每經記者 鄭佩珊 發自廈門

　　沃爾瑪與業主方的糾紛似乎進入了頻發期。

　　去年年末，大連沃爾瑪被曝光長達10年的租賃糾紛未果，如今，廈門沃爾瑪又陷入與業主方的糾葛之中。《每日經濟新聞》記者日前從廈門市中級人民法院獲悉，終審判決判定廈門沃爾瑪與業主方廈門新鷺東方商貿有限公司 (以下簡稱新鷺東方)的租賃合同關係已經解除，同時裁定，在業主發出合同終止通知後，沃爾瑪沒有及時撤離東方時代廣場，屬“佔有使用”，因此，沃爾瑪將支付上億元佔有使用費。

　　據了解，2010年3月24日，剛完成好又多接盤的廈門沃爾瑪卻被告知，由於東方時代廣場店沒有按照合同約定，逾期30天未向業主方繳交租金，業主中止了租賃合同；但沃爾瑪並不承認單方面解除合同，2011年8月將這一糾紛鬧上了法院。

　　昨日，沃爾瑪中國公關部負責人李玲向 《每日經濟新聞》記者表示，“沃爾瑪尊重法院的判決。目前，正就相關事宜與業主進行溝通，以期儘早妥善處理。”

　　沃爾瑪敗訴

　　《每日經濟新聞》記者日前在沃爾瑪廈門東方時代廣場店內看到，一樓的百貨商鋪已經基本被清空，僅有二三樓的超市在營業。“在收到解約通知後，除了簽訂長期合同的合作方，沃爾瑪已經開始逐步清空一樓的商鋪。”一位接近該事件人士向記者透露。

　　目前形勢對沃爾瑪而言可謂兩難。沃爾瑪如果希望續租，就必須放棄此前遠低於市場價格的租金，簽訂一份與周邊商圈價格類同的新合約；如果選擇撤離，沃爾瑪還必須賠償業主方高達上億元的佔有使用費。

　　沃爾瑪的多數員工還不清楚自己的命運。3月27日下午，記者在沃爾瑪廈門東方時代廣場店被清空的一層，看到30多名員工席地而坐，店內負責人仍在對員工進行培訓，傳遞“用心服務”的理念。

　　2010年3月份以來，廈門沃爾瑪兩次收到來自新鷺東方催繳一季度租金的《催告函》，但這一時間點恰好是好又多翻牌之際，一位接近該事件的人士向記者透露，“由於廈門沃爾瑪與好又多在人員交接上出了問題，最終令該門店在租金支付上出現了延遲。”

　　當年3月24日，廈門沃爾瑪被正式告知由於東方時代廣場店沒有按照合同約定，逾期30天未向業主方繳交租金，業主新鷺東方已中止租賃合同，要求沃爾瑪搬離現址。

　　記者從新鷺東方獲悉，雙方經過多次談判，沃爾瑪甚至一度委派大中華區分管商業地産的美籍韓裔高級地産總監兩次赴廈接洽，並提出兩種續租方案，但最終都未獲沃爾瑪總部的同意。

　　沃爾瑪與業主的談判未果，雙方的矛盾開始升級。

　　2011年8月9日和12日，沃爾瑪收到了新鷺東方的通知，告知其要展開檢修工作。檢修期間，新鷺東方切斷了沃爾瑪所在物業的中央空調，長達11天。“業主方以停機檢修為由，切斷了租賃物業的中央空調，導致賣場悶熱異常，顧客銳減，營業額急劇下降。”廈門沃爾瑪以此為由將新鷺東方告上法庭，要求對方停止違約行為，並支付111萬元的損失。對此，新鷺東方提出了反訴，要求法院確認雙方的租賃合同解除。

　　廈門沃爾瑪在庭審過程中指出，“新鷺東方未及時提供産權變更憑證

　　(2009年溫州輝恒置業公司將南京的項目與東方時代廣場的前房東進行置換，並成立了新鷺東方)，並故意拖延三方《轉讓協議》的簽署，進而導致沃爾瑪無法及時支付租金。”根據廈門沃爾瑪的解釋，由於産權變更，新鷺東方與廈門沃爾瑪以及原業主簽訂三方協議是必需的，廈門沃爾瑪付款需要收款人提供産權證、營業執照、稅務登記證等材料複印件。“但新鷺東方作為新業主，卻拖延提供付款所需材料。”此後，廈門沃爾瑪仍在繳交租金，新鷺東方卻未開出發票收據。

　　不過，廈門中院在終審時認定，要求籤訂第三方協議不屬於其延付租金的理由。

　　敗訴後，沃爾瑪不得不支付佔有使用費。據新鷺東方測算，加上中院二審的三個月時間，沃爾瑪佔有使用的時間長達兩年，即使只按當初提出的200元/平方米的租金標準計算，沃爾瑪也將支付上億元。

　　賺錢的“二房東”

　　廈門沃爾瑪與新鷺東方的矛盾早有“伏筆”。

　　2004年，好又多與廈門東方時代廣場業主簽下了一份租賃合同，成為雙方矛盾的開始。一方面是遠低於周邊市場價的租賃價格，另一方面卻是長達20年的租賃時間。隨著周邊商鋪租金的逐年快速遞增，接盤好又多的沃爾瑪與業主方的矛盾逐漸激化。

