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土地供應富餘 今年北京新房成本會更低

發佈時間:2012年01月07日 20:36 | 進入復興論壇 | 來源:中國經濟網 | 手機看視頻


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  北京住宅用地市場2011年整體低迷,政府不斷調整探索新的推地模式和符合北京市整體發展的用地規劃,而開發商在面臨商品房限購後也在探索調整開發、拿地計劃。可以説2011年是土地市場變革性的一年,鏈家地産首席分析師張月認為,今年的土地市場總體將表現為:成交量、樓面價、溢價率低,土地供應充足,性價比高等三方面特性。

  成交量樓面價溢價率低

  根據鏈家地産市場研究部的數據統計,2011年北京市成交住宅用地的規劃建築面積為929.6公頃,同比2010年的1452.5公頃,下降了36%,甚至僅是國際金融風暴的2008年成交住宅用地的規劃建築面積1158.4公頃的80.24%;樓面價下滑至5087元/平方米,同比2011年下降了30.51%;8.98%的平均溢價率也創歷年新低。

  “2011年是政策調控最為嚴厲的一年,成交量和平均溢價率跌至4年來最低點。”張月認為,這主要有兩點構成:一是由於政府在摸索、調整保障房用地供應政策,放慢供應節奏,降低供應量。二是由於開發商拿地意願較低。雖然不少房企仍有儲備土地需求,但高壓的調控政策讓房企資金鏈不斷收緊,面對不太明朗的市場前景,採用了現金為王,減少購地,加快清理庫存的經營策略,且新供應的住宅用地搭配保障性住房,開發商利潤相對較小。

  張月認為,樓面價下跌,一方面是由於去年成交的土地以5環外為主,佔了全年成交土地的72.2%,核心城區東城、西城則無供應,優質地塊供應稀缺。

  其次,政府加大土地科學規劃力度,鼓勵符合區域特性的用地定位,而非以往的價高者得,去年住宅用地出讓方式中,以招標出讓方式成交的共有18宗,佔了全年住宅用地成交的32.14%,另一方面,北京市積極調整産業結構,確定科技與文化為首都重點的經濟增長點和支柱産業,擺脫“土地財政”的束縛,降低土地供應價格,通過降低新建商品房土地成本的方式,進一步平抑房價。

  土地供應充足性價比高

  2011年北京住宅用地成交共計464.80公頃,僅完成了全年住宅用地計劃2550公頃的18.2%。

  張月認為,即使是從總價最高的地王角度分析,2011年的開發商比2010年拿地更加理性,地王總價雖然高位運行,但性價比依然較高。

  資料顯示,2011年的總價地王是萬科拿下的豐台區郭公莊車輛段項目五期1518-632地塊,位於北京西南四環外的郭公莊,由於規劃建築面積較大,以62.9萬平方米的建築面積,5326元/平方米的樓面價來看,成交總價並不貴,且毗鄰房山線,周邊項目報價均價為2萬元/平方米,2010年的總價地王豐台區六圈A居住項目,也位於2011年總價地王的西側,地理位置接近,但2010年總價地王的樓面價高達17153.3元/平方米。

  根據鏈家地産市場研究部的數據統計,2011年北京市住宅用地樓面均價為5087元/平方米,環比2010年下降了30.51%。

  新入市商品房成本或更低

  “2011年成交的住宅用地,預計會在2012年底入市,新入市的住宅土地成本會更低,相對2010年成交的住宅用地項目在成本上會更有直接衝擊。”張月分析預判,在售、將售的2010年成交的住宅用地項目為了避免與新入市的2011年成交的住宅用地項目價格衝擊,開發商在2012年第一季度將會採用以價換量,快打快銷的營銷方式儘快清盤。

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