[今日觀察]金九銀十看樓市(2010.9.16)

    解説：“金九銀十”，傳統旺季，北京秋季房展會拉開帷幕，感受樓市冷暖，掃描消費者心理預期，《今日觀察》正在評論。
   
    主持人（陳偉鴻）：這裡是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。一年一度的北京秋季房展今天是如期開幕了，房地産界一直都流傳著這樣的説法，叫“金九銀十”，所以在往年的這個時候，基本上都是房地産開發商們最開心的時候了。那今年的行情會怎麼樣呢？這個九月和十月，對開發商來説是否意味著真金白銀呢？熱鬧的房展會上又傳遞出了什麼樣的信息？今天的節目當中我們將就此來展開評論。
    我們現場的兩位評論員是霍德明和張鴻。電視機前的各位您也可以按照屏幕下所顯示的聯絡方式來參與我們的討論。
    好了，節目一開始我們還是一起來看一看我們的記者和評論員在房展會上的所見所聞。
   
    解説：房展會被稱作房價樓市的風向標，為期四天的北京秋季房地産展示交易會今天拉開帷幕，由於本次房展會處於新政調控期內，又作為檢驗傳統樓市“金九銀十”的試金石，備受業內關注。
    本次房展會吸引了包括萬科、綠地、首開、富力等知名房企旗下項目在內的上百個樓盤前來參展，其中北京本地有40個項目參展，佔總數的近四成，項目區位分佈二環至六環，其中大興、房山、豐臺三個區佔北京項目總量的1/3，為主要放量區域，外阜項目主要來自河北、天津、山東、海南等地，還有來自美國、澳大利亞、加拿大、韓國等國際地産項目參展，記者在現場感受了樓市的冷熱。
    張鴻（記者）：逛了一圈，整體的感覺是賣房的太多，買房的太少，如果您膽敢在這樣的通道上露出一點想買房的意願的話，那瞬間會被很多人圍上來，當他們散去的時候，你手上就會拿著一把樓盤的廣告，但是很難找到一款適合你的，比如説北京的太貴，抄底國貿橋也好幾萬，然後你會看到山東威海的，海南三亞的，美國的，巴厘島的，日本的，你看不是太貴就是太遠，我相信和我們買房人的鬱悶有些相似的是，開發商在今天也很難高興起來，因為在這裡他們很難看到他們所期待的“金九銀十”。
    解説：展會上，隨處能看見抄底打折的宣傳，但是很多消費者表示，自己到這來只是看一看。
    記者：您覺得房價怎麼樣？
    參展消費者：高，太高了，受不了，太高了，接受不了。
    解説：近來，北京一些新盤採取低價入市的策略，均價兩萬以下的樓盤有大興的新里西斯萊公館，房山的中糧萬科長陽半島等15個，佔參展項目總量的三成以上。
   
