[今日觀察]房價在反彈？(2010.09.07)

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    解説：熱點城市成交量回暖，房價有漲有跌，當下樓市再現哪些微妙變化？《今日觀察》正在評論。

    主持人（王小丫）：這裡是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。一兩個月以前呢，大家可能會這麼問，“現在不該買房吧？”那麼最近一段時間呢，可能又會這樣問“是不是可以買房了吧？”有房地産研究人士觀察到，時下樓市有一些微妙變化。這幾天來多家媒體也都在談論，一線城市房地産市場開始回暖。比如説北京、上海、廣州、深圳這四地的樓市，就出現了自調控以來首次集體成交量大幅上漲，媒體調查北京、上海商品住宅成交的均價重新回到了兩萬元塊錢以上，這就引發了市場對下一波房價走勢的猜測，房價真的在漲麼？回暖是否會引發房價報復性的反彈呢？如果説這個房價將繼續上漲的話是否會迎來新一輪的調控政策呢？今天將來就此展開評論。

    兩位評論員，一位是北京大學經濟學院的院長助理張輝，歡迎你！另外一位是我們評論員劉戈。同時您可以通過屏幕下方的方式來參與我們的互動。

    首先我們還是來了解一下，時下的房地産市場一些微妙的變化。

    解説：進入9月，“金九銀十”就成了一個房地産市場始終繞不開的話題，尤其在今年遭遇嚴厲調控的情況下，“金九銀十”正成為開發商衝擊今年銷售目標的最大籌碼。

    近日，有媒體報道，作為全國風向標的京、滬、穗、深，四地樓市，自調控以來首次成交量大幅上漲，據北京房地産交易管理網數據顯示，8月份，全市新房共成交新房住宅6518套，同比下滑54.8%，降幅比上個月回落了11.6個百分點，環比上漲13.1%；二手房方面，8月北京全市共成交二手住宅12780套，日均成交412套，雖然與去年同期相比降幅46.5%，但降幅比7月份縮小了12.4個百分點，環比漲幅為23.3%。

    有部分業內人士認為，本輪樓市宏觀調控到9月份將滿五個月，在歷時5個月的宏觀調控下，市場已經積累了一大批剛性的自住型購房需求，然而值得注意的是部分一手樓仍在打折促銷，如位於北京東北四環外望京區域的樓盤近日開盤，均價均為每平方米三萬元，日前購買所有戶型均可享受九折優惠。樓市回暖，究竟是假象還是事實？

    主持人：相關的問題這個樓市回暖究竟是假象還是事實，我們看到的都是媒體和仲介，房地産的仲介給出的一些數據，那些這些數據是不是能夠真實地反映目前房地産的一個真實的現狀呢？

    劉戈：我覺得至少是不全面的，因為這和我最近一段時間的觀察和研究是不相符的，就是我們從這個最明顯一個例子就是北京市的房價那麼現在有一個，就是8月份比7月份有一個環比的上升，那麼這個怎麼計算出來呢？8月份北京進入市場銷售的新盤呢，只有18個。

    主持人：就是説很少。

    劉戈：對，而且純的新盤頭，就是頭一次開盤的只有8個，那麼這8個，它分佈的地點可能有的在城裏面，有的在郊區，如果以這8個新盤和7月份再新開盤的一些樓盤相比的話，這樣一種比較很可能由於它的地理位置不同，這個樓的質量的不同，最後就産生很大的變化。所以這種變化是不是一定就能説明，房價漲了的話，我覺得未必，另外從自己一個感受，因為我一直會盯著有一些樓盤，比如説像在北京CBD往東，到通州之間有一個樓盤，那麼在去年在春節前後最熱的時候，它的樓價曾經賣到兩萬三到兩萬五之間，那麼最新的，它的新的一期開盤呢，那麼我接到短信呢，它的均價是一萬七，當然地理位置要比原來的要差一些，所以的話你這種感受，加上這種數據的判斷的話，不能得出來説現在就已經是量價齊升這樣的一個感受，這是新房。還有二手房，二手房現在看北京二手房成交量是上升了10%幾，但是這些成交量我分析了一下，朝陽區的佔到了一半，那麼朝陽區是什麼概念，CBD，周圍這一帶的話它相對而言就是炒房的投資者呢比較多一些，那是不是可以由此來得出來一些結論，比如説有一些投資者那麼在這個時候現在他開始要離場了，那麼這樣的話産生了一些變化，而且據一些仲介機構的老闆們，我在跟他們採訪的時候呢，了解到呢，量是有一定的上升，二手房，但是價格上基本上沒有變化。

