12年盈利行業居首 5月銷售超萬科

　　保守者中海

　　本報記者 陶春宇 發自廣州

　　如何把握快、慢的節奏？

　　這是擺在所有企業面前的難題,可又似乎沒有正確答案。正略鈞策管理諮詢公司合夥人陳晉在接受時代週報記者採訪時用了一句形象的比喻:房地産行業的競爭,從某種程度上講,就如同龜、兔賽跑。只有到了終點,才能決出勝負。

　　然而,做企業,永遠沒有終點,只能看誰能夠走得更遠。在這場比賽過程中,中海海外集團有限公司(0688.HK)(以下簡稱中國海外)一度被人視為保守的典型,雖然身為央企,佔據天時、地利、人和的優勢,但其凈負債率大多保持在22%左右的水平,銷售額一直不如萬科、保利。

　　然而中海卻在宏觀調控大幅加碼的情況下,稍加發力,就於今年5月,銷售額一舉超越房地産行業的領跑者萬科,成為新的領跑者。今年5月,中國海外實現房地産銷售額港幣121.3億元(折合人民幣100億元),銷售面積61.8萬平方米,同比增長分別為251.8%和47.9%。中海銷售額較萬科的90億元高出10億元,也高過恒大的近80億元。上演了一齣“烏龜”勝兔子的好戲。

　　行業隱形冠軍

　　實際上,早在上世紀90年代,中海就已經成為中資房企中的 “王者”,現在,人們看到的,只是一個叫做“王者歸來”的故事。

　　中海地産是中國海外集團房地産業務的品牌統稱。中國海外集團于1979年6月在香港成立,旗下中國海外于1992年在香港聯合交易所上市,首開中資企業以香港本地業務資産直接上市之先河。

　　熟悉中海歷史的人,大多會為其魅力所折服。全世界僅5座迪士尼樂園中,就有一座是由中海在香港承建;全世界十大建築之一的香港國際機場,出自中海之手;港島陸地面積的1/9,也是由中海填海建造;更不為人所知的是,在香港每15個人當中就有一個人住中海建造的房子。

　　在這個以規模論英雄的時代,萬科一直被視為行業的領跑者。2010年,萬科銷售額超過1000億元。但是,中海卻為行業設立了另一個新高度,凈利潤104億元人民幣。雖然在總資産、營業收入、銷售額等經營規模上未能成為行業冠軍,但是中海的凈利潤、凈資産收益率等經營指標一直是行業追隨的典範。

　　此前的2000-2009年的10年間,中海的盈利能力都堪稱行業的楷模,累計實現凈利潤235億港元,凈利潤複合增長率達到46％,這一增長率位居行業第一。即便在房地産市場陷入低迷的2008年,中海地産依然實現了適度而可觀的增長。其中凈利潤增加20.8%至50.50億港元,這一利潤值位居全行業之冠。2009年,中海地産實現凈利潤74.7億港元,再次蟬聯行業第一。

　　2010年,中海地産的銷售規模只有565億元人民幣,相當於萬科銷售額達1081.6億元的5成多,但是中海的凈利潤104億元人民幣,較萬科凈利潤72.83億元多出32億元。中海的凈利潤率甚至是萬科的2.74倍。中海的盈利能力不得不讓老大萬科折服。萬科總裁鬱亮在多次場合不得不承認:萬科真正的對手是中海。

　　陳晉認為,中海的盈利能力多次蟬聯行業第一,主要是因為中海的財務管理費用和銷售費用低,開發週轉率高。一般來説,中海每兩年開發週轉一次,而行業的平均水平是2.6-2.7年週轉一次。同時,中海的現金佔總資産的比例一般為10%左右,而國內的地産企業一般為5%左右。

　　中海的年報顯示,2011年年初,國際投行穆迪與標準普爾對中海在內地房地産市場的領先地位和財務穩健程度給予了認同,不約而同地提高了中海的投資評級,認為其是唯一有投資評級的內房股。資本市場也給了中海更多的追捧。截至2011年6月13日,中國海外的市值1281億元,而龍頭老大萬科的市值只有880億元。然而在今年5月的發力之前,人們可能認為,中海只是一個保守的隱形冠軍。