    主持人：剛才我們看到了今年房展會的一些情形，大家注意到了，張鴻是到了現場，手中拿了一大堆的房産的介紹，估計這是你今天最大的收穫，當然只能説是收穫之一，在這個現場有沒有什麼細節給你留下的印象比較深？
    張鴻：你看到我，我其實戴了一個媒體牌，當它是正面媒體證的時候，我路過那個通道沒人理我，人家一看這是記者就不理了，但是你把它翻過來背面它是空白的，然後就會有很多人馬上就衝上來。
    主持人：立馬就把你當成購房者來對待。
    張鴻：對對對，然後他們衝上來以後就給你這些，都推薦的特別熱情，但是你一看那上邊的介紹，好像他們本不需要這麼熱情，因為全是抄底價，上面全寫著九月份量價齊升，然後你一定要什麼，在這時候瞅準機會。
    主持人：總而言之這個宣傳語肯定是非常能夠吸引人。
    張鴻：對，但是買房的人看上去還是很冷靜的。
    主持人：對，我覺得比較漠然，剛才。
    張鴻：今天人特別少，可能也和週四有關，因為週末它可能人會多一點，而且我也去採訪了幾個，看上去像白領的年輕人，基本上都跟我説我不能接受你的採訪，因為我正在上班呢，偷著跑出來看，就是整體上感覺呢，關注房價的人，肯定是特別特別多，但是真正出手的人，還是非常謹慎的。
    主持人：霍教授我知道之前您想買房的時候也在房展會當中來穿梭了一番，那對比之前的房展會，跟今天張鴻去的房展會，你覺得你能看出什麼樣的不同嗎？
    霍德明：今年秋季的房展會我沒機會去，不過，今年春季的房展會如果大家還記得的話，是4月8號。
    主持人：您怎麼印象這麼深？
    霍德明：那當然，我們對房地産市場，尤其跟國家的政策，今年4月中旬就是有新的有關於“國十條”調控的，4月8號那次房展會，我記得非常清楚，為什麼？因為4月8號那個房展會根據當天的宣傳，大概北京市四環裏面的均價25000塊錢了，而且我還跟以前作了對比，在2009年的秋季房展會，半年以前，它的均價大概是15000，16000左右，再之前，2009年的春季房展會就11000塊，今年的秋季房展會我大概也看了一下，當然均價我們不能講説代表一切，大概也是跟今年的春季，25000可能不會差太多，所以我想，尤其看最後這半年的時間，這個房展會的確反映了目前整個房地産的大勢，什麼大勢？第一個“國十條”有新的房地産調控的政策，應該還是對房價起了一定的作用，它至少沒有漲上去，也許就是8月份稍微漲了一點，但是基本上對於開發商來講，剛剛我看了小片一下，欣喜了，雖然看起來好像有一些人熙熙攘攘，張鴻實地勘察過，發現不是那麼一回事，裏面大部分人可能是銷售人員。
    主持人：今天很多的網友他們也在網上表達了他們對這次房展會的一個關注，我們來看看他們的觀點。
    來，首先我們看看這位叫做“張海”的網友，他説“其實博弈雙方的心理都非常的微妙，因為誰也無法準確的來預知樓市的具體走向，我覺得在當下觀望氣氛比較濃的情況下，房價應該會小範圍內波動，因為房價可真是上下兩難了，房地産調控的效果已經顯現，下一步應該多看少動為宜”，這是他的一個個人觀點。
    再看看來自江蘇的一位網友，他也表達了自己的看法，“每次有房展會，也是百姓最鬧心的時候，究竟是買還是不買，時刻都在糾結，博弈誰跟誰呢？百姓和開發商之間根本就不存在博弈一説，一個地方的飆標王也就帶動了整個地區的房價上漲，動輒百萬的高昂房價叫百姓怎麼買得起、住得起，廉租房、安置房又能解決多少問題呢？值得深思”。
    看來在每一次的買房面前，這個博弈至少會先出現在你自己的內心，我們這次也特別聯合了數字100的調查公司，專門做了一個相關的調查，馬上我們也來看一看這個調查結果。
    我們看到的第一個調查呢可能針對的是打算買房的人，我們問到，您買房的目的是什麼呢？有65%的人選擇了是自住，而且是他的第一套的住房，另外19.3%的人選擇了我要買第二套房來滿足我的改善性的需求，再來有12.9%的人選擇的是投資；再來看看我們的第二個調查問題，那麼您目前關於購房的狀態，你現在是打算買還是暫時不買？28.6%的人選擇的是短期沒有購房的打算，那麼27.1%的人是已經購房了，另外還有25.7%的人是在觀望當中，還有18.6%的人是正在籌備購房，其實觀望的人呢確實不在少數。
    雖然説我們看到開發商常常都會吆喝的非常大聲，而且有這樣聲勢浩大的房展會，但是呢我們的購房者，每次他們都是什麼樣的心態來面對這一切呢？我們在下面的這個短片中來梳理一下。
   
