分析人士認為，樓市今年或現兼併重組潮

　　在嚴格的限貸、限購等調控政策下，樓市成交量下跌，房價出現鬆動跡象。樓市低迷的同時，房企資金鏈也愈加繃緊。而今年有超2000億房地産信託面臨集中兌付，無疑進一步加重房企資金壓力。

　　接受《經濟參考報》記者採訪的業內人士表示，房地産信託面臨剛性兌付風險的可能性較小，但信託資金集中到期會加劇房地産行業重組兼併，部分房企在今年尤其是下半年面臨被淘汰出局的命運。

　　由於銀行信貸收緊，從2010年開始，通過信託途徑融資成為房企無奈選擇。用益信託最新數據顯示，2011年新成立房地産信託達2670 .74億元，在集合信託中佔比最高，達38%。

　　樓市低迷，房地産行業背後金融風險逐漸凸顯。目前，已有多家機構發佈報告提示房地産信託背後的風險。中金公司報告稱，7000億房地産信託還款期集中在今後三年，其中2012年預計到期信託規模2234億，總還款額約2500億。

　　“剛性兌付風險可能性不大，就算房企銷售回款不能及時到位，也可以發新補舊、找第三方接盤緩解一時資金壓力，在流動性上會面臨一些困難。”一位信託公司高管對記者説。他還表示，相對於信託公司，房企的資金壓力無法轉移，如果降價促銷仍不奏效，只得出售項目股權，將項目賣給大型房企或房地産基金，甚至最終被淘汰出局。

　　北京大學房地産發展基金研究中心副主任、中國城市商業網點建設管理聯合會副會長杜猛告訴《經濟參考報》記者，一般上市房企利潤率在15%至25%，而信託途徑融資成本都在15%以上，再加上嚴格調控，地價和房價被打壓，利潤空間進一步壓縮，房企資金困局將進一步顯現。他還向記者透露，除2000多億信託資金外，還有超2000億投資于房地産行業私募股權基金面臨償付，而私募股權基金回報率一般在18%至25%之間，更將加重房企資金負擔。在他看來，房企利潤降低，資金成本加大，同時面臨集中還款境遇，房地産行業今年下半年將出現破産和並購潮。

　　用益信託研究員岳婷對《經濟參考報》記者説，開發商資金鏈緊張甚至斷裂，要從整個房地産行業政策環境和經營環境考慮，信託只是其中一部分，不排除個別房企因為信託兌付問題被兼併淘汰出局。

　　在房地産信託集中兌付加大房企資金壓力的同時，樓市調控的持續及賣房難度的升級使得股權交易日漸升溫。據北京中原市場研究部統計2月首周以來的京滬産權交易所數據，新增掛牌的房地産産權股權數量達到了近10宗，總市值數十億元，其中更是有3家企業轉讓100%的股權。

　　中原地産分析認為，在目前看來，2012年樓市調控繼續維持一定力度已經是大概率事件，特別是信貸繼續偏緊已成定局，在大形勢下，預計2012年對大部分開發商來説依然是隆冬，出售部分項目或者股權的交易將會非常普遍，預計規模股權交易全年很可能突破千億，而房地産股權及資産全部交易額很可能突破3000億。

　　國泰君安研報則稱，除房地産信託今年進入還款高峰期外，銀行理財和銀行貸款同時也將進入還款高峰期，預計部分中小開發商資金鏈將有斷裂的可能。對於部分優質大型開發商來説，具有融資優勢，手握大量現金，能夠抓住有利的並購時機。

　　上述信託公司高管告訴記者，通過信託途徑融資房企既包括大型上市公司，也有很多中小開發商，信託集中兌付將考驗它們的資金融通能力。杜猛則稱，包括信託、私募股權基金在內的高成本資金將加速房地産業的洗牌進程，為大型房企並購小型房企提供機會。在他看來，未來融資能力弱、內部營銷能力差和産權不清晰中小房企將率先出局。(記者趙東東高偉)