　　速度的哲學

　　中海在今年5月的表現,讓人們見識了中海的速度。這一改中海以往不緊不慢,不急不徐的發展速度。

　　6月9日,中海宣佈5月銷售業績為121.3億港元,折合人民幣約100億元,比萬科之前公佈的5月業績90億元超出約10億元。面對中海5月超高的銷售業績,連許多業內人士都大呼意外。

　　快速發展是許多企業夢寐以求的,但是,速度在中海那裏卻仿佛是一個哲學問題:如何既快,又不會摔跟頭,也不會“腳抽筋”;如何做到該快則快、當慢則慢、快中求穩？怎麼樣才能夠既控制自身的發展速度,又保持既有的運行軌跡？

　　對於這些問題,32歲的中海顯然已經能夠自如地把握。為此,中海也曾經歷過慘痛的教訓。早在1988年,中海地産就在香港創造了“日光盤”奇跡。當年5月,中海獨立發展的住宅項目海祥大廈,在沒有公佈售價的情況下,就有大量市民不顧天氣炎熱,在地盤售樓處提前7天7夜排隊認購,結果不到半天就基本售完。

　　在一路輝煌之後,中海地産遭遇了1997年亞洲金融風暴,在香港資本市場和房地産市場遭受雙重重創。有媒體報道,恒隆地産董事長陳啟宗曾聲稱:“1997年,中海被趕出了香港!”

　　而用中海地産董事長孔慶平的話來説:“1997年,對於中海來説是黑色的!”2002年,孔慶平開始重組中國海外,中海地産成立,中海旗下的房地産業務歸入中海地産旗下。中海地産的重心開始放在內地。此後,中海地産開始全國性擴張,佈局城市迅速由5個發展到30個。然而正是因為亞洲金融風暴,給了中海難得的歷煉,這幾乎是當前國內其他房地産企業所沒有過的經驗。惟有經歷過,才知道把握時機時需要穩健、適度。

　　中海向來以港企和記黃埔和新鴻基等為榜樣,講究風險控制,在發展時相對謹慎,追求有質量的增長,這是中海不斷尋求降低貸款比率的一個原因,與國內其他地産商形成鮮明對比。2005-2007年,國內房地産市場井噴之際,很多企業都選擇了高負債瘋狂擴張,資産負債率超過70％的比比皆是,而中海在2006-2008年的資産負債率分別是34.0%、30.2%、46.8%。而2009年,中海的凈負債率迅速降到了22.4%,2010年也只有22.8%。

　　中海為了其穩健,犧牲了效率。輝立證券研究員陳耕在接受時代週報記者採訪時説,近幾年,中海增速一直低於保利,不是單純追求銷售規模。就當人們以為中海還要將不緊不慢的速度保持下去的時候,中海卻在今年開始突然發力,變得激進起來。

　　今年4月底開始,中海在多個城市發動降價戰。4月底,中海在深圳啟動了大規模降價推盤計劃。據悉,中海在深圳的兩個項目中海康城國際、中海塞納時光共推出了1349套“限價房”,11000元/平方米左右的均價比市價低了近2000元/平方米。降價的作用十分明顯,當日推售的房源全部售罄。

　　5月22日,重慶中海國際社區觀園1352套住宅9折促銷,開盤當日從開始搖號到結束簽約僅2小時,銷售1180套,成交金額達到7.4億元。同日,上海中海禦景熙岸再推230套精裝房源,包括89平方米2房和89平方米3房,均價在21000元/平方米,當天購房更可享97折優惠。中海禦景熙岸加推房源銷售情況火爆,當天即售出100套。中國綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁説,房地産市場看似低迷的時候,最適合中海這種國有控股的大型地産企業表現出來。一方面,政府調控房地産行業,只是希望擠壓泡沫,而並不是希望搞垮這個行業。這個時候就是中海這樣的國有企業乘機表現的時候,此時他們對利潤的追求將不突出,而是乘機搶佔市場,擴大市場份額。

