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“定向優惠”保駕樓市剛需

發佈時間:2012年02月02日 22:04 | 進入復興論壇 | 來源:中國證券報網絡版 | 手機看視頻


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  龍年伊始,首套房貸利率優惠在部分城市出現,調控政策的鬆動預期牽動樓市的敏感神經。年前,住房和城鄉建設部部長姜偉新表態稱將“支持居民合理的購房需求,優先保證首次購房家庭的貸款需求”。業內據此預期,住房信貸政策將差別化並“照顧”首次置業者。首套房貸回歸基準利率甚至具有一定優惠,目的是保駕樓市剛需,這有利於房地産業的健康發展。

  經過近兩年的樓市調控,全國主要城市的房價已經止漲,重點城市房價普遍回落,樓市調控效果初步顯現。但就目前而言,推動房價繼續上漲的因素依然存在,監管部門尚需鞏固和擴大調控“戰果”。因此,業內人士建議,給首套房貸鬆綁仍須慎重,否則有可能再度刺激房地産市場反彈。

  一般而言,每年年初貨幣信貸相對寬鬆,自去年底中央經濟工作會議定調2012年貨幣政策為“穩健”後,市場人士預期,今年一季度國內新增信貸規模將有所放大。商業銀行貨幣頭寸的充裕將帶動資金利率下行,這可能使部分城市首套房貸款利率回調至基準利率,甚至恢復一定的優惠折扣。

  從房地産政策的角度來看,對首套房“定向優惠”並不意味著樓市調控將放鬆。2010年以來相繼出臺的房地産調控政策一直強化差別化住房信貸政策,明確規定“對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基準利率的1.1倍”;首套房則要求首付不低於三成,但對其利率並未作出強制規定。2011年四季度,由於信貸額度和資金面緊張,很多商業銀行將首套房利率在基準利率的基礎上上浮10%;而今年首套房利率回歸基準利率也實屬正常。

  業內人士表示,樓市調控政策的目標是“降房價”,而“降房價”的目的是滿足更多剛需的購房需求。但是,房價下行是緩慢的過程,讓住房剛性需求者能夠買得起房,除商品房降價之外,還應考慮降低購房的綜合成本,其中包括住房貸款和交易稅費等方面的負擔。

  自房地産調控以來,多數投資、投機需求已被擠出市場。同時,不少剛需購房者也因此受到影響。出於保障民生的考慮,調控政策不應“一刀切”,區別二套房甚至高端住宅的政策應當更加明晰。目前,直接針對樓市的“限購令”不可能放鬆。不過,也有觀點支持房貸實行一定程度的“定向寬鬆”。清華大學教授李稻葵認為,房地産行業要實現長期健康發展,並不能一味追求房價的下降,未來應考慮如何促進交易量逐步回升,以消化不斷擴大的市場供給。

  不過也有專家表示,如果現在對房貸定向鬆綁,可能被市場看作是樓市“超調”後的放鬆信號,可能再度刺激房地産市場反彈。因此,無論是貨幣政策的適度放鬆還是首套房利率的鬆動,相關監管部門都應慎之又慎。在保障剛需購房者的同時,仍應堅決打擊投資和投機需求。

  另外,房地産調控應留有“後招”,以應對市場的波動。就目前來看,作為限購令的替代性政策和房地産調控的長效機制,房産稅正在加緊研究推進,而房産稅的徵收方式和力度,將對樓市下一階段的走勢形成重要影響。

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