黃樹輝

　　包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市，以及重慶、武漢、天津、寧波、鄭州、佛山等二三線城市在內的多個城市，已經頻現一二手房均價倒挂現象。

　　這種曾在2008年全國範圍內出現的新舊房價背離現象，在2011年下半年大有重新上演之勢。而一二手房價格倒挂往往被認為是市場整體回調的先期徵兆。

　　但更多的業內觀點認為，國內房地産市場的剛性需求依然未獲得充分釋放，開發商資金鏈狀況整體良好，樓市在短期內整體出現拐點現象仍是小概率事件。

　　價差最大時逼近萬元

　　一向被視為國內樓市風向標的深圳，一二手房價格倒挂早在今年1月份就開始出現，到5至6月時的價格差最大時每平方米相差近萬元。

　　由於深圳從5月份實施樓市限價政策，一二手房價格倒挂現象日趨明顯。6月份，萊蒙國際開發的水榭春天三期以2.1萬元/平方米價格入市，目前該項目二期部分二手放盤價已達到2.5萬元/平方米；招商雍景灣以3.5萬元/平方米的均價開盤，而該片區同等二手房價格目前已經達到5萬元/平方米。

　　6月份以來，深圳新盤價格明顯低於周邊同等二手房價格的項目，還包括中海康城國際、海納時光、招商觀園等多個樓盤。

　　由於價格優勢明顯，上述樓盤開盤當日銷售率都在八成以上，部分項目甚至出現“日光盤”，其中中海地産和招商地産當日又追加了部分房源。

　　在整體房價方面，今年以來深圳二手房價格一直高於一手房。中原地産根據深圳市規劃和國土資源委成交系統數據統計，深圳一二手房價格差從2011年1月份逐步擴大，5至6月時達到高峰，7月份有所回落。

　　一線城市中的北京、上海及廣州，同樣出現一二手房價格倒挂。根據亞豪機構數據統計，8月份北京樓市將有26宗項目入市，其中13宗純新盤項目中，除5宗目前尚未公佈定價外，其餘項目的定價均低於周邊二手房均價，折價幅度在10%~15%之間。

　　根據21世紀不動産上海區域對旗下300余家門店抽樣統計，當前上海一、二手房價格倒挂現象有所加劇，寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個板塊表現尤為突出，部分區域二手房比新房單價可高出每平方米2300元至3300元。

　　實施樓市限價政策的廣州增城，一二手房價倒挂現象更為明顯，其中該片區的知名大盤碧桂園鳳凰城“天麓山”組團，不少單位的單價比上一組團便宜1000多元。同時，廣州的金沙洲板塊、廣州大道北板塊、番禺南浦島板塊等同樣存在類似現象。

　　此外，天津、重慶、武漢、寧波、鄭州、佛山、無錫等多個樓市重點調控的二三線城市，下半年以來也都紛紛出現不同程度的一二手房價倒挂現象，並且呈現愈演愈烈之勢。

　　樓市拐點仍存爭議

　　廣東刀客地産顧問機構董事長謝逸楓在接受《第一財經日報》採訪時表示，一二手房價格倒挂的城市在下半年和明年初將出現大規模增多現象。

　　謝逸楓認為，8月底住建部的限購擴容城市名單將公佈，樓市調控有緊無松導致市場新增供應和庫存巨大，市場購買力下降情況下去庫存化必然受阻。開發商的資金越來越緊張，為回收資金和完成銷售業績，很多新盤價格必然低開。

　　一二手房價格倒挂現象曾在2008年時普遍存在於全國範圍內，那一年在全國範圍內出現了房價的第一次真正意義上的回調和拐點。

　　不過，多數業內人士分析認為，用近期多個城市出現一二手房價格倒挂，來證明樓市拐點來臨尚不充分。在謝逸楓看來，短期內的一二手房價格倒挂現象，不是樓市拐點和房價大跌的信號，僅僅是受調控干預下的市場正常波動。

　　最直接的干擾因素是樓市限價政策。目前上海、深圳、廣州增城、廊坊及其下屬市縣等地都實施了樓市限價措施，其中深圳要求部分片區房價月度環比零增長。

　　通過行政措施干預造成的房價倒挂，被認為並不具備市場的普遍意義。實際上，深圳上述低於二手房價格的新盤定價皆受到限價政策的干預，很多新盤的定價都比預期要低出10%至40%。為壓縮成本和保證利潤，很多開發商被迫將精裝房改賣毛坯房，或降低樓盤品質和配套，直接導致售價大幅下降。

　　一二手房價格倒挂的直接影響是，二手房市場成交遭遇嚴重考驗。多個城市二手房市場成交同比大幅萎縮，二手房仲介公司經紀人數量普遍下降，天津、深圳、上海等地出現不同程度的地産仲介關門停業現象。

　　新房價格的鬆動，則有望帶動二手住宅價格出現相應下調。萬科董秘譚華傑在接受記者採訪時表示，通過研究深圳樓市的歷史規律，每次房地産調控時二手房價格都會比一手房價格下調的幅度更大。深圳中原地産總經理李耀智預測，下半年深圳二手房價格整體上有望下降15%左右。

　　即將到來的“金九銀十”被認為是開發商衝刺全年銷售業績的最後機會。中經聯秘書長陳雲峰(微博)認為，一二手房價格倒挂或會讓今年的“金九銀十”交易量回升，但房價大跌的可能性不大。