海通證券：建議積極配置地産股(薦股)

　　總體觀點：

　　3月全部統計城市土地成交出讓金下滑56％。1-3月我們所統計城市土地成交面積同比下滑21％(比1-2月增速回落5個百分點)，樓面價下降44％(比1-2月增速回落13個百分點)，1-3月統計城市土地成交金額同比下滑56％(比1-2月增速回落14個百分點)。而土地掛牌價下降使得成交溢價率回升1.2個百分點。從結構上看，3月三線城市和"非限購"土地成交情況不佳，這迫使當地政府降低土地掛牌價，從而使得土地成交溢價率下降不多或有所回升。

　　供地整體平穩，非限購城市土地掛牌價回落。本月開發商降價以撬動剛需和回籠資金，這種情況下成交回暖暫未改變開發商購地謹慎態度。財政壓力增大的三線城市和"非限購"城市地方政府開始通過降低掛牌價以促進土地成交。3月，全國一線城市推出土地565萬平，環比增0.5％；1-3月一線城市累計推出土地2020萬平, 同比下滑33%，比上月回升5個百分點。受供地區域因素影響，3月一線城市的土地掛牌價回升至1366元/平米，環比升33％。3月，"非限購"城市土地推出2587萬平，環比下滑33%；1-3月，"非限購"城市累計推出土地1.01億平，同比下滑19％，比上月繼續回升5個百分點。3月，"非限購"城市的土地掛牌價回落至496元/平米，環比下滑38.6%。

　　土地成交依舊低迷，非限購城市土地成交溢價率回升。開發商降價刺激剛需以回籠資金，暫時未改變開發商購地的謹慎態度。3月，全國一線城市土地成交建面455萬平，環比下滑42%；1-3月，土地成交建面累計2130萬平，同比下滑29％，比上月回落3.6個百分點。3月，一線城市土地成交溢價率繼續回落至0.8％。持續調控已影響到"非限購"城市土地市場，只有掛牌價下降較多的地塊才能吸引開發商的關注。3月，"非限購"城市的土地成交建面1310萬平，環比下滑66％；1-3月，"非限購"城市土地成交建面累計7745萬平，同比下滑28.7％，比上月回落7個百分點。3月，受掛牌價格下降較多的影響，"非限購"城市的土地成交溢價率觸底回升至17％。

　　估值和投資。截至4月6日，A股TTM市盈率13.86倍，房地産TTM市盈率14.95倍。當前調控效果已有所體現，預計後期中央層面政策繼續加碼的可能性不大，繼續維持行業"增持"評級。

　　建議積極配置地産股。從歷史情況看地産行業銷售增速和地産股對滬深300指數的超額收益率在"降準"3到6個月後均有不錯表現。我們在第二次降準時已經明確指出"地産中線行情已經到來"。雖然後期可能還會面臨成交起伏、投資增速回落等負面因素，但是我們堅定認為"降準"事件和近期各類對剛性需求和普通住房的優化政策將加速行業見底速度，並促成地産中線行情。從房屋成交量和房價基數考慮，2011年4月和5月房地産行業成交量都屬於全年成交低谷，而對應的是2011年4月、5月屬於2011年房價最高期。考慮到目前的降價促銷行為，我們預期行業2012年4、5月將進入成交環比、同比同時上漲；房價同比、環比同時下降的"雙升、雙降"時代。

　　除原有龍頭公司外繼續看好首開股份、金科股份、福星股份、中南建設、榮盛發展。

　　風險提示。房地産行業與國家政策緊密相關，一旦國內未來採取更加嚴厲的調控措施將直接影響行業未來發展。(海通證券研究所)