機構頻頻預警房産信託兌付高峰 開發商稱一季度可用“新貸款對沖掉”

　　早報記者 王齊

　　2012年伊始，房地産行業頻頻被指可能出現債務危機。危機的源頭是，信託。

　　中金公司1月13日發佈的《房地産信託專題分析報告》指出，房地産信託本金到期兌付第一個高峰期是今年2-3月。據不完全統計，2012年總到期規模1758億元，其中7月為年度高峰，達504億元。

　　此前，國泰君安1月11日報告《房地産信託保兌付：2012年資金鏈第一場雪》也認為，房地産信託2012年進入還款高峰期，加上銀行理財和銀行貸款同時也將進入還款高峰期，預計部分中小開發商資金鏈將有斷裂的可能。對於部分優質大型開發商來説，具有融資優勢，手握大量現金，能夠抓住有利的並購時機。

　　券商的報告危言重重，開發商的心態各異。

　　部分房企不做信託

　　一向以銀行貸款作為主要資金渠道的國內開發企業，去年嘗到了信貸緊縮的苦頭。於是，部分企業縮減開發規模，以靜制動。

　　而信託，對於他們，太“奢侈”了。“沒做過信託，目前融資主要是通過銀行貸款和集團撥款。”一位去年剛剛借殼上市的企業高管坦言，公司擴張得慢，而信託的融資成本太高、期限短、每年都要給回報。

　　“錢嘛，都是套來套去的。”上述人士透露，時下很多商業項目也是很好的融資工具，用其評估價貸款，然後再用這筆錢來做別的生意。

　　同樣“沒做過”的寶華集團副總裁楊健昨日表示，公司沒有上市，不需要體現財報上漲的壓力。而且信託的利息高，比正常銀行貸款要高一倍。

　　“這個節骨眼，資金問題肯定有。但是，還看不清楚。”楊健昨日説，一方面，銀行額度小、利息高。很多中小企業可能沒機會再去續貸、續借。另一方面，若春節後存準率下調，貨幣政策鬆動，又會是一個機會。

　　加大房價調整壓力？

　　不過，更多的上市公司加入了信託的隊伍中。

　　“房地産行業的毛利率30%以上，而信託平均融資成本在15%至20%左右。信託是好渠道。”克而瑞分析師楊晨青如是表示。

　　國泰君安報告指出，從發行規模看，發行規模最大的萬科達到90億元，中華企業、首開股份、陽光城、福星股份也分別達到64、59、52、46億元的規模。2012年到期規模較大的有中華企業、萬科、金地集團、福星股份、陽光城等。分別為44億元、43億元、24億元、20億元、18億元。

　　國泰君安報告指出，從信託佔有息負債比例、信託佔現金比例看，相對償付壓力較大的有陽光城、中華企業，分別達177%、1111%和89%、437%。

　　信託集中到期，被認為將會加大房價調整的壓力。

　　中金上述報告認為，今年2500億元信託還款主要集中在三季度，月均還款將達到360億元，且其中六成是佈局在一二線城市，二季度開始開發商將加快銷售，回籠資金，一二線城市房價面臨調整壓力。

　　楊晨青認為，信託的融資成本高將會使得整個行業的盈利水平會下降，外來資金進來的熱情也會減少。

　　不過，一些開發商並不認為信託兌付高峰會帶來沉重的壓力。

　　“我們經常做信託，包括REITS(房地産信託基金)。”一位港資開發商表示，“一季度，債務問題並不會很嚴重。因為新增貸款也在增加，可以對沖掉。銀行都是在上半年趕著發額度，我了解到銀行一季度貸款比較寬鬆。”

　　滬上一位開發商也表示，現在的形勢也不用太在乎增量了，只要是增長就可以了。

　　“一季度放出多少，也都是大開發商拿額度。對中小企業而言，拉長還款週期。”中國指數研究院副院長陳晟認為，二季度，資金鏈和房地産投資增速都將面臨問題。所以現在企業都在去債務化，贏得更多的現金流。

　　一位國企開發商則稱，“去年就做了一單。因為信託行業去房地産化就不做了。手上的現金流還有幾十億元，也不急。”