第二階段放鬆可能會提前到來

　　如果未來數月有更多地方政府效倣中山市和蕪湖市宣佈力度更大的樓市放鬆舉措，則我們看到我們覆蓋的海外房地産股票仍有潛在上行空間。在我們的基本假設中，改善性住房需求放鬆政策（第二階段放鬆）將自2012年下半年推行，但如果地方政府由於第一階段放鬆（支持首次購房者需求）的有限作用而繼續試探中央政府政策的界限並成功，市場的第二階段放鬆可能會提前。

　　第二階段放鬆政策將加快房價復蘇

　　如果第二階段放鬆早于預期（即于上半年推出而非我們基本假設中的下半年），我們預計去化率將復蘇至與2011年上半年類似的水平，當時限購令是令銷量縮水的主導因素，而2011年下半年以來樓市受到限購令和市場情緒低迷的雙重打擊。這將令2012年上半年價格跌幅收窄，並有望于下半年更強勁地反彈（相對於我們的基本假設而言），我們的基本假設是2012年價格跌幅為15%-20%，之後持平（見右圖2）。

　　最近的股價上漲已部分計入了政策放鬆早于預期的因素

　　計入第二階段放鬆早于預期的假設之後，我們看到我們覆蓋範圍內海外上市開發商的2012年底預期凈資産價值平均存在21%的上行空間。對這一樂觀情景下的凈資産價值採用2011年上半年平均凈資産價值折讓幅度，我們看到我們覆蓋範圍內的海外上市企業擁有11%-60%的潛在上行空間。儘管如此，我們仍認為如果政策放鬆時機與我們的基本假設一致，則市場動向將會更接近我們的基本假設（2012年房價下跌15%-20%），其中我們對凈資産價值預測採用了2011年下半年的平均折讓之後，計算得出研究範圍內股票相對於當前股價存在6%-27%的潛在下行空間。

　　恒大地産、華潤置地、雅居樂、龍湖地産、融創中國的風險回報狀況更佳

　　在第二階段放鬆政策推出的條件下，我們青睞那些執行力較強、地理位置和産品結構有利的公司。在我們覆蓋的海外上市開發商中，我們認為民營開發商裏的恒大地産、雅居樂房産、龍湖地産、融創中國和花樣年控股的風險回報狀況較好，而國企開發商中華潤置地的風險回報狀況更為有利。

　　高華證券：若更激進放鬆政策提前實行