樓市旺季難旺銷

　　《紅週刊》記者 郝寧

　　門前冷落車馬稀，近期領漲北京樓市的通州地區成交量陷入低迷，但部分開發商依然在“捂盤惜售”。記者日前走訪了通州區一些在售老盤看到，售樓處內鮮見看房者。從今年2月份北京加強版限購令出臺後，看房人少、成交量低成為許多在售樓盤的共同遭遇。

　　通州樓市有點冷

　　對於通州樓市的滯銷主因，多個地産項目人士直指調控威力——限購門檻對買房人的屏蔽使在售住宅愈發冷清。不過記者也發現，在政策調控下部分樓盤封頂卻不售房，很多新項目至今一直未開盤，致使大量新盤繼續延期上市，開發商的銷控節奏在很大程度上影響了存量的消化。

　　記者從輕軌八通線通州北苑站下車，迎面便是矗立在通州黃金地段的樓盤天時名苑。記者幾經尋找終於見到了不顯眼的天時名苑售樓處，售樓處內除了一名銀行工作人員駐守辦理此前購房的按揭事宜外空無一人。周邊居民告訴記者，“這個項目已經完工好幾年了，到現在還沒賣完，開盤一再延期，開盤方式也不透明，據説一期價格9000元/㎡左右，二期價格暴漲至25000元/㎡，有點‘捂盤惜售’的意思。”記者也從附近的房地産仲介了解到，“萬達廣場即將落在附近，屆時房價還能再衝一衝，因此開發商可能為了賣高價而找出一些理由拖延時間。”

　　距離天時名苑不遠的世紀星城，不論從規模、口碑還是開發商實力上都算得上佼佼者。但當記者走進世紀星城售樓處時，偌大的售樓處除記者外，再無其他前來看房的人。從該盤的銷售人員口中得知，公司正在辦理期房轉現房手續，所以目前沒有資格賣房。見記者十分熱衷此房，銷售人員又提出，“如果能夠一次性付清房款，可以進一步商量給予排號的資格，但如果分期付款，那就一切免談。”某仲介公司經理説，“目前貸款獲批難度大，手續辦理時間長，開發商不願意耗時間、耗精力去牽扯。”

　　商家變相“捂盤”

　　在持續高壓政策下，一些開發商對後市並不看好，可能會快速推盤。而在某些剛性需求的集中購買區域，有些開發商並不急於出售，而是更多地觀察市場的購買熱度，以便正式開盤時能定好價。而記者從購房人口中也了解到，在調控加強的預期下他們也在等，雙方的博弈日益激烈。

　　但降價銷售不一定立即就能迅速帶起銷售量，而作為對資金量有著巨大需求的房地産企業最害怕被人認定是“資金鏈出問題”，這也就是為什麼許多房地産開發企業不願輕易聲言降價的原因。於是延遲開盤和擠牙膏式銷售成了開發商“捂盤惜售”的老伎倆，大多數開發商認為目前的資金還算充裕，等形勢明朗後再開盤也不遲。此外，“捂盤”也不排除前期客戶積累不夠這一因素，開發商希望以此營造樓市供應不足的假象，讓購房者産生房價會被進一步哄抬的顧慮，從而為正式開盤造勢。

　　不過，消費者也沒有這麼好騙，“現在我就等著房子降價，報道説通州積壓了兩萬套房子，看他們還能抗多久，不是不想買，而是通脹太厲害，買不起啊。”一位長期看房的女士告訴本刊説。而據媒體報道，在通州“死扛”的同時，全國其他城市開發商已經祭出了降價的大旗。

　　全國樓市降價潮涌

　　今年5月份，除重慶外重點城市成交量環比出現全線上漲，平均增幅達67%，其中廣州增幅更高達221%。而成交均價則各城市呈現出漲跌互現，從5月份新開盤及新推項目的定價策略來看，出現優惠的樓盤比例和折扣幅度與前期相比差別不大。但值得關注的是，直接低開的樓盤項目正逐漸增多。中國房産信息集團研究中心高級經理林波表示，“通常開盤價格能比區域均價或周邊同質樓盤低10%左右，即能獲得不錯的銷售成績。”　　

　　房企的降價促銷活動正暗潮涌動。今年4月30日以來，中海地産在深圳、南京、重慶、上海等地相繼打出降價旗號；5月底，武漢萬科旗下的萬科紅郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均價1000元”詼諧的廣告語。4月深圳剛剛推出史上最嚴限價令，中海地産便主動降價吸納市場需求，以至於曾經一度凍結了周邊樓盤的銷售。5月份萬科A銷售面積和銷售金額分別同比增長72.4%和76.4%，優異的成績或許與萬科實施了降價策略有很大關係。所以在當前樓市的膠著狀態中，急需要一種力量打破供需雙方的平衡，而如果全國樓市真的降價了，那麼離房地産股利空出盡的日子也不遠了。