水皮：樓市調控有助於倒逼資金進入商業地産領域

　　據中國之聲《新聞晚高峰》報道，春節前，"國八條"的驟然出臺，拉開了新一輪樓市調控的大幕。因為調控手段主要指向了住宅市場，使得商業地産開始承載更多的希望。有分析人士指出，隨著"國八條"影響在節後的逐漸顯現，市場對商業地産的需求將進一步高漲。

　　面對這一熟悉又陌生的地産類型，普通投資者該如何看待？樓市調控新政會不會帶來商業地産的節節攀升？記者柴華對話著名財經評論家水皮，分析樓市調控新政下，商業地産的發展邏輯。

　　記者：調控新政對於商業地産的發展有多少利好？商業地産會像分析人士預期的那樣節節攀升嗎？

　　水皮：客觀的分析，前一段時間，投資客主要集中在住宅市場，把住宅市場價格推高。在推高的過程中，我們發現一個現象，如果以兩年計算，兩年前商業地産價格與住宅市場扯平；兩年前再往兩年前，商業地産價格高於住宅市場，有投資功能和營利功能。現在住宅價格已超過商業地産價格，出現商住倒挂的情況。

　　商業地産本來就對投資客開放，但為什麼投資客不進入商業地産反而進入住宅市？在商業地産和住宅市場逐漸沒有劃清相對明確的界線。禁止遊資炒作住宅市場，某種程度上有助於倒逼資金進入本來就應該投資的商業地産領域。

　　記者：這可能讓很多普通投資者心動，想要轉而看向商業地産項目。商業地産投資和普通住宅有什麼不同？投資者應該怎樣看待風險和收益？

　　水皮：區別很大。商業地産是專業投資，門檻相對高一點，對資金量需求比較大一點。商業地産從來都是首付5成。商業地産一方面有轉租的需求，租得出去和租不出去是一回事。另一方面，買入合適不合適做生意是另一回事。

　　記者：隨著近幾年的地産調控，很多地産商轉向商業地産，加大了相關比例。這樣的轉向會帶來地産發展的新過熱嗎？

　　水皮：凡是投資都有平衡的過程。前一段時間，大家集中炒作住宅市場，住宅市場的發育可能比較快。另一方面，城市建設跟現代城市功能匹配的城市綜合體。一定時期出現商業地産的"賭客"是正常的，但商業地産難度相當大，搞不好很容易出現過熱。