的房地産市場設計的，比如回報率指標一般在15％~20％。而房地産的冬天來臨，開發商一般難以達到設計産品時的高利潤。而且信託一般不能展期，到了結束的時點就要兌付本息。因此，從2011 年下半年開始，房地産信託産品進入密集兌付期，且兌付壓力將持續到2013 年。

　　冰凍 房企資金鏈惡化或超2008年

　　每一次地産的調控、危機與變局演變的焦點最終無不集中在房地産企業的資金鏈上。有機構分析指出，房企資金鏈的惡化程度將超過2008年，其中，今年的資金缺口就可能超過萬億。

　　2012年資金缺口 將達12423億

　　安信證券鄒文軍表示，在項目未達到銷售條件時，銀行貸款對企業現金流産生決定性影響。個人按揭部分屬於銀行貸款，其來源的關鍵在銷售環節。根據安信證券對萬科、保利地産（600048）、金地集團（600383）三家大型開發商的對比，現金回款大約佔到當期銷售額的80％左右。而在當前清淡的銷售業績下，開發商出現了大量資金缺口。

　　“根據我們的估算，2011 年資金缺口約 3506 億，相對於 2011 年 5 萬億左右的銷售體量，該資金缺口對行業的影響並不大。但是 2012、2013年房地産資金鏈缺口加大，分別將達到12423億、20351億，資金缺口大致相當於當期銷售額的25％、40％。”鄒文軍指出。孫建平也預計，部分中小開發商資金鏈將有斷裂的可能。

　　莫尼塔機構施琪博士也表示，2012 年上市房企籌資獲得現金的低谷將和銷售回籠資金的低谷相重合，房企資金鏈進一步惡化，情況將比2008年最差水平還要差。“由於2009 年二季度以來的大量借款將集中到期，上市房企今年可能開始持續面臨較大的籌資壓力，並於二季度出現現金缺口。”施琪認為。

　　蒸發 三方夾擊推高房企“消失潮”

　　在政策高壓、銷售不暢、資金緊張三方夾擊下，大型房企自然收縮戰線，中小房企要麼賣項目死撐，要麼退出遊戲，另謀他路。根據2008年情況，預計今年被踢出局的開發商超過6000多家，給部分大型房企提供難得的“美餐”。

　　2011年12月19日，北京市住建委發文稱，北京東方時代等473家房地産開發企業的資質證書，有效期屆滿後未依法申請延續或工商營業執照已登出。這意味著這473家房地産開發企業將在京城樓市消失。“房企消失潮並不只是出現在北京，在各方壓力共同作用下，房企今年可能會出現大面積被蒸發的現象。”上述東莞房企負責人預計。

　　2008年全國開發商“蒸發”7155家

　　記者查詢發現，1997年，全國房地産開發商企業為21286個，而在2008年的房地産低迷中，全國開發商突然蒸發了7155家，減少了8.17％。在2009年市場好轉的刺激下，2010年開發商數量又增加到85218家。

　　因此，有業內人士預計，如果按照8％的比例計算，今年一年可能消失的房地産開發企業將達到6800多家。上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房企登出潮、並購潮、退房潮等等，這些都是表象，背後是中國樓市環境發生了巨大變化。

　　行業大鱷或享並購“美餐”

　　部分開發商清盤出局或許會給一些購房者奉上一些“廉價品”，但最為受益的應該還是那些行業大鱷們，每次危機或許都能給他們帶來豐盛的“美餐”。預計二季度將出現房地産信託兌付風險、資金鏈斷裂和開發商變賣股權。而具有充裕現金及管理優勢的龍頭公司的並購機會將大幅上升。