2011年北京商品住宅市場整體市場環境暗淡，從年初以來成交量不斷下滑，新項目入市後難以出現熱銷，部分區域出現整體滯銷。同時，樓市結構性特點突出，銷售業績向大型房企靠攏，高端項目出現逆勢熱銷。

　　豪宅貢獻三成銷售業績

　　根據鏈家地産市場研究部統計，截至12月25日，2011年北京新建商品住宅成交約5.7萬套，其中，單套總價在500萬元以上的豪宅項目成交5160套，佔比為9.0%，為2009年以來最高值。銷售金額為510.9億元，佔比為34.8%，貢獻3成銷售業績；另外，2011年期房新入市項目有210個，簽約套均總價在500萬元以上的有44個，簽約率為32.8%，比整體簽約率低了不到10%，銷售金額達到222.1億元，佔所有項目銷售額的32.6%。

　　鏈家地産市場研究部分析認為，雖然2011年樓市調控政策使投資性購房被排除在限購門檻之外，整體市場新建商品住宅成交量縮水嚴重，但相對於剛需市場的滯銷情況，高端項目卻表現較為良好。在房價高速上漲的幾年裏，中國購房人群要求在滿足住宅需求的同時還希望房産物業具備一定的升值空間，因此，新建商品住宅被賦予了居住和投資的雙重屬性，房産也成為民間主要的投資渠道。即使限購，基於投資和改善的兩種意願依然較強。在房價沒有得到有效平抑之前，購房者交易的“投資化”行為不會在短期內消除，因此，高端物業的成交還會保持上揚的趨勢，未來在新建商品住宅市場的成交比例還會上漲。

　　公寓豪宅四季度加速入市

　　良好的市場成交促使豪宅在去年第四季度加速入市，據思源市場研究部監測，2011年四季度，10月份有太陽公元、德勝嘉苑、合生 霄雲路8號三個項目開盤，以太陽公元為例，從10月29日開盤至今，已簽約53套；11月份有首開 鉑郡、太陽星城、西單上國闕和朱雀門四個項目開盤；12月初，五礦 萬科如園、鴻坤 花語墅、瑞安君匯三個公寓豪宅開盤，以五礦 萬科如園為例，12月9日開盤，共推售93套，當日認購21套，截至目前已認購45套，認購率達48.4%。在普通住宅市場不濟的現狀下，公寓豪宅項目情況卻相對較好。12月下旬計劃著還有六個公寓豪宅項目開盤入市。

　　北京公寓豪宅項目表現較為平穩，使得開發商在四季度對公寓豪宅項目集中推盤。去年四季度以來，北京在售報價在40000元/平方米以上的公寓豪宅項目成交套數趨於平穩，自9月以來，成交量呈現平穩上升趨勢，並且在12月上半月，成交均價在70000元/平方米以上的套數為88套，40000-70000元/平方米的套數僅為47套，公寓豪宅的成交均價不斷攀升。

　　2012年多個新盤計劃入市

　　據亞豪機構統計數據顯示，2012年，亞奧的紫禦華府、大望京的遠洋萬和公館、亦莊的中信府別墅以及通州的金隅公建項目等多個豪宅樓盤均有入市計劃。

　　2011年先後有金茂府、保利中央公園、中信新城3個項目取得了銷量突破。這些成功項目均具有“定位高端、定價匹配”的特點。亞豪機構市場總監郭毅分析，能夠成為眾開發企業爭搶的豪宅地塊，首先土地的綜合優勢一定很突出，然後通過高品質的産品開發提升項目價值，以高端品質、中端定價的高性價比為杠桿，撬動項目高成交。

　　目前來看，2012年上半年計劃上市的紫禦華府、遠洋萬和公館等項目也都採取同樣的營銷思路，預計未來這種高端項目中端定價趨勢還將延續。（刑飛）