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萬億債務將至 房價或在2012年理性回歸

發佈時間:2012年01月08日 22:56 | 進入復興論壇 | 來源:東方網 | 手機看視頻


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  東方網1月6日消息:據今天出版的《城市導報》報道,2011年是中國樓市調控較為嚴厲的一年,樓市在調控風中降價。2012年房企債務償還高峰來臨,樓市或將在降價潮中提升銷量,中國樓市進入“拼跌”狀態。

  2011滬新房成交面積6年最低

  據最新的統計數據顯示,剛過去的2011年上海新房的成交量、成交面積、成交套數都大幅下降,僅成交均價仍略有上升,但是上漲幅度和2010年相比亦大幅下降。2011年上海全市新房的成交總金額為1606.4億元,同比減少23.9%;而全年新房成交套數、面積分別為6.32萬套、729.8萬平米,同比分別回落24.2%、24.9%。為近6年來新房成交面積最低的一年。

  成交均價方面,2011年全年新建商品住宅均價約為2.2萬元/㎡,同比上升1.4%,雖仍呈上漲趨勢,但較2010年30%以上的同比漲幅,漲幅縮小明顯。而照上述數據計算,2011年上海全年新房平均套均面積約為115.5平米,平均每套住宅的成交價格達到254.1萬元。

  萬億債務將至房企唯再降房價

  業內人士認為,房企的債務償還高峰將在2012年到來。目前中國房地産除銀行貸款之外還有四個方向的錢還沒有到期,房地産信託、基金、私募、民間高利貸這四個維度的債務將一一引爆。

  第一是信託,2010年全國發行信託3.6萬億,2011年上半年發行4萬億,比2010年全年還要多,其中1/3是銀行的理財産品,2/3是房地産。這筆錢會在2012年-2013年陸續到期。

  第二是房地産基金,目前中國房地産基金在過去一年整個行業大概1000億,大多數是項目型的房地産基金。

  第三是離岸的私募債,過往一年左右,在香港發行的中國房地産離岸的私募債,以項目為例大概有1000個,大概是兩年期,2012年年中陸續到期。

  第四是民間借貸,俗稱“高利貸”。過去一年約有4萬億,其中2萬億進入了房地産。此外,政府債務、銀行抵押貸款、上下游融資,包括建築商參建和銷售預售款,都在房地産體系中循環。

  據此,有專家認為,債務危機加上調控不放鬆,房企降價是大概率事件,部分房企將被迫清算、破産、重組。

  樓盤大打促銷牌2012房價將回歸

  一直以來,在國家樓市調控政策不放鬆的背景下,樓市博弈的戰線和時間會拉長。眾多樓盤以各種方式降價的事實足以説明,在未來的價格走勢上,開發商顯然已經形成了某種共識——房價會下降。

  開發商們打折力度開始加大,從9折、8折、7折、6折一路降到“全款折上折”後變半價。為了迅速回籠資金,眾多房企優先選擇年底降價促銷。眾多樓盤紛紛打起了“降價促銷”的大旗,用利潤的減少來換取成交量的增加。

  開發商除了主動降價換量,低總價、好地段、0首付各種手段頻生,“零首付”的出現徹底終結了房價下行的羞答表現。有開發商宣傳到如果購房者看中哪套房源,但一時間沒辦法支付首付款的話,購房者只要先與開發商簽訂一份墊付合約,便能由開發商幫忙來墊付全部首付款。這樣一來,購房者就可以憑首付發票向銀行申請貸款。購房者只要在合約規定的時間內按時將首付款還給開發商即可。

  限購持續,調控不減,開發商被逼轉變策略,同時也會讓正在糾結于何時入市購房的剛需,進一步延緩入市步伐減慢決策過程,這將使得目前量縮價松的市場進一步深度發展,2012年是中國房地産價格理性回歸的一年。閔明/文

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