每一個行業的財務報告都有自己獨特的解讀密碼。

　　房地産行業是我所看過的盈利模式最粗獷的行業。這個行業有兩個核心要素：錢和土地。核心模式在於：以足夠低的成本找到足夠多的錢，然後以足夠便宜的價格買地，再以足夠快的速度建房，最後以足夠貴的價格把房子賣出去。

　　這句看似拗口的話，其實切中的正是房地産行業的要害：什麼時候該多持有錢，什麼時候該多持有地。

　　“最嚴調控”持續了兩年，但從近兩年財務數據看，對房地産公司影響似乎不大。截至4月13日，A股已有76家房地産公司發佈了年報，其中46家公司凈利潤保持正向增長。

　　統計顯示，這76家房地産公司，存貨總額達到9228億元，比2010年高出39.1%。存貨總額是2009年的2倍以上。而全行業的庫存市值或已超過5萬億元。這意味著，2012年房地産公司面臨著巨大的“去庫存化”壓力。

　　這只是問題的表象。我注意到，2011年，這76家公司中，62家公司並未計提甚至衝回存貨跌價準備。萬科、保利地産、招商地産均未對其存貨進行計提存貨跌價準備。

　　一個典型的房地産開發公司存貨項目主要包括已完工開發産品、在建開發産品、擬開發産品三大塊。

　　具體分析存貨結構可發現，房地産公司存貨主要壓在未開發或者半積壓“土地”上。以萬科存貨結構為例，其在建房子佔比66.34%、擬開發（土地狀態）佔比30.23%，而已完工建房佔比只有3.48%。

　　再對比一組數據。2008年，這76家地産公司存貨總額3399億元，而計提減值準備31.6億元，存貨減值準備比例0.92%。2011年，這76家地産公司存貨總額9228億，增長1.7倍，而存貨減值準備卻只提了12.8億，存貨減值準備比例不到0.14%。

　　2008年，房地産公司之所以集體大幅計提存貨減值準備，主要是為2006、2007年瘋狂拿下高價地買單。不少大佬在此前買下名動一時的天價“地王”。

　　歷史總在不斷重演。2009年“地王”再次頻出，一時間房地産“麵粉貴過麵包”，拿地最瘋狂者為保利地産，幾乎每個大型地産公司手上都有高價地。

　　但是兩年多過去，我沒有在財務報表上看到這些公司對相關項目“存貨減值準備”的計提。有些公司甚至沒有考慮這個問題，也沒有根據最新市場、銷售情況及項目的銷售預期，對所有項目進行減值測試。

　　不提減值準備，或許只能解釋為地産商認為調控影響不大，對房地産前景充滿信心。

　　存貨跌價準備風險被大大隱藏，是2011年地産公司財務報表“看上去很美”的重要原因。這也是所有房地産公司2012年最大的“定時炸彈”。下期，我將逐一分析主流地産公司財務演變及戰略變化。