2011年，中國房地産行業遭遇了史上最嚴厲的調控。2011年1月26日“國八條”正式拉開序幕，一房一價、限貸令、限購令、限價令等政策接踵而至，致使“金三銀四”失守,“紅五月”黯然失色,“金九銀十”繼續低迷，年末樓市持續疲軟。被資金鏈勒住脖子的開發商，不得不搖晃著優惠打折促銷的“橄欖枝”，但是市場仍觀望，成交量在低位徘徊。

　　那麼，2012年的樓市將繼續低迷，還是會翻盤？2012年是購房者的春天，還是開發商的轉折年？樓市還有投資機會嗎？

　　我的2011年

　　關鍵詞 低迷

　　樓市低迷超出開發商想象

　　下半年一些開發商撐不住了，甚至出現直接8.5折、一次性付款7.5折的降價

　　“年初時，我和開發商説今年比的是誰逃得快。當時很多開發商不以為然，甚至認為這是危言聳聽”，省內房産專家王阿忠在總結2011年的福州樓市時感嘆道，今年所有政策疊加效應開始顯現，樓市的低迷超出了一些開發商的想象。

　　今年來，“國八條”，一房一價、限貸令、限購令、限價令等政策接二連三拋出，到各部門三令五申從嚴調控，一波波的調控讓市場陷入觀望，開發商的資金鏈被扯得越來越緊。“只要調控沒有鬆動跡象，我就覺得都可以再等等。”購房者陳先生的説法是很多購房者的心態。

　　下半年一些開發商撐不住了，甚至出現直接8.5折、一次性付款7.5折的降價。“一開始很多開發商降價都是遮遮掩掩的，限制很多條件，到第四季度，只要有意向購房，可以討價還價。”一位業內人士説道。

　　“沒有降到位，購房者不會出手。”一位二手房負責人説道。據了解，2009年一手房的簽約量近4.7萬套，而2009年底樓市開始調控，2010年一手房成交量跌至近1.9萬套，而今年福州一手房的成交量僅1.5萬套左右。

　　二手房價出現連續9個月下跌

　　限購後，僅僅兩三個月就出現明顯的下跌跡象

　　“以為房價能漲，2010年初買了一套80萬元左右的房子，本想房子只要漲到120萬元就出售，可後面限購令出來，挂到110萬元已經賣不出去了，前幾個月降到100萬元，還是少人問津，現在我想有合適的買家，90多萬元也可以出售”，福州一炒房者林先生告訴記者，即便現在能以90多萬元出售，加上稅費和銀行利息，其實僅能保本，他擔心房價再跌下去就要虧本了。

　　今年初，福州市二手房也被劃入限購範圍，受此影響，成交量和成交價格一路下探。據國家統計局的數據，截止到今年11月，福州二手房成交價甚至出現了連續9個月的下跌，這在以往極為少見。

　　“2011年是二手房房價領跌”，據了解，與開發商勒緊褲腰帶撐房價不同的是，二手房市場在限購後，僅僅兩三個月就開始出現了明顯的下跌跡象。“一些投資者非常敏感，很快降價出逃”，一位二手房仲介告訴記者，率先拋盤離場的是投資者。

　　“很多房子都是一次性降到底，在原來成交價的基礎上直接降10%~20%”，雙安房産總經理鄭愛新告訴記者，只有價格降到位的房子才能成交。

　　專家眼中的2012年

　　關鍵詞 變數

　　2012年樓市是否延續低迷

　　明年上半年有可能出現“價跌量升”的局面

　　2011年樓市可謂萎靡不振，量價齊跌，那麼，明年樓市是否延續低迷呢？考量樓市波動，政策影響可謂舉足輕重，購房者和開發商最關心的莫過於明年樓市調控政策會不會延續。

　　對此，王阿忠認為，2008年的救市政策不太可能出現，樓市可能延續低迷，而且房價下跌可能由點到面蔓延。但是也有兩個變數，貨幣政策的結構性調整，可能會有部分資金流入樓市；其次，如果開發商資金還和2011年一樣緊張，不排除個別開發商急售拋盤，微觀樓盤引發的問題有可能對市場造成破壞性的影響。

　　“政府主動救市的概率比較小，但是不排除有地方政府採取策略性的調整政策”，王阿忠認為，房産稅試點城市範圍有可能進一步擴大。

　　採訪中，多位業內人士都認為，2012年樓市或許更嚴峻，明年上半年有可能出現“價跌量升”的局面。“中國樓市漲了十年，而2009年、2010年兩年福州樓市更是翻倍漲，市場需要回調，就算‘三限’取消，福州房價還是會跌”，鄭愛新認為，樓市泡沫需要階段性回調，市場有內驅力需要讓房價回調到理性。

　　但是，業內分析，明年下半年無論是中央換屆，還是經濟走勢、貨幣政策等，都將對樓市調控政策有一定的影響，存在較多變數。

　　購房者入市時機來臨？

　　如果調控政策方向沒變，2012年很多開發商還會降價，剛需可以擇機入市

　　“購房者的時機已經來臨”，鄭愛新認為，有些二手房已經一步降到位了，購房者可以出手了，“有些房源已經比高峰期的時候降了兩三成，繼續下探空間有限”。

　　鄭愛新認為，總期待在最底部購房有點難，因為一旦大降價，購房者紛紛入市，淘到價格、戶型合適的房源難度也比較大，而目前部分房源已經降到位，可以淘房選房了。

　　“開發商不降價，根本撐不住了，資金成本更高，只要調控不松，很可能面臨出局的風險。”一些房地産業界人士表示。

　　王阿忠認為，如果調控政策方向沒有變，市場將持續低迷，2012年很多開發商還會降價，部分甚至會大幅降價，一些對住房有居住需求的剛需可以擇機入市。

　　如果出於投資目的，多位業內人士均認為，目前樓市處於下行通道，不適宜投資！對於樓市的低迷持續時間還很難預估，投資樓市風險較大。

　　周邊樓市能否延續火爆

　　市中心房價已經開始下滑，周邊樓市價格優勢已經不明顯

　　今年來，受到城區限購的影響，樓市投資的資金外流，催火了周邊樓市。在樓市的嚴冬，閩侯、連江等地依然出現了開盤當日售罄、千人排隊搖號、找關係買房的盛況，那麼，2012年周邊樓市還會延續火爆嗎？

　　“不太可能”，業內人士分析，目前市中心的房價已經開始下滑，周邊樓市的價格優勢已經不明顯了，郊縣可能也將低迷。

　　“如果沒有居住需求，不建議投資郊縣房源”，麥田營運總監吳祖懷認為，在樓市下行的背景下，郊縣的房源未來升值空間有限，沒有太大的吸引力。

　　商業地産還有投資機會嗎？

　　“大約95%的商鋪，短期內沒有投資空間，投資價值已經透支了”

　　與住宅市場的低迷形成鮮明對比的是，商業地産卻受到了投資者的追捧。對於2012年的商業地産，吳祖懷認為，市場總體已經虛高了，投資價值不高，只能淘小部分商業地産投資。

　　“大約95%的商鋪，短期內沒有投資空間，投資價值已經透支了”，鄭愛新認為，商業地産本來就具有投資屬性，現在只能去淘那些5%具有一定投資價值的項目。