“鬱亮跟我説，萬科拼命賣樓收錢的原因不是為了抄底，是為了保命。因為萬科太大了，萬一又有什麼風吹草動，這個錢就是保命錢。”世聯地産董事長陳勁松在前日的媒體見面會上談到，2012年開發商必須面對即將到來的債務危機，“連萬科這樣的企業都居安思危。現金流的問題，就怕到時僅僅是差一口氣而沒活過來，那是最悲慘的。”

　　萬億債務年中逐步到期

　　“到目前為止，房地産行業還不那麼缺錢，因為都是負債，不過這些過萬億的債務將在2012年中開始逐步到期。”陳勁松説，眼下中國房地産除銀行貸款之外，還有四筆錢要陸續償還，其中包括離岸的私募債，過往一年左右，在香港發行的中國房地産離岸的私募債，以項目為例大概有1000個，大概是兩年期，2012年年中陸續到期。

　　其次是信託，2010年全國發行信託3.6萬億，2011年上半年發行4萬億，比2010年全年還要多，其中1/3是銀行的理財産品，2/3是房地産。這筆錢會在2012年-2013年陸續到期。

　　第三筆錢是房地産基金，目前中國房地産基金在過去一年整個行業大概1000億，大多數是項目型的房地産基金。

　　第四是民間借貸，俗稱“高利貸”，過去一年約有4萬億，其中2萬億進入了房地産。此外，政府債務、銀行抵押貸款、上下游融資，包括建築商參建和銷售預售款，都在房地産體系中循環。

　　克而瑞分析報告顯示，目前房企的資産負債率已處歷史高位。另據Wind資訊統計，房地産行業的資産負債率已高達71.28%。其中，總負債超1.24萬億元。截至2011年9月30日，有8家A股上市房企資産負債率超過85%，16家上市房企資産負債率超過80%。如果單從資産負債率來看，A股至少有7家房企比綠城中國的資金鏈更為緊張。

　　有證券分析師測算，上市房企長短期付息債主要分佈在未來3年內，有46%的債務集中在2012年償付。今年一季度償還比例將達到最高的12.2%，迎來第一波相對集中的到期日。

　　1.2萬億總庫存達歷史高點

　　正所謂“屋漏偏逢連夜雨”，正當2012上半年企業資金鏈緊張之際，市場卻步入去庫存週期。

　　世聯數據分析，從去年下半年開始，房地産市場開始進入由供需主導的階段，庫存明顯上升。北京、上海、廣州、武漢等主要城市庫存已接近或超過2008年的歷史峰值。2011年第三季度末，滬深兩市145家房企總庫存量達到1.2萬億的歷史高點。

　　與此同時，世聯購房者信心指數調查顯示，三季度購房者預期房價上漲的比例為36.2%，預期房價下跌的比例為40.0%。世聯研究部的吳志輝稱，這是2011年購房者預期未來房價下跌的比例首超上漲的比例，意味著房地産市場的預期開始發生了轉折。

　　上半年或全面降價

　　吳志輝表示，此前大量資金流入房地産行業，其形成的債務將於2012年陸續密集到期。從這個情況來看，房地産去庫存將會加速，降價將會在上半年更加明顯。

　　按照去年四季度的調查來看，全國範圍內購買者希望的房價跌幅，普遍在30%以上，而從世聯監測的28個城市的數據發現，75%的降價樓盤幅度小于17%。“在償付能力面臨挑戰的2012年，現實會向理想靠攏。”世聯預測，美元指數的走勢、行業潛在供應、購房者的心理預期等決定了今年年中這幾個共振會産生，2012年上半年將會是一個黎明前的黑暗，房地産市場將進入全面降價的走勢。(趙燕華、張蕾)