5月以來板塊超額收益明顯收斂，符合我們一系列重要研報的預判

　　我們在5月初報告《形勢仍有利於做多》即提示“後市地産板塊超額收益將收斂”，在6月初發佈的下半年策略《“水”漲船高》中花了大量篇幅對歷史規律進行了分析，認為“板塊超額收益和基本面背離的鐵律”很難打破，並明確預期“下半年地産板塊超額收益將不如上半年”。5月以來板塊表現印證了我們上述判斷的前瞻性：儘管宏觀流動性改善利好接連涌現、銷售月月創新高，但板塊超額收益卻每況愈下，5月份大幅收斂至3.2個百分點、6、7月皆跑輸，銷售越旺，超額收益越差。

　　調整幅度超預期，反思主因有兩點

　　儘管我們預判後市板塊超額收益將收斂，但6、7月份板塊累計下跌13.54%仍超出我們預期，主流品種跑贏大盤的寥寥無幾，有絕對收益的僅棲霞、保利、萬科、僑城，反思主因有兩點：①對“中央政府對經濟下滑容忍度”預計不足、對“中央對房價上漲容忍度”預期過高；②對機構資金持股集中度預計不足，由於機構配臵較集中，大部分地産股缺乏人氣，而人氣旺盛的少數品種又因為機構集中持有、預期高度一致、前期超額收益大，導致每有風吹草動就容易“多殺多”。

　　經濟下行，地産板塊在配臵選擇上仍具比較優勢

　　①投資、新開工、土地購臵款數據均處在下降通道，表明樓市量價齊升的紅利仍未向産業鏈及地方財政傳導，經濟走低有望弱化政府進一步加強房地産調控的決心；②由於産業鏈情況仍在下行，也導致以做相對收益為主的機構資金若減倉基本面改善較確定的地産板塊後，將難覓更具優勢的行業進行配臵；③預計投資新開工增速9月見底，且需待11月才能獲確認，因此地産板塊的比較優勢至少能持續到11月，若宏觀經濟下行超政府和市場預期，地産板塊的比較優勢會更長久和明顯。

　　前期調整較充分、“靴子”正逐步落地、8月調控難出新政

　　“量價齊升”伴隨政策打壓預期引發的6、7兩月深幅調整，使板塊估值和前期高點相比優勢凸顯。隨著7月底國土、住建兩部扔出的“靴子”逐步落地，板塊估值水平有望企穩，下一階段板塊有望獲得“業績推動”産生的絕對收益。我們認為6、7月份中央對房地産調控的密集表態及“派出房地産調控督查小組”，或是為再放鬆銀根做對衝。近日中央政治局會議提出“要把穩增長放在更重要位臵”、房價控制目標由“合理回歸”向“防止反彈”退守，預示著中央為了穩增長，不得不提升對房價上漲的容忍度。我們預計8月樓市會較7月平淡，根據板塊超額收益和基本面背離的“鐵”律，此情形下，由於政策壓力紓緩，未必對地産股投資不利。

　　維持中期策略觀點，8月建議把握兩條主線

　　維持中期策略《“水”漲船高》及7月24日《“鐵”律仍難打破》的核心觀點，機構目前仍超配，我們建議保持。8月份建議把握“超跌反彈”及“強者恒強”兩條主線：①超跌反彈——金地、中南、金科、首開、華業、福星、世聯、雲南城投；②強者恒強——華僑城、華夏幸福、萬科、保利、招地、棲霞建設。

　　特別提示

　　根據《發佈證券研究報告暫行規定》(中國證券監督管理委員會公告[2010]28號)第十二條的規定，我公司特披露：截至2012年08月01日，我公司以自有資金投資持有“保利地産”(600048)82257000股。(國信證券研究所)