北京住宅用地市場2011年整體低迷，政府不斷調整探索新的推地模式和符合北京市整體發展的用地規劃，而開發商在面臨商品房限購後也在探索調整開發、拿地計劃。可以説2011年是土地市場變革性的一年，鏈家地産首席分析師張月認為，今年的土地市場總體將表現為：成交量、樓面價、溢價率低，土地供應充足，性價比高等三方面特性。

　　成交量樓面價溢價率低

　　根據鏈家地産市場研究部的數據統計，2011年北京市成交住宅用地的規劃建築面積為929.6公頃，同比2010年的1452.5公頃，下降了36%，甚至僅是國際金融風暴的2008年成交住宅用地的規劃建築面積1158.4公頃的80.24%；樓面價下滑至5087元/平方米，同比2011年下降了30.51%；8.98%的平均溢價率也創歷年新低。

　　“2011年是政策調控最為嚴厲的一年，成交量和平均溢價率跌至4年來最低點。”張月認為，這主要有兩點構成：一是由於政府在摸索、調整保障房用地供應政策，放慢供應節奏，降低供應量。二是由於開發商拿地意願較低。雖然不少房企仍有儲備土地需求，但高壓的調控政策讓房企資金鏈不斷收緊，面對不太明朗的市場前景，採用了現金為王，減少購地，加快清理庫存的經營策略，且新供應的住宅用地搭配保障性住房，開發商利潤相對較小。

　　張月認為，樓面價下跌，一方面是由於去年成交的土地以5環外為主，佔了全年成交土地的72.2%，核心城區東城、西城則無供應，優質地塊供應稀缺。

　　其次，政府加大土地科學規劃力度，鼓勵符合區域特性的用地定位，而非以往的價高者得，去年住宅用地出讓方式中，以招標出讓方式成交的共有18宗，佔了全年住宅用地成交的32.14%，另一方面，北京市積極調整産業結構，確定科技與文化為首都重點的經濟增長點和支柱産業，擺脫“土地財政”的束縛，降低土地供應價格，通過降低新建商品房土地成本的方式，進一步平抑房價。

　　土地供應充足性價比高

　　2011年北京住宅用地成交共計464.80公頃，僅完成了全年住宅用地計劃2550公頃的18.2%。

　　張月認為，即使是從總價最高的地王角度分析，2011年的開發商比2010年拿地更加理性，地王總價雖然高位運行，但性價比依然較高。

　　資料顯示，2011年的總價地王是萬科拿下的豐台區郭公莊車輛段項目五期1518-632地塊，位於北京西南四環外的郭公莊，由於規劃建築面積較大，以62.9萬平方米的建築面積，5326元/平方米的樓面價來看，成交總價並不貴，且毗鄰房山線，周邊項目報價均價為2萬元/平方米，2010年的總價地王豐台區六圈A居住項目，也位於2011年總價地王的西側，地理位置接近，但2010年總價地王的樓面價高達17153.3元/平方米。

　　根據鏈家地産市場研究部的數據統計，2011年北京市住宅用地樓面均價為5087元/平方米，環比2010年下降了30.51%。

　　新入市商品房成本或更低

　　“2011年成交的住宅用地，預計會在2012年底入市，新入市的住宅土地成本會更低，相對2010年成交的住宅用地項目在成本上會更有直接衝擊。”張月分析預判，在售、將售的2010年成交的住宅用地項目為了避免與新入市的2011年成交的住宅用地項目價格衝擊，開發商在2012年第一季度將會採用以價換量，快打快銷的營銷方式儘快清盤。