購房者還貸成本增加 開發商資金鏈條繃緊

　　連續加息：今年房價會下跌嗎？

　　本報記者 周小苑

　　日前，央行宣佈今年以來第三次加息，自2011年7月7日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。

　　調整後，金融機構人民幣一年期存款利率達3.5%，這就意味著普通老百姓存在銀行裏的錢會有所增加；另一方面，一年期貸款利率提高達6.56%，也使得購房者的還貸壓力增加。

　　但多數分析人士指出，在經濟增速趨緩的背景下，央行宣佈再次加息，凸顯出當局堅決抑制通脹的決心。同時，對於房地産市場來説無疑也增加了有力的調控砝碼，甚至會直接促成房價在未來一段時間內加速下滑。

　　加息使購房者成本增加

　　加息會對普通購房者的影響有多大？我們可以來算這樣一筆賬：以貸款20年還款100萬元，這次加息前，等額本息還款月供為7633元，還款總額為183.2萬元。加息後月供為7783元，比加息前增加150元；還款總額為186.7927萬元，比加息前增加35912元。

　　“對於購房者來説，加息無疑是不利的消息，尤其是需要依靠申請房貸購房的購房者，不僅意味著房貸審批將會更加嚴格，而且即使通過審批，付出購房成本也會大幅增加。”亞太城市發展研究會政策研究中心主任謝逸楓認為。

　　北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同也認為，“加息對‘房奴’的影響最大。”現在很多銀行已經取消首套房優惠利率，再次加息後産生的貸款成本不斷增加，對於按揭的市民來説是一筆較大的負擔。對於首次入市者也會有影響，不少首次置業者不會一次性付清房款，目前房價高，房貸也高，會迫使部分購房者推遲購房。據銀河證券首席策略分析師孫建波預測，加息後商業貸款購房比例將縮減到20%以內。

　　上半年多數城市房價回落

　　今年以來，在“新國八條”、“上調存款準備金率”、“地方調控細則與調控目標”、“限購限價”等利器調控下，全國樓市總體呈低迷態勢，多數城市商品房成交量下降，房價開始回落。

　　據中國指數研究院最新發佈的報告顯示，在監測的30座主要城市中，有17座城市上半年商品房成交量下降，且多數降幅明顯。主要城市中，近半數城市商品房成交均價同比小幅下降。重點城市中北京、杭州和深圳成交均價同比下跌；重慶、上海和天津同比上漲，其中重慶漲幅最大，達30.1%，二、三、四線城市也越調越漲，漲幅較為明顯。

　　與此同時，今年上半年土地市場明顯降溫，土地拍賣市場底價成交、流拍現象不時出現，北京、上海等地土地出讓收益明顯減少。

　　“調控政策對市場作用的效果正逐漸顯現。但需要較長時間才能看到更明顯的成效。”北京大學房地産研究所所長陳國強表示，今年上半年房地産政策重心是在供應上“做加法”，在需求上“做減法”，加大保障房和普通商品房的供應，壓制投資投機性需求。同時，調整樓市發展模式和結構關係，改變此前過於偏重商品房建設，以及改變投資需求與自住需求、住宅和非住宅地産的比例關係等。

　　房價下行趨勢日益明顯

　　目前，加息的“靴子”已經落地，對於當前成交低迷、房價明顯鬆動的樓市而言，加息和調控政策的疊加效應將進一步顯現威力。而且，韓世同預測，現在一年期的存款利率是3.5%，負利率情況突出，存款利率還有1－2個百分點的上調空間，因此加息空間仍然存在。

　　此前，央行頻繁上調存款準備金率，使得大量資金被凍結，開發貸款難成為普遍現象。限購控制人們買房，加息則影響人們的預期，加劇觀望，將使開發商資金鏈進一步繃緊。

　　“加息會降低購房者的熱情，開發商的銷售壓力會增大，預計接下來樓盤降價促銷或會增多”，韓世同認為，加息效應釋放，很可能使得7月70個大中城市房價指數呈負數。加息的直接作用是增加開發商的融資成本，這將逼迫開發商為保障資金安全而降價促進銷售。預計下半年隨著供應量的增加，成交量將出現回升，樓市將呈現量升價跌的局面。

　　北京師範大學金融研究中心主任鐘偉(專欄)也認同，7-8月份是房地産市場的降價的關鍵節點。鐘偉表示，既然貨幣供應決定房價漲跌，那麼央行收緊銀根，房價短期內出現下跌的可能性很大。而且鐘偉強調，此次降價並非是開發商的簡單促銷，而是出現真正的降價，其標誌是新盤低價入市，如今深圳已經率先出現這種跡象。