    張輝：這個我的個人的觀點，現在就是整個房地産市場進入了一個很微妙的調整週期。

    主持人：微妙。

    張輝：很微妙的一個階段，怎麼講這個微妙呢？我從兩個觀點來講，第一個觀點來説呢，整個市場經過幾個月的嚴厲調控，買賣雙方經過幾個月的拉鋸，博弈，現在雙方都覺得是一個要換牌的時候，是要一個變換週期的一個狀況了，一個階段，一個結點，所以現在某些開發商或者少數開發商先出牌了，他先試探性的一些漲價，看有沒有跟盤的，如果有跟盤，它就持續漲價上去，這樣就出現少數地區開始領漲，但是這個判斷我們看，這樣是不是少數地區是整個全局性的普遍漲呢，我不認同，我認為可能是少數地點發生漲，少數開發商在發生漲，大多數還處於一個，買賣雙方處於一個僵持狀態。

    主持人：那它這個少數的漲，會不會波及到更多的呢？有沒有這種趨勢呢？

    張輝：有可能，如果説對這些少數的上漲異動，我們就講對這些樓盤我們的判斷是這種叫異動樓盤，如果不加強監控，不加強這個管理，有可能它起到標桿、示範、引領作用，使整個市場在這個微妙的結點上發生大的變化，這是我第一個觀點。第二個觀點是講一下，因為這種整個市場為什麼這麼微妙呢？或者是大家的感受這麼不同？主要是在主要的一線，比如説北京、上海、廣州這些大城市，跟以前不一樣，它的建設城區面積更大了，是以前的好幾倍，過去是一二百平方公里，現在是上千平方公里了，這種大尺度的區域差異，使大家的感受變得更大，而跟以往這個是一個本質的區別，這也是我們快速城市化的一個結果。

    主持人：房子這個話題是大家都關注的，今天參與的討論的朋友很多，注意到有一位非常年輕，是通過網絡跟我們連線的。

    喂，您好這位朋友，請問你在哪？

    網友：你好，我在北京。

    主持人：北京。

    網友：朝陽區這邊。

    主持人：你這麼年輕買房了嗎？

    網友：沒有。

    主持人：沒有，你注意到，那你一定比較關注房地産市場的是吧，注意到有沒有什麼變化？

    網友：我百度了一下，我看到的綠色箭頭很少，都是上漲，就是我想買房那個區域基本上它的周邊都是在上漲。我覺得最好控制一下，不然的話我們80後想買起一套房子真的太難了。

    主持人：好，謝謝，謝謝你的參與。

    好，我們再來看看其他的觀眾朋友，他們有什麼樣的一些觀點。

    “開化飛躍”他説，“我們百姓看樓市總覺得是霧裏看花一會兒説跌，一會兒説上漲了，看到房價只能用糾結兩個字來形容了”。

    好，再來看“星辰閃爍”他説“在當前市場流動性充足情況下，充裕情況下，務必不能放鬆調控力度，而且要根據市場變化及時調整給市場明確的調控預期。”其實我們知道中國的這個樓市呢，它是一條平行線的話，另外一條平行線就是這個政府宏觀調控的政策。那麼樓市在變化這個宏觀調控的政策也在變化，我現在就把這兩條平行線都一起來梳理一下。

    解説：房地産市場供應量增加，保障性住房建設進入快軌道，房地産企業將何去何從？

    根據國家統計局的數據，今年1月至7月房地産新開工面積為9.2億平方米，比去年同期增長67.7%，顯示供給正在高速擴張，房地産市場的供應充足，未來半年將迎來住宅供應的高潮，項目集中上市將對市場價格造成較大衝擊，市場預期，房地産企業將有加快存貨的週轉動力，一方面商品房的存量充足，另外從目前各地保障性住房建設情況看，深圳、廣州、杭州等地方保障房建設也在加快推進的步伐，深圳“十二五”規劃新建住房中保障性住房與商品房的比例將由之前的2：8增加為4：6，計劃建設的68.2萬套新增住房中將有40%為保障性住房。杭州市到目前為止，通過廉租房、經濟適用房，公共租賃房等形式已經累計解決住房困難家庭386054戶，佔社區家庭總戶數16.2%。

