“五大調控利器”降溫躁動樓市

　　樓市新政週年 房價拐點漸顯

　　記者 李佳鵬 王濤 高偉 北京報道

　　被稱為史上最嚴的“新國五條”自2010年9月29日出臺以來，限購、限貸、房産稅、保障性住房、監督問責等“五大利器”在樓市調控中發揮了積極作用。接受《經濟參考報》記者採訪的專家認為，一年來，在這些調控政策影響下，樓市成交急劇萎縮，房價過快上漲勢頭得到遏制，尤其是一線城市房價已連續兩月止漲，雖然二、三線城市房價仍呈現漲勢，但漲幅不斷收窄。房價拐點漸行漸近。

　　調整 需求銳減房價冷熱不均

　　按照“新國五條”規定，房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數，其後超過20個城市限購。2011年1月，國務院辦公廳出臺《關於進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知》要求，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。其後43個城市限購。

　　一年來，在“限購令”影響下，需求銳減，限購城市與非限購城市房價呈現冷熱不均的態勢。

　　據偉業我愛我家市場研究院數據顯示，今年上半年，全國各限購城市新建商品住宅成交量環比均出現了明顯的下滑，其中一線城市成交量環比減少了29.3%，限購範圍內的二線城市也減少了23.3%。

　　7月，國務院常務會議要求，房價上漲過快的二、三線城市也要採取必要的限購措施。二、三線城市限購令疑雲加重市場觀望情緒，樓市“紅9月”風光不再。中國指數研究院統計顯示，近兩周監測的35個城市中，有20個以上城市樓市成交量同比下降，12個以上城市成交量跌幅在30%以上。上周監測的重點城市中，僅武漢同比上漲，其餘城市成交量皆同比下跌，除深圳外，重慶同比下降幅度皆超過50%。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經濟參考報》記者採訪時説，房價拐點日漸顯現，國家統計局統計顯示，8月份一線城市已經連續兩個月止漲，二三線城市也接近步入止漲區間。其中，一線城市新建商品住宅環比價格和7月份持平，二線城市新建商品住宅環比價格漲幅為0.02%，三線城市新建商品住宅環比價格漲幅為0.01%。他預計9月份一、二、三線城市新建商品住宅環比價格均有可能下降。

　　緊繃 上市房企平均負債高企

　　“限貸”、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，房地産企業的資金鏈逐漸加壓。

　　國家統計局公佈的數據顯示，1至8月，房地産開發企業本年資金來源54738億元，同比增長23.4%。國內貸款8889億元，同比增長5.1%，利用外資633億元，同比增長71.5%，自籌資金22253億元，同比增長33.8%。

　　在資金不斷趨緊的情況下，房企業績也在不斷下滑。據Wind統計顯示，按照申萬一級行業分類，截至9月29日，已發佈三季度業績預告的33家上市房企中，有11家三季度業績預增，佔比為33%。包括陽光股份等在內的5家企業三季度業績預減，且凈利潤下降幅度均在60%以上。有7家虧損，其中，鑫茂科技首次出現虧損，虧損幅度達5800萬元，其凈利潤同比下滑幅度達1229.81%，位居虧損幅度首位。

　　廣發證券此前根據2011年上市房地産公司披露的中期業績報告統計指出，今年上半年，我國房企平均資産負債率為75.3%，創下近5年來的高點，A股上市房企整體負債總額達到了10921.43億元，同比上漲41.29%。另據中原地産統計數據，今年前8個月我國房企資金杠桿率已是2.46，創近5年來新低。

　　德佑地産研究主任陸騎麟接受《經濟參考報》採訪時表示，導致眼下高負債局面的一個主要原因是，相當一部分開發商缺乏相應的政策預期；另一方面，開發商一味追求高回報、高利潤。從目前來看，開發商死扛並非是一個好的選擇，降價是促成有效成交的有效途徑之一。未來一段時間內，開發商應該加大推盤及打折促銷的力度。

　　啟動 滬渝試點房産稅改革

　　有媒體29日披露，重慶市市長黃奇帆接受採訪時表示，重慶是大城市中唯一沒有採取限購的城市，因為房産稅已經發揮作用了，重慶市的房價連續很長時間都在全國70個大中城市房價的排名中靠後。此時，距國家有關部委明確加快推進房産稅改革試點工作，並逐步擴大到全國整整一年。

