金融市場有一句諺語説，歷史給人們的最大教訓是：人們很少從歷史中汲取教訓。

　　在房地産金融特性日益顯著的環境下，巴曙松以一名金融學者的視角來跟蹤考察房地産行業的歷史波動。

　　在《房地産大週期的金融視角》一書中，著名金融學者巴曙松從金融政策和市場研究者的獨特視角，以房地産週期波動與房地産轉型為主線，對我國房地産市場進行了跟蹤研究，不僅開拓了人們的視野，也使人們對我國房地産業的現狀、存在的問題和未來的前景都有了較為明晰的認識。尤其值得一提的是，作者以日本、美國為案例對房地産發展以及金融歷史進行了對比與分析，對我國房地産發展具有積極的借鑒意義。

　　巴曙松在本書的自序中設置了兩個小標題“反思日本”和“鏡射中國”，同時明確指出“未來一年或較長時間內房地産市場的供求結構已經發生重要變化，在一系列約束政策的推動下，房地産將從居民財富配置的"超配資産"變成"標配資産"，房地産行業將一改過去十多年高成長的趨勢性增長格局……完成從地産到房産的轉變，最終成為以房産開發為核心的加工製造業。”我們不難看出，作者是在以史為鑒，為我國房地産的未來尋找新的發展路徑。

　　房地産市場：面臨趨勢性轉變

　　新金融：針對投資投機性購房需求，國家採取限購、限貸等措施不放鬆。對於合理的自住需求，尤其是首次置業需求，國家採取降低房貸門檻的政策。對於當前“一手硬，一手軟”的調控政策，從實踐層面上來看，其意義有多大？

　　巴曙松：以抑制投資、投機性需求為導向的去投資化房地産調控政策似有常態化趨勢。這種政策導向意味著未來房地産住宅市場的供給結構需要重點滿足以首套自住為主體的剛性需求，而剛性需求提升的空間，則主要來自於最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求，具體的滿足方式則可能是加大保障房建設、改造舊私房、舊公房以及城區擴建和商品住宅的平穩發展等。

　　新金融：樓市政策，既要促使房價合理回歸，以滿足居住需求，又要保持交易量增長，保證開發商積極性，保證房地産投資穩定，以達到不拖累中國經濟之目的。要將調控力度拿捏得恰到好處，關鍵點在於什麼？

　　巴曙松：未來中國房地産行業的經營業態和商業模式預期將會發生趨勢性的轉變，主要有幾個方面：第一，純住宅開發商從分散走向集中、走向分工和差異化，更加關注自身的戰略定位。第二，一線城市核心地段的商業地産未來的發展空間逐步突顯出來。第三，當前房地産轉型既是經營業態的轉變，也是房地産金融需求的轉變，行業轉型與金融轉型本質上是一致的。

　　 新金融：您在書中提到：“中國的房地産市場發展階段仍然處於上升週期，在這個大環境下，房地産調控和政策主要是部分熨平週期性的過度波動。”目前，中國房地産市場的上升動力是什麼？

　　巴曙松：新一輪人口流向的新趨勢是房地産轉型的直接動力。過去10年，中國經濟與産業結構中最為典型的現象是人口從內陸向沿海的轉移，現在這一趨勢開始逆轉，重慶、瀋陽、西安、成都成為當前流動人口回遷的方向。這種變化意味著流動人口將會在回流城市産生日益增加的租房和購房需求，且主要以廉租房、公租房、職工宿舍等保障性住房和中低端商品房為主，這將為房地産住宅開發商提供一些潛在的需求空間。

　　此外，城市的重新佈局和區域增長格局的調整將為房地産市場開拓新的區域性市場。下一個十年，區域龍頭企業以及在區域佈局上向二、三線城市佈局的企業，將會受益於中西部迎頭追趕的城市化浪潮。下一個十年，中國百萬人口城市數目將迅速增長，城市空間結構的重新佈局將會明顯改變房地産市場的需求結構，中心城市的商業地産、不同城市節點之間的物流倉儲地産將會獲得成長的機會。

　　保障性住房：“劇本待完善”

　　新金融：您在新書《房地産大週期的金融視角》中專門用一章的篇幅來談“保障性住房”的問題，您的觀點是“大幕已拉開，劇本待完善”。我國尚處於保障性住房大規模建設的啟動初期，請您談談目前存在的主要問題。

　　巴曙松：從進入環節來看，目前存在的問題主要源於兩個方面：一是對申請家庭收入標準的界定，各地的收入線劃分標準不統一，從而可能會出現“應保的未保、不應保的卻被保了”的現象。二是對申請家庭現有居住面積的界定。在設置保障性住房面積標準時，多數城市採用人均指標，低於這個標準的住房困難家庭可以納入住房保障。這種操作方法相對簡單，但缺陷是沒有對不同家庭的人口結構等情況給予考慮。

　　從審核與管理層面來看，首先，受保障對象申報信息甄別難：審核過程中由於基層監管過程中存在工作量大、取證難，缺乏有效的審核方式等問題，有的審核往往流於形式，導致保障性住房中存在一些弄虛作假現象。其次，缺乏有效的懲處措施。現行的保障性住房相關法規對虛報的個人和家庭的懲罰主要是警告、責令退還、取消受保資格等一些相對較輕的處罰規定，這些規定無法阻止虛假情況的發生。

　　從退出環節來看，雖然國家和地方的保障性住房相關法規都對保障的退出管理有明確的規定，但受保家庭對保障性住房退出的制度規定往往較為抗拒，少數享受了住房保障的家庭在條件超過保障標準後也不願退出保障性住房。此外，對受保家庭收入動態監管難度大。目前在多數城市還沒有建立一套有效、完整的收入申報制度及收入核查體系。

　　新金融：英國、美國、日本、新加坡以及中國香港，啟動保障性住房制度比我們早了幾十年，有哪些經驗是我們可以借鑒的？

　　巴曙松：還是從上面三個環節來談談國外保障性住房制度的成熟之處。

　　首先，具有嚴格清晰透明的進入標準。比如，美國、英國等一些國家對各類住房的購買者或租用者有詳盡的收入限額規定，從相關政策上明確了高、中、低收入者劃分的依據，每年公佈一次高、中、低收入的劃分標準。

　　其次，嚴格的審核和監管。例如，1987年4月起，中國香港特別行政區的房委會開始實施“公屋住戶資助政策”，該政策規定，在公屋居住滿十年或以上的住戶，須兩年一次申報家庭收入；不申報收入或家庭收入超過所定限額的租戶須繳付額外的租金。

　　再次，獎懲並重，法規嚴格。為了確保保障性住房能夠流轉和分配給最需要的家庭，大部分國家和地區對於騙取住房保障資格的家庭懲罰十分嚴格。例如，香港法例第283章《房屋條例》第26條規定：任何人如故意向房屋委員會虛報資料，即屬違法，一經定罪，可判罰款200000港元及監禁6個月。此外，許多國家和地區還實行激勵政策，能夠兼顧保障性住房的順利退出與受保對象福利的提高。例如，英國政府實行“優先購買權政策”，鼓勵公房租住者按一定優惠折扣價購買租住的公共住房。