三月份調整符合我們的前瞻性判斷

　　三月份地産板塊出現較大幅度調整,自我們3 月策略《擇機收割,靜待新的催化劑》發佈至月底,板塊跌幅超過8%。我們認為,調整本質上是1-2 月份大漲之後投資者“焦慮”的一次集中爆發,事實上在限購不放鬆的調控背景下,投資者對銷售能否持續改善、能否有更大政策利好、政府能否容忍量價齊升是有焦慮的,股價越漲, 這種焦慮就會不斷發酵、膨脹,到2 月份底股價已拉升很多,這種焦慮也達到了較高峰值,因此稍有風吹草動,就會引發調整。

　　經濟下滑超預期將考驗調控,房地産政策面有望繼續改善 嚴厲的房地産調控不單影響土地財政也影響眾多産業的增長:京、滬、穗、渝、蓉等地1-2 月財政收入均出現了罕見的負增長,1-2 月份全國規模以上工業企業利潤同比下降5.2%,深圳前兩月主要經濟數據出現特區成立以上罕見負增長。我們認為, 經濟下滑超預期是加倉地産股的新催化劑:由於經濟超調、財政吃緊,3 月末的央行貨幣政策委員會例會已指出“要引導貨幣信貸平穩適度增長”;房地産面臨的不友好政策面也有望繼續改善,後市放鬆限購、限貸皆有可能。

　　未來政策糾偏的著眼點在於“改善開發商預期”

　　自10 年4 月中旬史上最嚴調控出臺以來,“去市場化”和“行政化”的調控措施在抑制需求的同時也打壓了開發商的積極性,導致去年以來拿地、新開工大幅減少, 目前京、深、滬、寧等地可售量已明顯下降,而行政色彩濃厚的保障房建設和分配製度也導致資源出現浪費,西安、武漢均出現了大量保障房源無人問津的情況,保障房對商品住宅的分流作用大幅低於預期。在現有銷售水平下,預計今年下半年供需形勢將逆轉,明年將面臨嚴峻的供不應求局面,因此預計下一階段政策將圍繞著如何改善開發商預期做文章。

　　下一階段無論銷售數據好壞,均有利於投資地産股 在經濟增長無憂且行業面臨嚴厲調控情形下,投資地産股一直面臨兩方面擔憂: 銷售增長能否持續?銷售持續增長時政府容忍度有多高?而在經濟面臨硬著陸隱憂時,政府對量價齊升容忍度勢必提升,銷售數據若持續好,不用再擔憂調控加碼, 若銷售數據轉差,勢必倒逼政策改善。

　　地産股後市將“進可攻,退可守”,再次呼籲加倉地産至超配 經濟已面臨硬著陸風險,下一階段若政策面及流動性改善超預期,地産股將強勢領漲,若改善低於預期,風險勢必向産業鏈擴散,地産股也將因其良好的業績鎖定性、低廉的估值而具備防禦性,我們再次呼籲加倉地産至超配,4 月份重點推薦銷售增長較確定的招商地産、中南、榮盛、萬科及有望點燃股權爭奪硝煙的深振業A。（國信證券研究所）