改造贏嘉中心 萬科商業地産探路

　　本報記者 張睿 發自北京

　　正式接手半年之久，北京萬科對其位於CBD（中央商務區）的商業地産項目—贏嘉中心B座的改造方案，終於獲得北京市政府批准。北京萬科向時代週報記者透露，該項目將進行重新定位，將寫字樓部分設計為企業家的私人會所。

　　這也是自2000年北京成功推出CBD概念之後，11年來區域內第一個建築全面改造的項目。

　　在2010年萬科接手該項目時，毛大慶曾透露過粗略計算後的改造項目投資成本，至少在7000元/平方米。按照面積計算，業內初步估計改造工程投資將至少花費2.8億元人民幣。

　　變身企業傢俬人會所

　　北京萬科擁有贏嘉中心B座100%的産權，總建築面積42686.2平方米，其中地上面積3.6萬平方米。

　　“我們會對項目的外立面、全部的機電設備系統、樓宇自控系統、大堂和公共區域、周邊環境及園林綠化作出全面改造和升級，使之與CBD核心區的周邊環境和建築相協調。”北京萬科相關人士告訴時代週報記者。

　　業內人士對於贏嘉中心一直持有“結構和智慧系統落後、硬體條件明顯低於周邊高級寫字樓水準”的評價。也正因為如此，數年來該樓宇的出租率不到60%，而租金水平亦低於周邊寫字樓平均水平。

　　萬科準備另辟蹊徑。“隨著CBD的發展進入成熟期，對於物業的需求更加多樣化。贏嘉中心針對CBD的客戶需求進行了重新定位，將寫字樓部分設計為企業家的私人會所，充分滿足企業家高端商務社交的需求，提供展示客戶個人收藏並兼具方便性、私密性的個性社交空間。”北京萬科表示。

　　特殊的地理位置決定了這不是一場簡單的建築改造。2010年10月20日，萬科和中信地産正式簽署戰略合作協議的儀式上，北京萬科總經理毛大慶對此的解釋是，贏嘉中心的改造對CBD、甚至是整個北京的形象都會有影響，做好了將會是個教科書式的改造，這也是人們關注此項目的原因。

　　據悉，贏嘉中心B座的改造，是北京CBD發展11年來，區域內進行的第一個全面改造項目，萬科搭上了CBD東擴、CBD升級再造的順風車。由於事關重大，改造計劃一直未公佈，要待北京市政府的批准才能進行。將近半年之久，該方案到今年3月中旬才終於獲批。

　　B座11.5億元“改嫁”

　　在國貿橋的東南角，外立面呈灰紅色、建築風格傳統的贏嘉中心，在這個北京最繁忙的商圈裏並不起眼。從北望去，樓頂一個並不醒目的“萬”字，宣告著新主人的到來。

　　如今的贏嘉中心B座早已人去樓空。舊租戶的招牌卸走，在外墻留下各種印記和瘡疤。樓宇的保安告訴時代週報記者，這棟樓的改造從去年5月就開始準備，樓內的租戶也于之前就陸續遷出。

　　贏嘉中心已有十年曆史。2001年由贏嘉置業發展有限公司建成，曾用名為“三立大廈”及“富裕隆大廈”。2006年贏嘉置業與中信嘉華銀行有限公司發生了借款合同及擔保合同糾紛，贏嘉中心最終被查封，于2009年9月以底價95000萬元被拍賣。中信地産接盤了項目，獲得了近5萬平方米建築面積的所有權。包括63萬平方米的A座9-17層（扣除已售部分）以及42萬平方米的B座整棟。

　　2010年4月，市場傳出贏嘉中心又將“改嫁”的消息，而此次的“新郎”，就是剛開始在商業地産方面有所圖謀的萬科。到2010年8月，萬科承認以11.5億元收購贏嘉中心B座。

　　非住宅佔比不超20%

　　“進入CBD區域是我加入萬科後的重要任務之一。”在北京萬科收購項目的消息傳出後，毛大慶曾對媒體表示。

　　顯然，除了開發同住宅項目相配套的物業類型，萬科對於商業地産還有更大的野心。儘管北京萬科在給時代週報記者的回復中表示，“萬科專注于普通住宅市場的發展策略是穩定、延續的，目前並未發生任何變化。只是為了順應城市發展趨勢，萬科必須在發揮傳統住宅開發能力優勢的同時，強化商業地産的經營能力。萬科是為了進一步做好住宅而做商業，並不是為商業而商業。公司所探索的商業地産，主要是那些符合城市發展的方向、能夠與住宅相配套的物業類型。”

　　對於這個以曲線方式擁有的CBD一席之地，項目將以何種方式經營，是散售還是統一持有，北京萬科並未透露，但此前毛大慶已經表示希望這成為萬科在CBD的標誌性建築。

　　萬科顯然已經開始跨入非住宅物業的多元化道路：去年2月14日，東莞萬科首個城市綜合體項目正式啟動，將建成集購物、辦公、居住、休閒、餐飲、娛樂、觀光和文化于一體的城市綜合體項目；去年6月，萬科深圳首個城市綜合體項目啟動，該項目商業面積將高達10多萬平方米，提供娛樂、休閒、餐飲和購物的一體化服務；而在上海總投資10.37億元的七寶地塊項目，將建成包括商場、影院及餐飲、展示等服務，並能夠提供購物、休閒娛樂、文化教育等全方位“一站式”服務的大型購物中心。

　　但萬科在態度上依舊審慎。萬科董事會秘書譚華傑對時代週報記者表示，萬科仍然會盡可能控制非住宅業務的佔比，“短期來看希望不超過10％，中期（3-5年）希望不超過20％。”