東方網1月6日消息：據今天出版的《城市導報》報道，2011年是中國樓市調控較為嚴厲的一年，樓市在調控風中降價。2012年房企債務償還高峰來臨，樓市或將在降價潮中提升銷量,中國樓市進入“拼跌”狀態。

　　2011滬新房成交面積6年最低

　　據最新的統計數據顯示，剛過去的2011年上海新房的成交量、成交面積、成交套數都大幅下降，僅成交均價仍略有上升，但是上漲幅度和2010年相比亦大幅下降。2011年上海全市新房的成交總金額為1606.4億元，同比減少23.9%；而全年新房成交套數、面積分別為6.32萬套、729.8萬平米，同比分別回落24.2%、24.9%。為近6年來新房成交面積最低的一年。

　　成交均價方面，2011年全年新建商品住宅均價約為2.2萬元/㎡，同比上升1.4%，雖仍呈上漲趨勢，但較2010年30%以上的同比漲幅，漲幅縮小明顯。而照上述數據計算，2011年上海全年新房平均套均面積約為115.5平米,平均每套住宅的成交價格達到254.1萬元。

　　萬億債務將至房企唯再降房價

　　業內人士認為，房企的債務償還高峰將在2012年到來。目前中國房地産除銀行貸款之外還有四個方向的錢還沒有到期，房地産信託、基金、私募、民間高利貸這四個維度的債務將一一引爆。

　　第一是信託，2010年全國發行信託3.6萬億，2011年上半年發行4萬億，比2010年全年還要多，其中1/3是銀行的理財産品，2/3是房地産。這筆錢會在2012年-2013年陸續到期。

　　第二是房地産基金，目前中國房地産基金在過去一年整個行業大概1000億，大多數是項目型的房地産基金。

　　第三是離岸的私募債，過往一年左右，在香港發行的中國房地産離岸的私募債，以項目為例大概有1000個，大概是兩年期，2012年年中陸續到期。

　　第四是民間借貸，俗稱“高利貸”。過去一年約有4萬億，其中2萬億進入了房地産。此外，政府債務、銀行抵押貸款、上下游融資，包括建築商參建和銷售預售款，都在房地産體系中循環。

　　據此，有專家認為，債務危機加上調控不放鬆，房企降價是大概率事件，部分房企將被迫清算、破産、重組。

　　樓盤大打促銷牌2012房價將回歸

　　一直以來，在國家樓市調控政策不放鬆的背景下，樓市博弈的戰線和時間會拉長。眾多樓盤以各種方式降價的事實足以説明，在未來的價格走勢上，開發商顯然已經形成了某種共識——房價會下降。

　　開發商們打折力度開始加大，從9折、8折、7折、6折一路降到“全款折上折”後變半價。為了迅速回籠資金，眾多房企優先選擇年底降價促銷。眾多樓盤紛紛打起了“降價促銷”的大旗，用利潤的減少來換取成交量的增加。

　　開發商除了主動降價換量，低總價、好地段、0首付各種手段頻生，“零首付”的出現徹底終結了房價下行的羞答表現。有開發商宣傳到如果購房者看中哪套房源，但一時間沒辦法支付首付款的話，購房者只要先與開發商簽訂一份墊付合約，便能由開發商幫忙來墊付全部首付款。這樣一來，購房者就可以憑首付發票向銀行申請貸款。購房者只要在合約規定的時間內按時將首付款還給開發商即可。

　　限購持續，調控不減，開發商被逼轉變策略，同時也會讓正在糾結于何時入市購房的剛需，進一步延緩入市步伐減慢決策過程，這將使得目前量縮價松的市場進一步深度發展，2012年是中國房地産價格理性回歸的一年。閔明/文