    今年7月，住房和城鄉建設部表示，今年要完成580萬套保障性住房建設任務，中央已下達600多億元資金予以支持，除了供需關係將對房地産企業造成壓力之外，由於預售款構成了企業的重要資金來源，如果全面嚴格實行商品房預售款監管，開發企業資金的騰挪數將受到限制，房地産企業資金鏈無疑將受到嚴重威脅，據中原地産監測數據顯示，2006年至2009年時間預售款佔房地産開發資金來源比重達四成。

    主持人：所謂的這個“金九銀十”其實是説的一個房地産銷售一個常識的問題，就是説這是一個房地産銷售旺季，那現在我們要在這個時段來梳理兩個問題，第一個就是説在這個“金九金十”銷售旺季到來的時候，這個樓價會不會就著這個旺季然後就有一個反彈。

    劉戈：報復性的反彈。

    主持人：有一個反彈，如果説有了這樣的反彈，那麼我們接下來未來的這個調控應該怎麼辦？

    劉戈：我判斷呢，可能這個反彈就是那種報復性的反彈呢，應該不會來了。

    主持人：應該不會。

    劉戈：應該不會，這是我大膽的下一個斷言。

    主持人：你為什麼那麼肯定？

    劉戈：因為確實很多人在擔心，是不是會像2009年一樣，因為整個的過程，2009年的時候看先是輿論的打壓，然後是政策的緊縮政策的出臺，然後是房價的略微的下降，然後進入這樣一個多空雙方對峙期，然後這個空方開始越來越……

    主持人：一下上去了。

    劉戈：繃不住了，最後崩潰，然後房價“噌”的一下就再竄上去，那麼這樣一個輪迴會不會重新上演呢？其實可能很多人心裏都有這個擔心。

    主持人：對。

    劉戈：但是我覺得可能歷史條件發生一個重大變化，在當時因為金融危機來了之後帶來刺激經濟這樣一個政策，大量的貨幣的投入，另外的話呢，還有另外原因，最重要的原因就是我們的政策的嫻熟這樣一個運用和當年的話應該不可同日而語了，而且這種決心，這種清晰和堅定的程度和當年的話也不可同日而語了。所以的話我看很多開發商已經看到這樣一種變化，那麼有很多樓盤呢，在“金九銀十”這個時候可能會投入到，那麼我了解到9月份北京會有三四十個新的樓盤開始銷售了。

    主持人：就是這會兒就開始銷售了。

    劉戈：嗯，那麼這個量是會很大，也就是量會放大，但是價格是不是會升高呢，我覺得可能不太會，因為從7月份到8月份一些銷售我們已經看到，比如説萬科在房山的那個叫萬科長陽半島的這樣一個樓盤，在7月28號和8月底的時候兩次銷售，都是在一兩天的時間就銷售完，但是為什麼會那麼，而且非常火爆場面，所以大家根據那個火爆的場面又回憶起來去年那個場面，但是呢這個有一個非常大的不同就是萬科的價格定的很低，就比周邊的，它是精準的樓盤。

    主持人：就是它率先已經降價了。

    劉戈：對對，而且當時拿地價格也很高，但是最後賣的價格要比周邊的同樣品質的房子要低百分之二三十，所以的話會引來這樣一個大家集中的購買，而且造成這樣一種熱鬧的場面。

    張輝：從整個市場來看，老百姓買不買房取決於他口袋中的錢多少，而這個多少取決於，從我們研究來看是一個結構性的問題，這個結構是什麼問題呢，當居民的儲蓄餘額在總儲蓄餘額當中佔的這個比例達到50%左右的時候，就進入了新的一輪，我們講買方釋放購買力的週期。

    主持人：他得花錢了。

    張輝：對，開始要買房了，要購買大量的房地産了，來保值增值或者其他的手段，而一旦結構性的總儲蓄餘額的佔比從50%左右下降到43%左右的時候，就是我們説將近7個百分點，他又開始收回他的購買力。

    主持人：那目前這個現狀是什麼樣的一個結構？

    張輝：這個微妙結點就正在於經過去年2009年11月份的時候，到了一個低谷，就是居民的儲蓄餘額佔總儲蓄餘額降到了最低點，而經過9個多月的復蘇，按照以往的經驗的話，中國這個居民儲蓄餘額當中經過6到7個月的復蘇，他從低點上升到最高點，所以我就説微妙在這兒，現在説明在居民儲蓄餘額在總儲蓄餘額中佔比已經到了一個要釋放購買力的階段，所以就是我十分擔心就這種“金九銀十”這種季節性的復蘇，會不會變成一種全面的復蘇，全面的上漲，這個就很微妙。

