山雨欲來風滿樓。

　　華東區一大型信託公司高管向理財週報記者透露道，目前已有信託公司的地産信託項目捲入了漩渦之中。

　　“第一季度會是地産信託的風險爆發期，你等著看吧。”一位在信託圈二十多年的資深人士向理財週報記者表達道，最近他對某些地産信託項目始終耿耿於懷。

　　“有兩家發行地産信託較多的信託公司存在問題的信託項目多了，安信信託（600816）也有。大約在兩三個月前，安信有個項目通過關聯方接了過去。這個項目的抵押物是土地和債權工程抵押，實際上就是質押物的流動性是有爭議的。”

　　風口浪尖上，又有多少快到期的産品是毫無懸念的？

　　新華和中融數量最多，平均收益率高達9%以上

　　理財週報零售銀行著重監測了正在運行中的地産信託，數據統計時間截止到1月4日。這些産品或即將在2012年到期，或再推遲幾年。據不完全統計，大約有1028款地産信託在運行中，而佔據著大份額的依然是幾家大型信託公司。新華信託佔據了83款，排名第一。緊接是中融信託、平安信託、中信信託等。

　　從運行數量上看，中融和新華差不多處於同一梯隊，平安和中信差不多同一梯隊。而這四家信託公司佔據著大約27%的比例。

　　觀察運行中的地産信託的收益率，大多數産品預計年化收益率都在8%和9%左右小幅度變動，相對比較一致。不過高收益率的産品也不在少數，預計收益率在10%以上的，包含10%的有227款。其中，新華、中融和中信信託的平均預期收益率分別為9.56%、9.39%和9.91%。

　　2012年開發商兌付壓力增大，

　　新華-海之門何時兌付是個未知數

　　根據諾亞財富最新的一份針對房地産行業的研究報告顯示：2012年到期的房地産信託産品1172億元，規模較大，整年兌付規模較大，尤其是3月、6月、7月和8月為兌付高峰。

　　同時，易居房産有關調查顯示：2011年前三季度上市開發企業經營風險加大，短期償債能力變差，同時2011年全年資金狀況將處於“偏緊”區，2012年上半年可能跌入“緊張”區。

　　諾亞財富在報告中表示，信託融資方臨近到期出現兌付風險的案例呈增多趨勢。而隨著地産信託産品的集中到期，開發商的兌付壓力增大。諾亞研究認為，通過銷售回款方式償付投資人本息的常規兌付方案困難加大。

　　最近關於外灘地王項目的主導權爭奪戰鬧得沸沸颺颺，而今年4月份，與它有關的信託産品“新華信託上海海之門房地産投資管理有限公司股權投資集合資金信託計劃”即將到期，而股權的爭奪將導致該信託産品的按時兌付出現困境。

　　“風險倒是沒有任何問題。但項目可能僵持一段日子，股權還沒有塵埃落定嘛。”復興內部人士説道。

　　誰在為“愛建-杭州東田項目信託計劃”風險買單？

　　愛建信託去年發行了“愛建-杭州東田項目並購集合資金信託計劃”，信託規模6億，期限兩年，預期收益率為10%-11%，大約2013年9月份到期，信託資金將用於杭州擎天半島綜合住宅區的開發建設。

　　這是一個有爭議的項目。至少在愛建內部，業務人員還在議論，愛建做這個項目是否值得。

　　理財週報記者查閱資料發現，杭州東田巨城置業有限公司成立於2008年7月11日，是由杭州東田房地産開發有限公司和杭州翰思國際營銷管理有限公司分別出資900萬和100萬元人民幣共同設立，註冊資本1000萬元。而東田係的實際控制人為錢益升。

　　鮮為人知的是，杭州東田巨城不僅向愛建借款了，它在2009年就已經通過新華信託來融資了。東田巨城融資的背後，遠不止這麼簡單。

　　2010年1月7日，浙江龍盛（600352）發佈公告稱，以出資1億元收購了杭州東田房地産開發有限公司和杭州翰思國際營銷管理有限公司持有的東田巨城共100%的股權。2010年6月，東田房地産翰思國際與浙江龍盛有限公司簽訂合作協議，確定由浙江龍盛對東田巨城出資5.9億，其中3.3億為資本金投入，2.6億為債權投入。而“愛建-杭州東田項目並購集合資金信託計劃”中，愛建和東田控股共同出資收購浙江龍盛持有的東田巨城100%的股權，其中東田控股持有東田巨城51%的股權，而愛建持有49%。

　　6億的信託資金中的1.617億元用於收購浙江龍盛持有的東田巨城49%的股權，2.6億元用於收購浙江龍盛持有的對東田巨城的2.6億元債權，剩餘部分（不超過）1.783億元用於向東田巨城發放信託貸款。至此，浙江龍盛全面退出杭州東田。

　　“所謂的1，783億信託貸款，其實主要用於支付應付款和後續開發，支付愛建一些利息、工程款和一部分流動資金了。”一位業內人士説。

　　在資金用途上，信託計劃看起來是合理的。不過最關鍵的是利益分配，孰贏孰輸。

　　“此前浙江龍盛給杭州東田的融資成本大約是26%，而杭州東田從愛建信託的融資大概是18.5%-19%。而愛建給第三方理財機構的成本又是14%。”上述業內人士向理財週報記者透露。