    解説：北京秋季房展會上，參展消費者購房目的是投資，自住還是改善？有多少人具有購買意向？消費者的心理預期成為時下房地産博弈天平上的重要砝碼。記者隨機採訪了幾位不同年齡段的看房消費者。
    記者：您是自住還是投資？
    參展消費者1：自住，我沒錢投資。
    參展消費者2：自己住，我現在也就是看看，了解了解，應該是（比）心理價位高一點，有點高。
    參展消費者：我是外地的，我女兒在這上學，等不及了，就要買了。
    解説：消費者有著不同的考慮，市場也在發生著細微變化，8月份全國70個城市，房價同比上漲9.3%，環比則連續第二個月持平，總體看，房價過快上漲的勢頭得到遏制，但具體到一些城市，房價仍處在高位，且成交量環比出現較大幅度增長，部分區域房價有抬頭跡象。
    北京房地産交易管理網的最新數據，上周，北京商品房市場總成交期房為4191套，環比上周上漲了75.9%，8月份，新建住宅銷售價格，同比上漲18.6%，漲幅比7月份回落1.5個百分點，上海，1到8月，商品房銷售面積1301.26萬平方米，下降40.7%，而另一方面，房地産開發投資依然增長，前8個月，房地産開發投資1206.16億元，同比增長31.2%。
    回顧對房地産市場實施的前幾輪調控，在一定時間段內都取得了遏制房價過快上漲的積極效果，但隨之而來的反彈，又讓房價連創新高，以往的經驗導致購房者對房價預期的神經越繃越緊，調控帶來的房價趨穩，甚至微降，往往成為一些消費者眼中的買房良機，現在少數城市出現的成交量回升，或許透露出了消費者對房價預期的憂慮。
   
    主持人：剛才我們對這些購房者的心態做了一個梳理，其實我想，在房展會的現場是最容易觸摸到這些潛在購房者他們最真實的心態的，所以要問一問張鴻，你接觸到的這些潛在的購房者，他們的心態是什麼樣子的？
    張鴻：先説我的心態吧，首先是有錢人太多了，聊了好幾個人，然後有一個説他買房給孩子買的，要在北京工作，然後我就説那你這房價，他説房價可能還得漲，我説那你就是咬牙也得堅持買。
    主持人：對，他有預期。
    張鴻：對，我説你咬牙也要買唄，他説我不用咬牙。
    主持人：所以你就無言以對，走了。
    張鴻：對，就是這種是有錢人，他還是，因為他自己自有資金不需要銀行，所以他有投資的需求，但是給我一個信息，讓我説實話稍微有點驚訝，就是普通人的投資需求比我預計的要剛性，就是他們覺得北京這個地方好像現在調控的比較嚴，政策比較嚴，所以很多人開始看外地的房子，三亞有一個展區，很多項目，他們是海南旅遊島的項目，然後山東的，包括遼寧的，很多地方你也看不出來它到底是哪的，一看房價才兩千多塊錢，這個怎麼這麼便宜，然後説交通方便什麼的，然後一看那些小字，上面寫著坐什麼高鐵到錦州南站下車。
    主持人：再換乘公交車。
    張鴻：對，但是還是有人在關注，我遇到一個大媽，我當時在一個海南的項目那我休息，然後一個大媽看上去也不是咱們想得那麼有錢的人，然後就過來説“這個項目在哪？”我説這是海南的，“哦，她説海南，海南哪啊？”我説這是三亞的，“三亞的好像離海有點遠”，然後她真就去看了。
    主持人：看起來不像海邊的房。
    張鴻：然後我就跟她聊，她説你看我其實也沒有那麼多錢，但是我到海南去買的話，我覺得我貸款什麼的還是可以買的，然後冬天的時候也可以到那邊去過過冬什麼的，就是你會發現，普通人他們覺得他們的錢放在銀行裏已經沒有太大的意義了，然後就再找。
    主持人：升值空間太小了。
    張鴻：然後就找其他的投資方式，然後傳統的中國人來説，覺得比較靠譜的，就很多老年人在那個地方跟我説，説我就覺得房子相對來説比較靠譜。
    主持人：這看來看去他們又把投資的目光再次聚焦在了房子上。
    張鴻：對。
    主持人：這種心態其實是一種微妙的改變，霍教授觀察過這種微妙的變化嗎？
    霍德明：是，我想消費者的心態跟房價一樣，房價現在是焦灼狀態，消費者心態應該是猶豫心態，為什麼呢？我們説4月份的“國十條”出臺以後，房價基本上持平了，但是不管怎麼樣，8月份它又微微的動了一下，而且二手房的交易量好像也有些上升，當然是短期的。所以在現在，在這個時間點上搞這個房展會，我覺得消費者心態大概是兩種方式來形容他，有一個原因，第一個，他覺得這個房價可能還會再跌，為什麼呢？因為開發商現在房子賣不出去，從4月份到現在為止，北京大概有四萬套房出臺，但是只賣了大概12000套左右，而這麼一個資金的壓力，會讓開發商應該會在未來的一段時間要下跌的，所以房價下跌，他現在還在觀望中；另外一方面，我們也得講説消費者，現在還蠻精明的，所以在這個投資的心理上面來講，他可能又是想要出手去買房子，所以它是兩個原因，或者兩個力量再平衡一下的話，這就是他猶豫了。
    主持人：確實我覺得可能最近這幾個月，大家看到這個房地産市場量價齊漲，小幅回暖這種現象的確是觸動了人們原本就非常敏感的這個神經，他們才會做出這樣的一些選擇，或者是判斷，或者是猶豫，那麼對於房地産交易的現狀和它未來的走勢，一定是大家非常關注的，所以在今天的節目當中，我們也特別採訪了一位嘉賓，他就是中原地産的華北區董事總經理李文傑先生，我們來聽聽他的看法。
   
