2011年，“限”字當頭，也是“新政”後效果顯現影響最大的一年。北京樓市震蕩，房價下跌區域不斷擴大，2012年房價走勢註定下降的傳聞也甚囂塵上，種種跡象讓購房者不敢購房。買了怕持續下跌，房子貶值，有的擔心不抓住機會房價會突然回暖。樓市拐點何時到來？讓購房者猶如霧裏看花，琢磨不透。無疑，房産市場的未來走勢如何，2012年的表現至關重要。

　　北京麥田房産置業專家表示，回望2011年的調控市場，雖然有大規模降價潮來襲，二手房市場平均降價20%，但仍有個別種類房屋價格維穩甚至逆勢上漲，其中以別墅及學區房表現最為明顯。北京麥田房産曙光區曙光店C組店經理俞明火表示，目前，各項房産調控政策抑制房價過快上漲的目的已然達到，2012年二手房房價波動將減小，成交量也或將隨春天的到來，出現回暖。

　　2011年別墅、學區房抗跌表現明顯

　　北京房地産交易管理網數據顯示，與2011年1月相比，樓市持續調控一年來，北京別墅市場共有47個項目逆勢漲價，佔總比的58%，平均漲幅為3997.47元/平方米。同時，北京麥田房産市場研究中心數據表明，調控市場中，別墅抗跌性表現明顯。以海淀區200平方米以上戶型為例，其中曙光區域12月份平均均價為3.56萬元/平方米，環比上漲0.38%；紫竹橋區域12月份平均均價為2.58萬元/平方米，環比上漲32.86%。對此，北京麥田房産曙光區曙光店C組店經理俞明火表示，自從國家停止別墅類用地供應後，別墅以其稀缺性深受購房者青睞，具有極高的保值性和增值性，且購買別墅的購房人群一般經濟實力較為雄厚，政策調控對其影響並不大。

　　此外，學區房保值性和抗跌性的表現在2011年中也非常突出。廣渠區珠江帝景店A組店經理馬鵬欣表示，珠江帝景社區屬於學區房，在2011年中受調控影響並不大，平均每個月都保持著20—30套的成交量，價格也保持維穩狀態。馬鵬欣經理解釋，學區房抗跌原因很簡單，就是剛性需求導致的。對家長來説，一方面投資學區房，可以讓孩子上好學校，獲得良好的教育；另一方面，即使孩子還沒到學齡，或者不在這裡的學校上學，也可以把房子租出去獲得一筆可觀的收入。

　　2012年樓市成交將回暖

　　北京麥田房産曙光區曙光店C組店經理俞明火表示，2012年是房地産行業重新洗牌的開始，也是中國房地産業步入理性時代的開始，房價也將更加趨於理性、更加符合市場規律。2012房價有望合理回歸，但房價降幅空間不大，至少不會低於2011年。

　　北京麥田房産頤和園區天秀店A組店經理王磊認為，考慮房子的自身價值和市場價值，房價降幅有限，且市場成交量應高於2011年。對此，王磊經理表示，受調控影響，2011年購房人群都陷入了深度觀望，待房價回歸平穩後，剛需購房者將逐漸出手購房。此外，他提醒購房者，樓市拐點已到，目前正是出手購房的最佳時機。(麥田房産)