　　宋丁認為,從去年開始,雖然地産調控不斷加碼,地産商卻死扛價格,市場再次陷入膠著狀態。中海的降價行為,實際是表現為對政府調控的配合,通過降價,以換得政府在某些方面的支持。

　　全國房地産經理人研究院地産研究員吳新堅認為,中海單月銷售額超過萬科,展示了良好的發展後勁。但是,單月銷售冠軍不代表全年冠軍。2011,誰是冠軍？有可能是萬科,恒大,或者中海。陳晉則認為,作為一個已經32歲的企業,中海已經能夠自如地控制企業的發展節奏,做到該快則快、當慢則慢、快中求穩。

　　超越與反超越

　　兵馬未動,糧草先行。中海很清醒,接下來,中海的快速發展,還需要大量的資金作為後盾。而實際上,早在今年年初,中海就已經為此做好了戰略部署—大舉融資,為新一輪的擴張布好局。據中海的年報顯示,去年中海大舉融資,加上銷售回款,手頭握有現金320億元。然而,中海並沒有因此停止在資本市場大規模融資的步伐。今年3月17日,在中海的業績説明會上,孔慶平就表示,集團預計今年上半年在香港展開大規模的融資活動。

　　陳晉稱,中海不僅融資能力是民營地産企業望塵莫及的,而且由於中海的凈負債率低,盈利水平高,其融資成本也較其他企業低。

　　今年以來,中海在融資方面多次高奏凱歌:今年2月5日,中海獲得總額為80億港元5年期銀團貸款,內地還有380億元人民幣的授信額度。此外,中海趕在美國實行第二輪量化寬鬆貨幣政策前,發行了10億美元10年期長期票據。此外,在房地産基金方面,中海也有動作。據悉,今年中海計劃啟動新的開放式地産基金,資金規模預計在3億-5億美元。

　　5月31日,中國海外發佈公告稱,與11家著名銀行組成的銀團簽訂一項62億港元五年期的銀團貸款。中海方面表示,公司原計劃銀團貸款規模為50億港元,由於得到各銀行的熱情回應和鼎力支持,最後決定將銀團貸款規模增加至62億港元。

　　相比之下,萬科在資本市場上的融資則要艱難許多,雖謀劃良久,融資規模亦高達112億元,但直到2009年8月才發公告,至今亦無下文。2010年4月,保利的增發方案就獲國資委的批復,但是至今也沒有得到證監會的批復。

　　陳耕在接受時代週報記者採訪時稱,中海的融資,為其大舉擴張儲備了充足的資金。

　　據不完全統計,今年以來,中海已累計新增土地儲備666萬平方米。其中5月份分別在香港、成都市及深圳市新增項目3個,總權益建築面積821551平方米,共需支付地價26.1億元。這樣,中海的土地儲備總量上升至4250多萬平方米。而整個2010年,中海累計新增土地儲備921.3萬平方米,其中新增權益土地儲備767.8萬平方米。

　　陳耕表示,中海從2009年起很長一段時間都沒有補充土地儲備,去年主要也是靠收購中海宏洋獲得項目。在2011年,中海不但在內地積極拿地,而且已經多次出現在香港的土地市場上,積極擴充香港土地資源。

　　中海的快速擴張還得到了母公司的支持和保證。在中國建築上市前的路演推介會上,董事長孫文傑向機構投資者保證,公司上市後會從多方面加強對中海地産的支持,首先是給中海地産充足的決策權,其次可以從資金上給予支持。

　　有了充足的資金,補充了大量的土地,同時得到集團的鼎力支持,中海能否在接下來的比賽中,全面超越萬科,還是一個疑問。然而人們有理由相信,一場超越與反超越的好戲已經開始。