    李文傑（中原地産華北區董事總經理）：在最近一段時間消化的這個樓盤裏面，實際上我們能夠看的出明顯的是受到最近一段時間調控樓市的這個影響，投機炒房特別是大面積的高端價的銷售，相對上來講是比較慢的，甚至出現滯銷，雖然近期有所回暖，但總體來講，我認為這個銷量還是比較低迷的，我們看到銷量比較快的，供銷兩旺，價格有所回調，都是一些低價入市的，符合剛性和自住需求的一些性價比比較高的，一次置業的這些樓盤，它的特點就是戶型面積較小，總價相對上來講偏低，所以我估計目前這段時間，由於受到了五六七八這幾個月的剛性需求積壓的一個釋放，那麼它有一個短期之內的這麼一個帶動，可能在隨著四季度不斷地供應上市的話，我覺得這個目前這種局面，還是能得到緩解的。
   
    主持人：坦率地説，對於每一個打算購房的人來説，現在市場的這種反復，和一些不知從哪來的各種各樣的消息，常常都會讓我們無所適從，那麼究竟如何來把握我們房産當中的主基調呢？在稍候的節目當中繼續我們的評論。
   
    解説：剛性需求蓄勢待發，消費預期何去何從？《今日觀察》正在評論。
   
    主持人：好，歡迎各位回到節目當中繼續來收看今天的《今日觀察》，今天的節目當中，我們和各位觀察的是“金九銀十”季節當中的中國樓市，那麼“金九銀十”到底是誰的真金白銀？我想很多人都想知道，在我們了解未來房地産發展的趨勢之前，先來關注一下主流媒體的相關表達。
   