　　這也就意味著，杭州東田以更低的成本從愛建信託融資從而來償還浙江龍盛的錢，而杭州東田給浙江龍盛的利息要比給愛建信託的高出大約7個百分點。同時，浙江龍盛又把所有的風險轉嫁給了愛建信託。

　　而理財週報記者獲悉，愛建信託對於6億規模的信託資金銷售能力有限，最終尋找了浦發銀行（600000）和諾亞財富幫其銷售，“浦發大概銷售了6000萬，諾亞財富可能在兩個多億。”也就是説，受限于自身的銷售能力，愛建信託不得不讓利給第三方的機構，而風險則仍是由愛建來承擔。

　　然而，為什麼浙江龍盛要轉讓杭州東田股權和債權？其實，此前浙江龍盛通過了《關於杭州東田巨城置業有限公司還款及股權回購期限展期的議案》。這是因為巨城公司未能按原約定按時歸還本公司借款，自然人錢益升、杭州巨島生態農業觀光有限公司未能按時回購巨城公司股權一事對本公司的補償。雙方不得簽訂協議，將還款期限變更至2011年12月31日，股權回購期限也相應變更至2011年12月31日。

　　而在浙江龍盛出售東田巨城的資産後，查看浙江龍盛的公告發現，它獲利豐厚。浙江龍盛本次出售資産將産生8494.7582萬元的股權處置收益以及3401.88萬元的資金佔用收益，共計1.19億元。

　　杭州東田能否如期償還愛建？

　　木已成舟。對於愛建信託來説，它需要考慮的是杭州東田能否如期還錢。

　　在該信託産品的推介方案中稱，“還款來源主要是銷售款回流，未來兩年結清信託資金成本後，即使嚴格繳納土地增值稅（3.89億元），現金回流金額仍可達16.46億元，為信託本金的2.743倍。”而在還款保證方面，主要有土地抵押、股權質押以及錢益升和浙江龍盛擔保等措施。

　　推介方案中稱，“東田巨城項目共有184.5畝土地，已銷售的6幢高層需分割出去，可抵押土地預估為800萬元/畝，抵押價值108096萬元。截至2011年3月29日可抵押的在建工程價值大約為17095.24萬元。兩項合計可抵押總價值125191.24萬元。”

　　而東田控股的實際控制人錢益升除了涉足房地産行業外，還涉足紡織、絲綢、印染、服裝、旅遊、化工、貿易等多個行業，擁有多家公司股權。“除了房地産，這些産業都不賺錢，農業無非有些地，但這些地是租的。”

　　由於在還款來源上，主要的還款額來自於擎天半島的銷售回款。該項目位於杭州城東北，西臨丁橋大型居住區，東側為臨平城區，距離杭州市商業中心武林門約15公里。

　　理財週報記者從該樓盤的售樓處獲悉，東田擎天半島共有13棟，而目前8棟已經開盤，主要以小戶型為主，面積多在80-130平米左右，銷售人員説道目前已經銷售了80%。未開盤的5棟面積稍微大些，最小138平米，多數在160-180平米，每棟20層，差不多有200戶，大約佔到整個小區的30%-40%。而目前，該樓盤正在進行促銷優惠。

　　不過，一位業內人士並不看好這個項目，“老闆拿的地再便宜，通過浙江龍盛和愛建的多次融資，財務成本也會把土地樓板價的優勢給覆蓋掉。限購也好，打折出售也好，已經不是想象中的暴力項目了。而杭州東田的老闆只拿出了1個億的資金，就撬動了這麼多資金。如果項目賺了，老闆拿的大頭，信託只拿固定收益；而如果項目虧了，老闆隨便倒騰，都能倒騰出一兩個億來賺回自己的本錢，信託就要承擔風險。”

　　上海和天津的地産信託風險較大

　　復興地産的一位對地産基金頗有研究的人士對理財週報記者説，即便信託産品出現一定問題，信託公司也能把它解決掉，因為它有抵押物，只能是流動性風險。“最關鍵的是它採取什麼方法化解風險。”

　　這裡有三種手段是信託公司常用的：借新債還舊債；把項目出售給一些大型資産管理公司；弄個更大的資金池。

　　顯然，信託圈裏發生的一些清盤事件已經不能對業內人士産生刺激了。不過諾亞研究認為，因為地産信託産品向部分信託公司過度集中，對該部分公司的風險應對能力産生了很大的挑戰，産品過度集中在某幾家信託公司上顯然不利於産品風險的化解。

　　同時，該研究還提到，信託産品在融資方和分佈區域上較為分散，融資方多為中小開發商。而現金流出現問題時，信託公司多采取股權處置的方式，由資金雄厚的其他市場主體並購，然後按照市場情況合理銷售，降低了折價銷售對市場造成的直接衝擊。從區域看，我們認為上海和天津值得關注，尤其天津的風險較大。