郊區大盤供應量大。王荔玨攝

　　不樂觀！ 近800萬平方米住宅存量至少要消化一年半

　　日前，戴德梁行、仲量聯行等地産機構的研究報告相繼出爐，均對2012年的住宅市場不甚樂觀。戴德梁行明確預期，2012年廣州的房價降幅將維持在10%～15%。至於商用物業，戴德梁行預計寫字樓市場供應將創新高,仲量聯行則預期商鋪市場租金持續平穩。 記者王荔玨

　　仲量聯行廣州投資部高級經理劉裕通指出，由於政府調控房地産市場及信貸萎縮的綜合影響，2011年廣州房地産市場較為冷清，尤其是下半年多宗拍賣出現流拍，顯示出投資者對後市持審慎態度。

　　為促銷郊區降價行為會更多

　　研究報告認為，廣州豪宅成交量萎縮也與同期供應量減少有關。2011年廣州豪宅市場新推貨量約2000套，低於以前水平，高峰期2009年曾達8000套。新推貨量減少，一方面是由於市區內核心地段土地供應下降；另一方面受市場影響，一些發展商降低開發速度，把部分大型項目推遲至2012年或2013年面市。

　　仲量聯行廣州戰略諮詢部主任唐文傑預測，儘管信貸市場出現一些放寬信號，但預計房地産政策在一定時期內仍將從緊，發展商資金鏈壓力短期內難以舒緩。同時，大部分買家普遍期待樓價進一步下滑，成交量與樓價短期將繼續處於僵持階段。因此預期2012年，廣州豪宅成交量以及土地市場將持續低迷。但因市區樓價抗跌能力較強，價格調整仍以城市周邊地區為主。

　　戴德梁行的報告特別強調，一個值得關注的數據是，截至2012年1月11日，廣州住宅存量為795萬平方米，而廣州2011年的成交量約為580萬平方米。

　　戴德梁行華中、華西區策略發展顧問部主管及董事黎慶文表示：“以目前廣州的存量，至少得消化一年半的時間。”黎慶文認為，在供應如此充分的基礎上，2012年上半年房企為了促銷一定會有更多的降價行為，而因供應主要集中在郊區，所以郊區的降價行為會相對較多。預期2012年廣州的房價降幅將達到10%～15%。

　　商鋪市場租金將保持平穩

　　仲量聯行數據顯示，去年廣州商鋪市場租賃活躍，全年整體空置率均保持在較低水平，年末維持在3.7%，帶動平均租金年增長7.7%。其中，以餐飲業租金年升幅最為強勁，達12.3%。全市主要的租賃活動仍集中在天河商圈，尤其是去年新開業的太古匯。此外，珠江新城商圈例如高德置地春、夏棟及花城匯一期，租賃活動日趨活躍，並以餐飲娛樂、服飾連鎖店為主。

　　預計2012年廣州零售物業新增供應約有45萬平方米，主要有西城都薈、珠江太陽城廣場、花城匯、光大項目及高德置地 秋等項目。仲量聯行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示，2012年廣州零售物業供應量將達歷史高位，而零售商擴充勢頭則有減緩的跡象，令市場産生供過於求的擔憂。尤其是同一零售品牌過多集中在核心地段的情況，可能增加市場面臨品牌整合調整的憂慮。展望全年，個別新商場租金仍有下調壓力，但預計整體租金水平將維持平穩。 記者王荔玨