    解説：處在“十字路口”的房地産市場該走向哪？
    國家統計局局長馬建堂昨天在夏季達沃斯論壇上説，中國房地産開發投資佔中國全社會投資的比重在20%左右，儘管政府對房地産採取了調控措施，1到8月份，中國房地産開發投資增速仍然高達37%左右，中國房地産業佔中國GDP的比重也不是很高，房地産市場調控對宏觀經濟增速會有一定影響，但沒有想像那麼大。
    《人民日報》文章，當前房地産調控已經到了關鍵時期，能否取得成功，不僅關係房地産市場發展本身，更關係到住房這一重大民生問題和政府的公信力，因此必須繼續堅持調控不動搖，並把握好力度和方向，根據市場形勢變化，及時進行政策調整。
    新華社援引國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松觀點，中國房地産業發展最快的時期可能已經過去了，再像過去十年那樣大幅上漲的故事重演的可能性不大，預計今年四季度到明年上半年，已開工房地産開發項目將大規模投放市場，與此同時，需求持續下滑，觀望氣氛濃厚，房價下跌不可避免。
    中國青年網文章，樓市博弈，開發商和購房者究竟該誰坐不住呢？棋到中局，智者為王，在房地産市場最為關鍵的博弈階段，最坐不住的應該是開發商，最該審時度勢的是有關部門，最需要理性應對的當屬消費者。
   
    主持人：在剛才的這個短片當中，其實我們可以看到來自社會不同角度的一些信號，那麼綜合這些信號到底我們如何來判斷未來房地産市場的一個走勢，我想問問霍教授，現在您也會聽到很多的開發商都提到説，現在的房價已經是觸底了，真實的狀況到底是怎麼樣？您的分析是什麼？
    霍德明：我手機裏面，大概最近這一個月發了上百條的抄底，觸底。
    主持人：瘋狂的宣傳，現在。
    霍德明：我對這個一切我都是不管，因為我知道這是房地産開發商的一個宣傳的技巧，他首先要確定，告訴這些，我們一般的老百姓，就是現在已經是底了，底了，所以趕快買。
    主持人：趕快出手。
    霍德明：他的潛臺詞就是這個房地産價格即將要上漲了，而如果真的要上漲的話，那麼肯定又會有一些新的宏觀調控，房地産方面政策可能要出臺，以至於它的上漲的壓力又會往下跌，如果一旦再往下跌，前面那個怎麼算是底呢，我看現在房地産開發商，剛剛在看這個會裏面，看到了就是一直用抄底抄底這個東西，是給觀眾做一個洗腦，而我請大家很清楚的要理解到這是一個宣傳的技巧。
    主持人：對，我覺得在這種複雜的局面當中，我們不可以説是謠言滿天飛，但至少在這當中會有很多不真實的信息會透過不同的渠道傳遞出來。
    張鴻：對。
    主持人：我想在我們的調控的過程當中，未來肯定還會有很多的新的舉措，張鴻在你看來，整個過程當中我們該注意的是什麼？
    張鴻：調控不能放鬆，這是沒有任何問題的，這個我們已經談了很多次了，今天我通過去這個展會，也有感受，就是很多普通人的投資需求確實是有，錢就像水一樣，他一定要找各種缺口，找決口，然後他會發現也就那幾樣，因為今天在微博上有一個財經評論員他寫了一個投資方面的一個博客，他不是談的房地産，談的是投資，但是當他談投資的時候，你會選幾種，就是在，比如説包括現在的CPI已經達到了3.5，對吧，你會有通脹的這個預期，那你錢就要投資。
    主持人：什麼才是你的投資品？
    張鴻：然後他舉了幾種，你像這個古玩，藝術品投資，然後瓷器什麼亂七八糟，玉呀，黃金什麼的，房地産是不可避免的，股市現在基本上。
    主持人：它肯定會包括在這個投資品當中。
    張鴻：對，股市被這些投資家們已經不再作為一個重點的推薦了，房地産起碼可以列在前三位，所以當投資的需求這麼強的時候，我想我們還是要考慮，讓這些水怎麼能夠更好的流到其他地方去，不要集中在這個地方，比如説我們有沒有更多的實體可以投資，有沒有更好的一些渠道可以放開，如果是這樣的話，我們把錢引走的話，相對來説房地産就不會出現可能的氾濫。
    主持人：你剛才説到投資，非常巧，我在網絡上也看到我們的網友也提到了這樣的一個問題，我們來看看他的觀點。
    我們來看看這位叫“深圳大蝦”這位網友説，“通貨膨脹率高，投資渠道單一，城鎮化的加速，民眾的需求旺盛，地方財政對於地産的依賴都是導致房價越調越高的原因，但是呢房地産業又是關係千家萬戶基本生計的問題，所以遵循市場化規律的同時，國家還是要將調控政策堅持下去，不能鬆懈，同時在量的保證上面，政府要加大廉租房的建設，這樣才是最根本的一個解決辦法”。
    好了，再來看看下面這位網友的觀點，他説“開發商是用盡渾身解數來吸引消費者，消費者用腳來投票回答開發商，博弈天平的兩端孰勝孰負，就看各自的砝碼了，縱觀世界樓市，泡沫沒有不消亡的，就看過程如何走了，我們消費者急切的盼望著砝碼新的砝碼向我們傾斜，房地産調控該有方向了”，但是這個新的砝碼是什麼？什麼時候會出現在這個天平上？這也是我們所關注的。
    下面這位網友叫“北京棒棒唐”，他説“對於調控預期那就是一個字就是‘降’，因為現在的房價已經超出居民的承受範圍，這是一個多方面的原因造成的”。來自一個自助消費者的心聲。
    我們聽到了這麼多消費者的心聲之後，也來聽一聽特約評論員的心聲。
   
