2012年，債務大潮將涌向房地産開發商。日前，世聯地産董事長陳勁松向媒體透露，“債務將在2012年中開始逐步到期”。據了解，房地産業有46%的債務集中在2012年償付。

　　“政策還未見大幅鬆動，這些債務纏身的房地産開發商，將不得不降價回籠資金，甚至部分開發商面臨破産重組的境地。”1月5日，復旦大學房地産研究中心主任尹伯成這樣向《國際金融報》記者分析。

　　萬億債務將至

　　“目前開發商負債主要還是銀行債。”上海易居房地産研究院綜合部部長楊紅旭接受《國際金融報》記者採訪時表示，在2010年第一季度時，118家上市公司的負債率為61%，之後持續攀高，達到64%。“其中，信託類債務將在今年上半年集中到期。”

　　“2009年之前我們的金融體系尚未成形，因此房地産更多地採取信託融資方式。但是一旦信貸緊張，銀行更傾向於將資金投放到收益穩定的長線房貸項目，以及短平快的理財産品，導致開發商在2010年、2011年時轉向信託産品。”中國房産信息集團分析師薛建雄向《國際金融報》記者解釋。據了解，2010年全國發行信託3.6萬億，2011年上半年發行4萬億，比2010年全年還要多，其中2/3是房地産。

　　債務遠遠不止如此。據報道，在香港發行的中國房地産離岸私募債，以項目為例大概有1000個；在過去一年，中國房地産基金整個行業大概有1000億，大多數為項目型房地産基金；民間借貸也有2萬億流入房地産開發環節。

　　價格理性回歸

　　楊紅旭認為，解決債務缺口，無外乎再融資籌錢和降價回籠資金。

　　“不過，從目前看來，銀行信貸仍然偏緊，而信託又被政策叫停，因此，開發商要融資主要還得依靠私募這一路徑。”薛建雄認為，私募股權投資漸漸成為開發商直接融資的重要渠道之一。不過，也有業內人士認為這一部分資金只是杯水車薪，難以填補債務缺口。

　　楊紅旭也認為，2012年信貸政策會有所放鬆，但不會達到2008年水平，因此很多企業不能指望銀行來緩解資金鏈緊張的問題。“很多地方債也到期了，地方政府也希望銀行來救，多放一些城投債。而企業則需要維持經營。”

　　“因此，價格合理回歸才是房地産開發商解決資金缺口的根本途徑。”楊紅旭説，“3-5月份是開發商推項目的旺季，而那時債務又面臨到期，假如市場沒有真正回暖，企業就只能通過降價來回籠資金。”

　　尹伯成也認為，正因為2010年限購等政策出臺後，開發商不腳踏實地地降價回籠資金，而依靠信託産品死撐，才導致更大的債務危機。

　　(來源:國際金融報)