空前嚴厲的調控使越來越多的房企承受資金鏈壓力，也促使房地産金融快速發展。上海財經大學副校長王洪衛在接受《國際金融報》記者獨家專訪時指出，“中國房地産業的未來發展方向並不是房地産開發，而是發展房地産金融。房地産金融的多元化是房地産業健康發展的有力保障。”

　　“私募”非長久之計

　　在調控背景下，房地産開發商資金鏈趨緊成為常態，同時監管相對寬鬆的私募股權基金，逐漸成為新型地産融資業態的合適替代。國內房地産私募基金自2010年開始出現，2011年樓市調控進一步收緊，為房地産私募基金髮展提供了機會。清科研究中心統計顯示，截至今年第三季度，當年共有22隻私募房地産基金募集到位32.25億美元，其中，由本土機構募集基金數量及金額佔比分別超過80.0%和70.0%。

　　然而，王洪衛認為，“私募房地産基金只能是房地産資金來源的一種補充，不僅不能解決房企資金鏈緊張的問題，還不利於抑制房地産市場的投機行為。”

　　王洪衛列了一組數字：1-10月，全國房地産開發企業資金來源68429億元，相比而言，22隻私募房地産基金所募集到的200多億元只能是滄海一粟。同時，私募基金的投資宗旨是在最短時間內獲取最大利益，因此相對於房企，私募房地産基金並不是非常穩定的“血源”，只能作為房地産資金來源的一種補充。

　　産業亟待轉型

　　“房地産行業的轉型升級必須依託房地産金融的發展。”王洪衛認為，“未來二三十年，房地産金融將在房地産行業當中佔有主體地位。”

　　房地産金融的發展方式無外乎買賣和租賃兩種，王洪衛認為，“買賣仍將以銀行按揭貸款為主，租賃可以通過發展房地産信託投資基金(REITs)來改變目前的投資方式。”

　　資料顯示，房地産投資信託基金是一種採取公司或者商業信託形式，通過信託或公司方式匯集投資者資金，再投資于能産生穩定現金流和收益的房地産，並將投資收益分配給投資者的金融産品。

　　“隨著人口流動性的增強，個人租賃並不是現代市場經濟發展的主方向。個人租賃會令租客産生不穩定感，如果由房地産信託基金去購房，再租給個人，租客入住的穩定感就會大大增強了。”王洪衛指出，通過房地産信託基金來投資房地産租賃市場，並不是短期追求暴利的投機行為，它可以改變居民對住宅消費“買多租少”的傳統模式，也可以抑制過高的房地産價格，促使房地産業健康發展。

　　應多措施引導

　　2007年，銀監會曾召集5家信託公司共同起草《信託公司房地産投資信託業務管理辦法(草案)》徵求意見稿，將房地産信託投資基金定性為“以信託方式組成而主要投資于産生穩定租金收入的成熟房地産項目的集合投資計劃”。同時要求房地産信託收益權憑證在全國銀行間債券市場發行和交易。

　　在引導和鼓勵方面，王洪衛認為政府可以有多種措施。“一方面可以在稅收上予以優惠，來鼓勵新興産業的發展。另一方面，可以把房地産信託基金引入公租房，政府可以拿出一些項目來進行先行試點，公租房較低的房價可以讓租賃機構獲取較高的投資回報率。同時，對於一些回報率不高的房地産信託投資基金項目，政府也可以給予一定的補貼”。