    主持人：歡迎回到節目現場，今天我們和大家共同來關注的是“金九銀十”季節下的中國樓市，馬上聽一聽特約評論員的觀點。
   
    馮科（北京大學經濟所房地産金融中心主任）：對房地産市場的調控能堅持多長時間，大家有所擔心會不會出現報復性反彈，這是反映市場的一種情緒，開發商預計第四季度，會有更多的存貨推入市場，所以開發商也加大了促銷力度，所以這幾個方面形成了當前市場活躍價格優點逐步反彈，這麼一個態勢，我覺得第四季度應該是繼續放量，但是價格會穩中略有回落，下一步政策調控，繼續堅持既有的政策，應該適當的增加供給，形成供給市場，這樣的話就可以防範，在交易量放大的時候，因為短缺而形成的報復性反彈。
   
    主持人：看起來似乎在前一段這個時間當中，房地産的發展一直都是在一種焦灼的狀態當中進行的，我想張鴻你今天在這個房展會上也可以看到，我們這些開發商也好，或者是購房者也好，他們的一種焦灼的心態，你自己會焦灼嗎？在這個過程當中，你有什麼想説的？
    張鴻：作為一個想改善住房的人，我還是有焦灼的，但是呢，溫總理前兩天在達沃斯論壇上也提到説，“要加快建立促進房地産市場健康發展的長效機制”，所以如果是個長效機制的話，我想我們可能很難那麼著急説今天房價一下就降下來了，但是有一些是需要著急的，比如説加快保障性住房建設上，包括“國十條”裏邊提到的，土地供應方式上面，這些方式的轉變和這些政策的改變，要及時的告訴我們，比如説如果我們現在已經加快保障性住房建設，加快了公共租賃房的建設，那這個速率是非常快的，那就要及時告訴我們，説你看我們現在保障性住房建設很快，多多少少會讓我們吃下一些定心丸。
    主持人：霍老師呢，你怎麼來看現在這種焦灼的狀態？
    霍德明：我覺得4月中旬的房地産調控政策已經是非常清楚了，而且就是張鴻剛剛講的，長期的來講，政策透明度非常高，短期呢，我覺得在這一段時間裏面，房價焦灼，而且大部分的消費者心態還是預期房價下跌的，畢竟在我們過去這段時間，在2009年，突然房價漲了50%，甚至100%這麼個情況來講的話，這樣子的房價焦灼還有……