北京獨提降房價 住建部要求各地“酌情調整”

　　儘管房價調控目標公佈的時間晚，北京還是成為了最大的亮點：在已經公佈調控目標的幾十個城市中，北京是唯一明確提出房價要比去年下降的城市。

　　一線城市年度房價調控目標出齊

　　昨日晚間，北京市政府發出通知，明確提出今年北京新建普通住房價格與去年相比穩中有降。這被認為是目前國內出臺的最嚴的房價控制目標。

　　昨日公佈房價調控目標的一線城市還有深圳。深圳提出2011年全市新建住房價格指數的漲幅低於全市本年度ＧＤＰ和常住人口人均可支配收入的增長速度。

　　同一天，住房和城鄉建設部發出通知，要求各地在確定年度新建住房價格控制目標時，要在本地區內聽取社會的意見，使各地調控目標的制定科學合理，並取得社會的認同和支持。已經公佈本地區年度新建住房價格控制目標的城市，也要以適當的方式聽取社會的意見，並根據聽取意見的情況，酌情調整已發佈的調控目標。

　　此前各地多以GDP和居民收入增幅為房價控制目標，被網民稱為“漲價目標”。

　　專家認為，住建部的表態意味著民眾的不滿或已傳至高層，不排除今後各城市調整調控目標。

　　普通住房界定

　　對於北京的房地産調控目標，外界關注的是何為普通住房價格。

　　新華社發佈的消息稱，新建普通住房是指住宅小區容積率1.0以上、單套建築面積140平方米以下的住房，其中以90平方米（含）以下住房為主，包括普通商品房和保障性住房。這部分是北京用於滿足居民剛性自住和改善性需求努力的方向。

　　北京市住房和城鄉建設委員會有關負責人表示，北京市將繼續多措並舉，進一步鞏固和擴大房地産調控成果，並區分不同的住房需求實施針對性的調控措施。

　　為了解決中低收入家庭住房困難，今年北京市將進一步擴大住房保障規模，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，竣工保障性住房10萬套，並且優先重點保障廉租家庭；大力發展公租房，今年籌集公租房房源6萬套以上，通過廉租房和公租房，爭取逐步覆蓋各類保障家庭。

　　北京房地産業協會副秘書長陳志介紹，控制房價穩中有降的目標涉及“穩”和“降”兩個方面。“穩”主要是要將價格穩定在去年的水平，措施主要是保供應，今年住房用地供應中，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低於70%，並且推行“限房價、競地價”等方式，抑制居住用地價格的非理性上漲。在“降”方面，將嚴格執行限購、差別化信貸和稅收政策等各項調控政策措施，堅決抑制投資投機性購房需求；對去年以來價格過高或上漲過快的區域和項目，將嚴格調控，促使價格回落到合理區間。

　　相互觀望的城市

　　昨天，深圳也出臺了房價控制目標：2011年全市新建住房價格指數的漲幅低於全市本年度ＧＤＰ和常住人口人均可支配收入的增長速度。

　　根據深圳市2011年政府工作報告，今年深圳的地區生産總值增長10％左右。

　　與上海等城市用房價漲幅作為調控目標不同的是，深圳是全國第一個用房價指數來作為調控目標的城市。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭對《第一財經日報》記者表示，價格指數是國家統計局口徑，而價格若指均價，則是各地交易中心口徑。

　　“去年全國新建商品住宅均價增幅約6%，而價格指數約14%。相較而言，地方更易操控均價。當然,也並非都如此,比如2009年指數漲幅為1.5%,而均價漲幅為23%。”楊紅旭説。

　　在地産巨頭密集的廣州，近日廣州市政府常務會議已經討論並原則通過了《關於我市市轄區新建住房2011年度價格控制目標的意見》，初步擬定了廣州市房價控制目標，但具體數據還沒有正式對外公佈。

　　此舉與2月18日廣州通過新“國八條”但並未即時公佈，而是等到2月24日才予以公佈的行為有異曲同工之處。

　　對此，廣東省房地産業協會專家委員會委員、廣州市社會科學院經濟研究所研究員談錦釗對本報記者表示，廣州這麼做也是為了給市場一個緩衝的時間，同時也觀望下其他一線城市的提法。

　　“其實，廣州也很為難。”談錦釗説，相比北京、上海和深圳，廣州的房價相對來説並不高，所以這兩年有一個補漲的趨勢，如果把調控目標定得高，則不好交代，定得太低，又很難完成任務。

　　保障房稀釋功效

　　由於各地出臺的房價控制目標都是把保障房納入其中，因此不少專家在採訪中都對記者表示，目前各地的房價控制目標並不會對地方政府造成壓力，是相對容易完成的目標。

　　中國房産信息集團(CRIC)聯席執行總裁丁祖昱對記者表示，各地的房價控制目標，從最終數據的實現上都沒什麼大問題，“新建住房的説法本身就很有彈性，可以把保障房、限價房納入進去。個人認為這個數字本身沒有參考價值。”

　　保障房的大量入市，將會很大程度上稀釋新建住房的均價。以上海為例，上海市統計局公佈的2010年上海房價數據顯示，去年上海新建商品住宅平均銷售價格為14213元/平方米，而剔除保障房之後的市場化新建商品住宅平均銷售價格為20995元/平方米。

　　德佑地産研究主任陸騎麟對本報記者表示，去年上海新建住宅銷售價格比上年上漲7.6%，但他測算的剔除經濟適用房和動遷安置房後的新建商品房平均銷售價格增幅超過30%。

　　除了稀釋均價，也有人擔心，因為保障房壓低了均價，市場化商品房的均價會因此而有更大的漲幅空間，最終形成蹺蹺板的狀況。

　　中原地産研究中心總監陶琦對記者表示，商品房的漲幅空間擴大只是一種理論上的猜測，但從目前市場的狀況來看，發展商的開盤速度、拿地速度都在放慢。“很多發展商資金壓力很大，比如北京很多發展商原本已經拿到授信額度的，今年還要重新審批。”

　　保障房的稀釋只是房價控制的一個因素。

　　也有業內人士表示，如果下半年房價控制壓力比較大，各地可能會採取限制高價房上市銷售的措施，從而拉低平均價格。

　　丁祖昱表示，要真正控制房價，從供應角度加大保障房供應的同時，需求上則是要各項調控措施齊頭並進，限購、稅收等，以及讓更多的房源進入租賃市場。