萬科再啟動項目融資 地産商後續資金壓力上升

　　5月13日，萬科連發兩則公告宣佈，計劃就旗下兩個項目開發，向金融機構融資共9億元。

　　此前，萬科通過旗下子公司互為擔保方式，已經多次獲得融資，而這種擔保貸款以及發行信託基金的項目融資方式，目前成為房地産行業資金鏈趨緊下的融資主流渠道之一。

　　一幅土地可以定生死。

　　SOHO中國董事長潘石屹、綠城中國董事長宋衛平均提示過土地的變現對於一家房地産公司的重要性，在行業下行週期，基於單幅土地的融資模式，將考驗地産商的土地變現能力，然而這種風險顯然正在增大。

　　項目融資頻頻

　　據萬科公告顯示，操作東莞長安萬科中心的東莞長安萬科擬融資3億元，公司的全資子公司東莞萬科為該筆融資提供連帶責任擔保。

　　操作寧波金色城市項目的寧波萬港則向金融機構融資6億元，公司的全資子公司深圳萬科為該筆融資提供連帶責任擔保。

　　萬科指出，目前該兩個項目均處於施工階段。據了解，作為東莞萬科首個商業綜合體項目，長安萬科中心計劃將於今年內上市。預計在4年半時間內建設260米高、共59層的甲級寫字樓，建成後將為長安第一高樓；將用2年時間建成商業廣場和洋房。

　　此外，寧波金色城市已于2010年12月底正式開盤，目前仍有少數房源在售，計劃將於2012年正式交付。

　　類似的融資方案，萬科今年已在上海、珠海等地項目中採用過。

　　據深圳一家信託機構人士介紹，所謂項目融資，就是針對某一地塊，籌資和經營成立一家項目公司，發起銀行貸款或信託、基金形式，進行融資。其中，貸款以項目公司的現金流量和收益作為還款來源及取得物權擔保，項目公司的資産作為貸款安全的保障。

　　目前，貸款融資多數是有追索權的項目融資，貸款銀行要求有項目實體以外的第三方提供擔保。貸款行有權向第三方擔保人追索。

　　截至4月30日，萬科擔保餘額74.22億元，佔公司2010年末經審計歸屬於上市公司股東凈資産的比重為16.78%。其中，公司及控股子公司為其他控股子公司提供擔保餘額63.81億元，公司及控股子公司對聯營公司及合營公司提供擔保餘額為10.41億元。

　　最近信託和基金形式的項目融資越來越多。4月25日，中南建設為其蘇州吳江房地産項目發起信託融資，江蘇國投以設立信託計劃的方式向項目公司增資，借款總規模預計5億元，期限2.5年，其中約2.88億元用來增資。根據公告，這筆融資主要是以將來溢價回購股權來實現，融資利息為15%。

　　金地集團則採取基金形式進行項目融資。本報記者獲悉，金地集團與瑞銀合作發起的美元房地産基金第二期募集已經完成，基金規模達到2億美元，投向金地旗下數個房地産項目。

　　瑞銀全球房地産集團大中華區董事總經理陳李健表示，與金地集團合作發起美元房地産基金，是瑞銀進軍中國房地産投資的第一步，募集的順利完成，證明了與金地合作的成功以及投資者對投資項目的信心。

　　後續資金壓力增大

　　萬科、金地等龍頭房企頻發項目融資，以及中海外、華潤、遠洋地産等紅籌內房股近期進行的海外融資，均顯示房地産行業的資金壓力正在增大。

　　中國指數研究院數據顯示，4月份，其重點監測的10家品牌企業的銷售業績除恒大外，萬科、保利地産、金地集團等均出現增長放緩，資金回籠受阻。

　　雖然前四月去化率不錯，但萬科仍然面臨巨大的後續資金壓力。根據早前公佈的2011年萬科公司債券跟蹤評級報告顯示，萬科存貨中已完工開發産品佔3.97%，現房銷售壓力小，不過在建和擬開發産品合計佔存貨的95.96%，後續開發的資金需求非常大。

　　其他上市房企大概如此。中海外今年計劃售樓630萬平方米，目前在建面積超過1500萬平方米，今年恒大、保利等公司在建面積也創新高，恒大超過2000萬平方米，保利達到1800萬平方米，這些在建工程的後續資金需求都很大。

　　與此同時，上市房企長期財務狀況欠佳，也是其頻繁融資的原因。東方證券分析師楊國華的報告顯示，一季度其監測的120家上市房企凈負債率為60.2%，創歷史新高，現金同比增速僅6%，現金與存貨的比值為0.23，均處於2008年來的低水平。

　　與資本市場發債、IPO、增發等方式相比，項目融資具有易操作的特點，但其中也蘊含風險。“有些項目為了吸引更多的資金，向信託或基金投資人承諾了很高的回報率，但這不一定會實現，”上述信託公司人士透露，目前，市場風險已成為房地産開發項目融資的主要風險。由於房地産具有不可移動的特徵，一旦投資開發就難以調整或改變，且單位價值較高、投資流動性風險較大。如果房地産市場出現拐點，市場惡化，投資方將損失慘重。