儘管限購政策並沒有對商業地産産生實質性的影響，儘管開發商近期常宣稱商業地産的黃金十年已經到來，但是在大勢低迷的市場背景下，開發商遭遇的資金壓力不得不通過出售商業地産項目來變現求生，這也給對國內樓市虎視眈眈的外資帶來了出手的機會。昨日，美國保德信金融集團旗下地産基金公司（以下簡稱“保德信”）以20億元成功收購位於廣州海珠區的中海光大購物中心項目。近期，海外資金頻繁入市，主要目標依然鎖定在商業地産項目。

　　國內企業轉型：紙上談兵

　　經過一年多的談判，中海地産終於與美國保德信達成了收購協定。保德信出資20億元收購中海地産旗下中海宏洋位於廣州海珠區的中海光大購物中心，項目佔地10萬平方米，折合樓面價2萬元/平方米。

　　在出售中海光大購物中心之前，中海地産已經有了商業地産方面的規劃，在全國已經開發持有了260萬平方米的商業地産。

　　去年底，中海地産在上海召開了商業地産品牌發佈會，同時推出了以“環宇城UNIMALL”為統一品牌的中海地産全國五大購物中心。按照中海地産董事局主席孔慶平的計劃，將來商業地産的收入將佔到公司盈利的20%。不過，此次放棄了位置優越的光大購物中心項目，也凸顯出了國內開發商在調控之下的壓力與無奈。

　　無獨有偶，保利地産也在大談商業地産投資之後，轉頭將大興區保利春天裏的商業部分作價23億元轉讓給了來自新加坡的凱德置地。

　　“中國處於快速的城市化進程中，機會比較多，這也使得開發商朝三暮四，在戰略發展上比較靈活。”戴德梁行商鋪部董事張家鵬向記者表示。

　　在近幾年的樓市發展中可以明顯看出，開發商大談商業地産投資出現過兩次，一次是2008年底、一次是2011年，均是住宅市場發展遇阻之後，開發商便提出轉型商業。但目前來看，轉型的表態更像是紙上談兵。“國內開發商的資産負債率那麼高，靠商業地産細水長流回款，估計大部分開發商全得破産。”一位企業內部人士向記者表示。

　　海外資金抄底：捲土重來

　　在張家鵬眼中，限購政策導致開發商回款速度放慢，急於轉讓手中的商業地産項目套現，是近期出現外資頻繁入主國內商業地産的一個主要原因。

　　記者了解到，在近一個月的時間內就有香港金利豐接手長安8號、凱德商用收購保利春天裏商業部分以及保德信收購中海光大購物中心3宗交易額超過20億元的外資收購交易發生。

　　據仲量聯行統計，中國內地2011年零售地産投資交易額創歷史新高達到了265億元，來自亞洲地區和國內的資本佔據了90%交易額。其中新加坡上市的投資機構最為活躍，佔到了全年交易總額的1/3。以新加坡上市投資機構“鵬瑞利中國零售信託基金”為例，其2011年投資收購交易總額達到了60億元。

　　“現在包括凱雷、黑石等一批海外資金全在尋找投資物業，而一些資金壓力大的房企也急於出售商用物業套現，主要集中在鄭州、長春等一些二三線城市上。”張家鵬介紹。

　　抄底中國商業地産的資本一般分為兩類，一類是投機型，多為歐美基金；另一類是長期開髮型，如新加坡的企業。

　　一般情況而言，歐美基金出現在房地産的收購市場上，全是在調控最嚴、價格最低時入場，而後在高位時拋出。在2009年中國房地産市場爆炸式增長時，高盛、SEB、摩根大通、花旗、麥格理、凱雷、雷曼兄弟等金融公司均相繼將手頭物業拋售，獲利均在100%以上，而接手的全是國內企業。

　　時隔三年之後，剛剛在中國大賺一筆的歐美基金再次入市，表明樓市的低點已經出現，各路資金開始入市。

　　商報記者 賴大臣