七八月份是今年房地産信託兌付潮的最大“洪峰”，由於宏觀調控和房地産市場的持續低迷，這段時間無疑是地産信託和信託公司要過的一個大“坎”。記者了解到，目前確實有出現兌付困難的項目，但由於有私募基金和地産産業基金等待低價“接盤”等化解之策，目前的地産信託項目還暫無真正違約之憂。

　　年度兌付高峰已經到來

　　好買基金研究中心執行董事、總經理楊文斌日前發表文章稱，僅2011年，國內就發行了房地産集合信託産品近千個，發行規模近3000億元，較上年增長50%左右。許多房地産商，包括萬達、萬科、綠城等單一公司的信託産品發行量都超過50億元。

　　這還是公開的統計數據，要是算上“馬甲信託”，可能還要翻倍。所謂的“馬甲信託”，就是名義上與房地産毫無關係但本質上仍然投資于房地産的項目。據估計，信託資産中有30%左右直接與房地産有關，並且貢獻著信託業60%左右的利潤。

　　房地産信託多在1.5年期到2年期之間，由於前幾年的瘋狂發行，使得2012~2013年成為房地産集中兌付的高峰期。根據申銀萬國的統計，2012~2013年連本帶利，預計將有6300億左右的房地産信託到期。

　　國泰君安數據顯示，7月份房地産信託到期量是今年年度高峰，將會達到504億元。根據諾亞財富的研究，2012年7月和8月為房地産信託分別到期113.76億元與108.57億元。

　　地産基金廉價“接盤”

　　中投永信資産管理公司董事劉同明認為，7-9月將有半數房地産信託到期，而那些項目本身條件不佳、開發商實力堪憂、抵押物不充分的，岌岌可危。對於信託還款，主要應看開發商的銷售數據，這個數據目前看是分化嚴重。總的來看，1月到5月的房屋銷量同比下降了9%，許多開發商沒有足夠的收入用以支付到期的信託貸款，只能尋找其他資金來源。

　　“目前確實出現了兌付困難的項目，但是有私募基金和地産産業基金都在忙著找信託接盤，只要價格夠便宜，想撿的人還是很多的，不至於鬧到最後必須違約。”一位大型信託公司華南地區負責人對記者透露。他分析稱，目前一般的房地産項目融資比例在40%左右，也就是説，如果項目兌付困難，以4折收購還是划算的。收購未完成的廉價項目相當於廉價擴張。

　　除了外部的基金對接之外，各信託公司也各自“大顯神通”：原信託計劃增發或借新還舊、延期兌付、信託公司成立自己的資金池産品對接、不同信託公司之間傳遞項目權益等等手段都屢見不鮮。