    主持人：剛才我們兩位評論員已經從一些現象還有從經濟的一些規律上，來總結了目前這個房地産市場一個現狀，那麼未來房地産走勢會是一個如何的狀況呢？接下來又會如何的調控呢？稍候繼續我們今天的評論。

    解説：見好就漲，是否會帶來市場風險？房價理性回歸，路還有多遠？《今日觀察》正在評論。

    主持人：好，歡迎各位繼續關注，今天我們關注的是房地産市場是否有回暖的跡象，現在大家發了一些漫畫過來，我們先請兩位評論員來解讀其中的第一幅。

    劉戈：看不清楚啊。

    主持人：看不清楚。

    劉戈：這是轉的太厲害。

    主持人：轉暈了。

    劉戈：在迷惑期，其實我們儘管剛才我下了那樣的斷言，但是你説是不是完全看清楚了的話，也有很多的其他的條件的變化來影響。

    主持人：好。希望大家保持清醒的頭腦。

    張輝：這個漫畫我看完以後，接著我上面説的這個，因為到了一個很微妙的結點，他們跳了我們咋辦，所以説我覺得在政策上，包括整個市場方面，應該釋放一股更強的力量，使這些跳的人更多一點，就是使得我們這種有可能這種季節性的變化，發生一個大的逆轉的情況下，向一個更有利於老百姓方向發展。

    主持人：那大家都是希望促使這個房價回歸到一個理性，那麼媒體在這方面呢也有一些觀點，我們現在一起來看。

    解説：一線樓市回暖是真是假？究竟釋放出哪些市場信號？地産市場將走向何方？媒體熱議不斷。

    《北京青年報》的文章認為，樓市調控政策仍有變化空間，文章分析，房地産市場對新政的耐受性正在逐步加強，各地樓市回升勢頭正在加強，鋻於樓市逐步回升，且房企降價不明顯的現實，史上最嚴厲、持續了4個多月的房地産宏觀調控仍有調整空間。

    新華網文章認為，應堅持調控不動搖，促使房價理性回歸，文章援引業內人士的觀點指出，目前很關鍵的是，要堅持調控不動搖，明確市場預期，讓市場形成足夠的風險意識，尤其是見好就漲帶來的風險，。

    房價合理回落是大勢所趨。

    來自《人民日報》的文章指出，當前房地産調控已經到了關鍵的時期，能否取得成功不僅關係房地産市場發展本身，更關係到住房這一重大民生問題和政府的公信力，因此必須堅持調控不動搖，並根據市場形勢變化及時進行政策微調。

    《中國房地産報》評論分析，一味地壓制需求不是本輪調控的本意，邊壓邊疏導，切實增加保障房與普通商品房的供應，改變供需這一基礎條件，才是平抑房價，進而保證行業長治久安，並拉動投資與消費的關鍵。

    主持人：現在有兩條擺在我們面前肯定是不爭的事實，一個就是一些熱點城市的房價高，而且是居高不下，另外一個就是房地産調控的政策一定是不能動搖的，一定要是居者有其屋，那麼在目前這個非常微妙一個關鍵點上，接下來下一步地調控應該怎麼走？

    張輝：這個從總的政策上來看的話，我希望中央政府或者地方政策更平滑一些。

    主持人：平滑。

    張輝：避免政策劇烈波動帶來市場劇烈波動，因為經過2007、2008、2009的調控以後，政府的經驗，包括政策的執行，這個準度已經更富有準確性了，所以現在的整個政策呢，我希望它平滑一些。

    主持人：這個平滑的政策如果説執行到位的話，它也是需要這個市場來檢驗的。

    劉戈：對，那麼我用一個詞就是回歸常態，我特別希望我們的市場，我們的政策，我們老百姓的心態呢，都能夠回歸常態，從2006年開始一直到2010年的上半年，這四五年的時間的話中國房地産市場經歷一個劇烈波動一個階段就，像一個彈簧，你往下壓它馬上起來。

    主持人：就是非常態的狀態。

    張輝：對。

    劉戈：就是這麼來回振蕩，這個振蕩的話確實一個影響了經濟的節奏，也影響了我們人民生活這樣一種心態，所以的話現在我們特別希望它穩定下來。所以現在“金九銀十”馬上就來了，我們當然希望它一個穩定的這樣的一個信號，而且我覺得這個穩定的信號呢，它現在有可能成為現實，就是我們現在從政策面的感受來説的話它是非常清晰和堅定的，同在8月份剛才我們在討論8月份的市場行情，在8月份，李克強副總理兩次視察經濟適用房和廉租房的建設，那麼國土部長也表態就是説我們要進一步的去就是清晰我們的政策，而且很多開發商他們在各種論壇，各種文章上的話也都表達了這樣的意思，就是説現在的話形勢是應該看得清楚的，而且不要這個存在任何的僥倖心理，所以有了這樣一系列的政策和大家這樣一種認識的話，我相信的話回歸常規，就是回歸常態它既是一種希望，也是一種可能。