　　今年1月27日晚，上海、重慶分別對外宣佈將於28日起正式啟動對部分個人住房徵收房産稅改革試點工作，這令樓市調控再度升級。

　　中國人民大學財金學院教授安體富表示，房産稅改革有利於為地方政府確立主體稅源，有助於地方政府擺脫對賣地收入的過分依賴，更為重要的是，改革在一定程度上能對房地産市場調控産生一定作用，能夠增加購房者的房屋持有成本，有利於打擊投資投機性需求。

　　相當一部分人期待房産稅改革能夠使房價迅速趨於理性回歸，抑制房地産過熱。不過，財科所稅收政策研究室研究員孫鋼此前接受記者採訪時表示，原來寄希望更多的是與房價的關聯度，現在來看，這種希望可能有估計過高的成分。對房産稅的效應恐怕還需要有新的認識，政策也需要進一步完善。安體富也表示，從調節房價的角度，房産稅能發揮作用，但是作用有限。

　　待解 保障房需完善法律和制度

　　國家統計數據近日公佈的數據顯示，今年1至8月，全國保障房開工率達86%，按此進度，今年1000萬套的保障房開工目標不難達成。國家統計局數據顯示，1至8月，全國商品房開發累計投資額同比增長33.2%，商品房新開工面積同比增長25.8%。今年以來全國房屋新開工面積的增速始終維持在高位，保障房建設力度加大成為其最主要的推動因素之一。

　　專家認為，加快保障性住房建設是實現房屋回歸居住屬性的一個長期解決路徑，包括公租房在內的保障性住房數量的增加，將有利於抑制房價過快上漲和改善供需矛盾。事實上，為加大保障房建設，督促地方政府貫徹落實政策，鼓勵企業參與保障房建設，政府出臺了一些涉及土地、融資、稅費優惠等方面的政策措施，這些政策出臺及時、力度不斷加大、措施更加具體，對我國的保障房建設起到一定的積極作用，但是我國的保障房在法律、制度和政策上還需要完善。

　　中國指數研究院此前發佈的報告認為，這主要表現在幾個方面：首先，我國保障房建設缺乏法律保障。我國還沒有實施住房保障法，各個地方政府建設保障房沒有法律約束，再加上行政考核機制不健全，地方政府進行保障房建設的動力不足。

　　其次，保障房建設、管理機制不健全。目前，我國的保障房建設沒有明確的成熟模式，缺乏制度設計，保障房的運營、管理機制不健全，涉及這方面的政策內容很少，地方政府、房地産開發企業、金融機構等相關機構的探索積極性不高。

　　業內人士同時指出，保障性住房的質量監管在一些地方仍然有不少漏洞，監管工作艱巨而迫切。各地在保障質量的方面一定要制訂好有關政策、明確監管部門和相關責任，採取行之有效的監管手段。

　　提升 問責制尚未發揮明顯作用

　　“新國五條”出臺時規定，要嚴格施行問責制，對調控政策落實不到位、工作不得力的相關負責人要進行約談直至追究責任。

　　這曾經被認為是“新國五條”中最嚴厲的一條。但令外界疑惑的是，並沒有看到因為房價高漲而被問責的官員。有業內人士坦言，欲通過問責制度落實調控政策直到房價下行仍有難度。

　　今年7、8月份，二三線城市因為房價上漲過快催生新一輪“二三線限購令”。住建部曾將部分二三線城市列入限購名單，並有意約談這些城市的負責人。但該名單隨後被住建部證實“不再出臺”。

　　高策地産顧問董事長李國平告訴《經濟參考報》記者，在調控政策落實過程中，問責機制起到了一些作用，因為一線城市的房價已經基本得到了抑制。但是總體而言，問責的作用仍然有限。

　　李國平認為，除了沒有明確標準和目標，問責制本身也存在一些矛盾的地方。“各地的市場情況不盡相同且相對複雜，所以很難有統一的標準和目標出臺。到了落實層面，地方政府就擁有很大的自由空間。從近期一些二三線城市在執行新一輪限購政策上的抵觸情緒和博弈態度，可以看出問責制度的無奈和無力。”