二手房買賣交易已經順利完成，可出賣人卻遲遲未按合同約定將戶籍遷出，出賣人是否要承擔違約責任？近日，虹口區法院對一起因出賣人逾期遷出戶籍引發的糾紛作出一審判決，判決出賣人承擔違約責任。

　　【案件回放】

　　小張為購置婚房，來到虹口區某房地産仲介公司，經介紹與李某簽訂了房屋買賣合同，二人在合同中約定李某應于2010年4月前將戶籍遷出房屋，否則李某將自違約之日起按每日100元支付小張違約金。之後由於李某一直未將戶籍遷出，小張一紙訴狀將李某告上法庭。

　　法庭上李某辯稱，他的戶籍並不在房屋裏，房屋的戶籍另有其人，不應該由他來承擔違約責任，而且完全按照合同上的約定，違約金的數額也非常不合理。

　　經查明，該房屋最原始的産權人是案外人高某。2008年，高某因為資金短缺想要獲得銀行貸款，便與李某通過買賣手續將房屋産權過戶至李某名下，李某實際上並沒有支付任何購房款，房屋也一直是高某在居住。2010年初由於高某無力繼續償還銀行貸款，才請求李某協助其將房屋再次進行轉賣，小張支付的購房款李某也全部轉交給了高某。庭審中，高某作為第三人表示，由於小張支付的購房款全部由他收取，而且也是因為他的戶籍沒有遷出而引發的訴訟，所以同意與李某共同承擔違約責任。

　　【以案説法】

　　法院經審理認定，李某未按合同約定將戶籍遷出房屋的行為已構成違約。本案中由於購房款實際由高某取得，且糾紛是由高某未遷出戶籍所致，法院判決李某與高某共同支付違約金，並根據雙方約定、合同的實際履行情況及原告的損失情況對違約金數額予以適當調整。

　　法 官提醒：簽訂合同的雙方都應當按照合同的約定遵循誠實信用原則履行各自的義務，否則將要依法承擔相應的違約責任。此外，由於二手房的特殊性，在進行二手房 買賣交易時，買賣雙方最好在買賣合同中就出賣人遷出戶籍的相關事宜作出具體約定，否則一旦發生賣房者遲遲不肯遷出戶籍的情況，買房者將難以主張對方承擔違 約或賠償責任，從而無法更好的維護自身合法權益。

　　【法辭典】

　　《中華人民共和國合同法》

　　第八條依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。

　　依法成立的合同，受法律保護。

　　第一百一十四條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約産生的損失賠償額的計算方法。

　　約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

　　當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。