    主持人：這是一種可能。

    劉戈：對。

    主持人：您認為這種可能性有多大？給我們來判斷一下？

    張輝：這種可能性很大，因為經過這麼多年的調控，就剛才也是接上面話講，政府已經具備了很多成熟的經驗了，另外一個方面政府現在對整個市場調控的政策也更多元化了，像過去很簡單的政策現在變成政府很明確，在供給上加大了，近期國土部加大對囤地的打擊力度，其實就增加了供給，從需求上，政府加大按揭的首付比例，增加了按揭貸款的利率，這些其實就是對需求的趨杠桿化，就是到這個階段有大量的購買力釋放出來，那我政府現在調控很明確，我是趨杠桿化，使這種購買力不會像在過去劇烈調控下，它發生放大效應，現在已經是一個收縮效應。

    主持人：那麼就是説調控的手段和方法更加多元化，所以多元是有助於大家平衡，更平滑。

    張輝：平衡各方面的利益。

    主持人：好，我們再來看一下其他的觀眾朋友有什麼樣的觀點，“枯藤老樹”他認為“房價回歸理性確實還有相當路要走，要使房價回歸理性關鍵是要讓房子成為一種居住産品，而不是投機的工具”。非常感謝今天有很多的觀眾朋友參與我們的討論，謝謝，看來居者有其屋是大家共同的心願。

    那接下來是一段廣告，廣告之後我們再來聽一聽特約評論員有怎樣的觀點和建議。

    主持人：對於這個房地産市場的變化呢，大家可以説是見仁見智，各有不同的觀點，現在我們再來了解一下特約評論員有怎樣的建議和觀點。

    尹中立（中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任）：現在儘管一線城市的交易量有所恢復，但是比去年的平均水平，其實還是低很多的，大概現在只相當於三四月份的月交易量的50%左右，而且我們看到從9月份開始有大量的新盤上市，供給大量的增加，對價格走高的可能性不大，保持目前的房地産調控的力度在未來時間不會出現太大的變化，更多的是要落實“國十條”的有關的實施細則，比如説有差距的信貸政策、金融政策已經初步的得到了落實，但是呢有關引導房地産健康發展的，有利於調整居民合理消費的相關的稅收政策到目前為止還沒有出臺，我相信在不久的將來，調整住房市場的一些稅收政策，會陸陸續續的要出臺。

    徐滇慶（北京大學國家發展研究院教授）：高檔商品房和普通的像廉租房、經濟適用房，它是屬於兩個不同領域的概念，目前呢，隨著外部流入的資金的增加，以及國內遊資的衝擊，京、滬、深、廣的高檔商品房確實在向上走，但今年的房價指數還是要下降的，所以我們也不要去渲染，製造一種房價暴漲的趨勢，只要大量把廉租房推向市場，房價一定跌，能不能把土地出讓金的使用很好的按照中央要求規範化，從政府財政支出再拿出1%來，投入廉租房建設，只要這樣子努力的話，那麼我們老百姓的住房問題是可以得到解決的。

    主持人：房地産調控政策不動搖，其實這是需要就是這些調控政策能夠落實到位，能夠就像剛才張先生説的能夠平滑一些，能夠得到真正完善完美的一個執行，同時還需要一個調控政策一個多元化，這樣可以均衡各方面的利益，更有利於調控這個房地産市場，對於這點兩位還有什麼樣的建議？

    劉戈：其實你看很多失敗的家庭教育，對孩子的教育最後失敗在什麼地方，父母雙方的意見不一樣。

    主持人：對。

    劉戈：所以的話，房地産調控的話多方的，主管各方面的話，他們一定堅持相同的這樣一個政策的明晰性，而且再進一步的話就把他現在已經制定的政策真正能落實下去。

    張輝：這個我的個人觀點有亮點，第一個就是保證政府現在對保障性住房，因為這是政府調控的內容，持續的保證這種相對其他一般商品房，高速增長的這種態勢，持久下去，使它的覆蓋面更廣，更寬一些；第二點就是針對目前房地産市場出現的異動情況，政府要加強監控力度……