昨天，京城各家仲介機構的北京房屋租賃報告接連出爐。由於房屋租賃市場目前沒有官方數據發佈，各家仲介公司根據過往一年業績總結出來的報告就成了衡量北京房租變化的唯一標準。

　　隨著CPI漲幅的回落，京城房屋租賃市場的火熱勁兒也隨之減弱，但由於貸款利率上揚，一些指望著靠房租還貸的房主又提高了租賃預期。記者昨日從多家仲介機構和分析師處獲悉，房貸利率的上漲不僅直接吞掉了房價降幅給市民帶來的實惠，甚至影響到了租房一族的腰包。

　　供需平衡催穩房租

　　根據鏈家地産市場研究部統計，2011年北京租賃市場成交平均租金3280元，年度漲幅為13%，相對於2010年19%的年度漲幅而言，下降6個百分點，漲幅出現顯著回落。而據中原地産統計，2011年北京市場房租的上漲幅度只有4%，和往年相比，去年的住宅租賃市場要冷靜得多。

　　業內人士分析，這一差異是因為二者在全市租賃市場上布點情況不同所導致的。目前，鏈家、我愛我家和中原三家仲介機構佔到北京租房市場的前三位。

　　記者從一張CPI漲幅和租金漲幅走勢的比較圖上看出，租金的上漲通常滯後於物價上漲一至兩個月。隨著物價的穩定，鏈家地産分析師張月預測，2012年租金上漲壓力依然普遍存在，但隨著租賃市場調控措施的不斷深入，預計全年租金漲幅很難超過10%，或將創下近3年以來的新低。

　　同時，租房市場供應量的增加和需求量的穩定，也在一定程度上使租金漲幅維持相對穩定的狀態。尤其是2011年春節前後的租賃高峰期，3月成交量環比上漲5%，漲幅較去年減少一半之多。主要原因為2010年年底和2011年春節前的一段時間，部分人群提前換租，促使節後的租賃需求並沒有出現往年常見的爆髮式增長。

　　六成房主打算提租

　　機構統計結果顯示，隨著整體租金的水漲船高，目前至少60%的業主在合同到期後都存在上漲租金的預期。尤其在當前業主還貸壓力加大、物價水平不斷上漲的情況下，業主追求租金收益最大化的心態難以改變。

　　統計數據顯示，2011年全市租賃成交樓盤約3800個，比2010年成交樓盤增加190個。淡市下業主出租意願明顯加強。2011年受樓市調控影響，二手房成交價格不斷下降，一些業主出售價格難以達到預期，同時又並不急於出售，因此選擇出租，以減少空置成本。

　　此外，2010年以來貸款利率累計上漲1.25個百分點，100萬貸款的利息額增加12.9萬元，月供增加7.4%。加息後百萬貸款的月供為7783元，當前的平均月租金能夠抵消四成月供。雖然通過每月租金支付月供仍有較大的缺口，但也能夠緩解業主的部分還貸壓力，增加其出租意願。而對於2008年以前開始持有房産的大部分人群來説，當前的租金水平則完全可以承擔其以租養貸的壓力。

　　租賃需求將超百萬

　　從部分房地産仲介機構的年終統計數據中顯示，2011年全年外地人士租賃佔比70%，比2010年增加3個百分點，成交規模超過70萬套。分析師認為，“京十五條”對於外地戶籍人士購房的嚴格限制，促使部分打算買房的外地戶籍人士不得不繼續滯留在租賃市場。

　　未來租賃市場受外地來京人士租房需求影響所表現的壓力將越來越大。從限購的角度來看，如果納稅、社保滿5年才可購房的政策不改變，按照每年向北京流動的外地戶籍人口數量計算，其衍生出的租賃需求人口規模將達到180萬人。