　　當年，好又多入駐東方時代廣場時，該廣場位於拆遷後的老市區，周邊新樓林立。按廈門市政府公佈的相關規劃顯示，鷺江道一帶將成為廈門的中央商務區。除此之外，廈門東方廣場緊臨禾祥路、廈禾路商業中心，不遠之處就是著名的商業街中山路。

　　記者從房屋仲介了解到，目前該地區的商鋪租金已經上漲到500~600元/平/月，但在老業主與原好又多簽訂的租賃合同中，約定租金的年遞增率為2.5%，簽訂的第一年總租金約547萬元，2010年為第七年，總租金約628萬元，只有合同期的最後5年約定為“隨行就市”。而好又多所租用的東方時代廣場1-3層的面積為1.4萬平方米。如果該合同繼續履行，沃爾瑪在2011年所需繳交的租金仍不會超過700萬元，以此估算，沃爾瑪的租金僅為40元/平/月，與周邊價格相差甚遠。

　　沃爾瑪的盈利模式讓新業主新鷺東方難以接受。據其測算，由於沃爾瑪採用的運營模式為二、三樓以上為大型超市，一樓為百貨，由沃爾瑪將商鋪轉租出去。而據物業方測算，沃爾瑪每年出租一樓商鋪就可獲利近2000萬元，在交付給業主方每年600萬元租金後，沃爾瑪至少可獲利1400萬元。

　　由於轉租高利潤的掩蓋，沃爾瑪東方時代廣場自身的運營問題卻被掩蓋了。

　　上述接近該事件人士向記者透露，“沃爾瑪東方時代廣場店盈利堪憂，與附近的天虹百貨相比，後者2000平方米每年的盈利是沃爾瑪廈門東方店的兩倍。”

　　中國購物中心産業資訊中心主任郭增利分析，廈門當地大型超市同質化嚴重，産品品類、價格等差別不大，在網點分佈過於密集的情況下，佈局出現重疊導致超市競爭力下滑。

　　目前，沃爾瑪在廈門有超過9家門店，沃爾瑪廈門東方時代店與沃爾瑪聚祥店僅距離2公里，距沃爾瑪海景店僅1公里，距沃爾瑪世貿店僅1.5公里，世貿店距沃爾瑪富山店僅1.5公里，布點密度達到了1公里1家店。

　　由於分佈過於密集，導致同業競爭加劇。郭增利指出，“由於轉租模式帶來的鉅額利潤，讓佈局缺乏合理性的問題並不明顯。”

　　擴張后遺症

　　沃爾瑪廈門的密集布點，與整合好又多不無關係。2010年沃爾瑪整合好又多之後，廈門市區內，其門店激增了4家。

　　按照在美國的經驗，沃爾瑪的管理系統只有在店面數目超過400家時才能充分發揮規模效應並攤薄運營成本，但在2009年前後，沃爾瑪在中國只有100多家大賣場。好又多的104家門店對於沃爾瑪而言無疑是快速圈地的捷徑。郭增利指出，“沃爾瑪的核心競爭力在於靠標準化管理帶動規模優勢，以此壓低供應商價格，並保持自身的低成本運作。”

　　競爭對手的快速崛起也讓沃爾瑪不敢放慢腳步。家樂福、大潤發都在以平均每年增開20~30家門店的速度圈地，2009年大潤發以404億元人民幣的年銷售額超越沃爾瑪和家樂福，排名第一，而沃爾瑪進入中國13年始終未盈利。

　　在各方壓力下，“好又多的整合雖然是塊硬骨頭，但沃爾瑪不得不加快速度來消化。”一位業內人士説，從2010年春節後開始，各個區域先後進入店面整合，好又多與沃爾瑪的管理方式差異隨即顯現出來。

　　“談判的效率開始降低，”新鷺東方總裁助理馬君陽向記者透露，在2009年作為新業主進駐廈門東方時代廣場之後，他與好又多和沃爾瑪的管理團隊都有過接觸，但是相比好又多管理上的“靈活”，與沃爾瑪的談判卻耗時耗力。他説，沃爾瑪在收到《合同解除通知函》之後，首先委派了廈門沃爾瑪的負責人了解情況，此後包括華東區負責人、大中華區負責人與新鷺東方的8次談判以及多個協商結果，都未獲得美國總部通過。

　　如今，沃爾瑪廈門東方時代廣場店的處境頗為尷尬。馬君陽表示，公司方面已經對整個物業進行了規劃，“我們希望將該物業打造成高端超市”。

　　根據規劃，整個商場將以自營為主，一至三樓定位為高端百貨，四樓定位為廈門首座“鑽石城”。新鷺東方人士透露，一樓商場部分除現有商家之外，已有符合定位的商家明確表示了合作意向。在二、三樓的高端百貨方面，也已經與杭州大廈的經營管理團隊簽訂了協議。

　　馬君陽表示，還是會與沃爾瑪協商，但以目前周邊商圈的標準來看，沃爾瑪的定位可能不能滿足規劃要求。

　　有業內人士認為，沃爾瑪遭遇逼宮的事例極為典型，隨著商鋪租金的快速上漲，零售品牌的階段性招商功能已經完成，租賃糾紛將是零售業面臨的一個難關。一方面，隨著此前大部分長達10~20年期的合同租約到期，物業方要求上漲租金，而租金的上調幅度驚人，另一方面，即便合同未到期，物業方也會想辦法讓雙方解除租賃關係，重新簽訂合同。