加息不是最後一隻靴子 3月樓市將再遭考驗？

    2月8日晚，央行公佈再次上調存貸款基準利率的通知。自2月9日起，金融機構一年期存貸款基準利率上調0.25個百分點，其它各檔次存貸款基準利率也相應調整。

    經過連續三次調整，一年期、三年期和五年期存款利率累計上調了0.75、1.17以及1.4個百分點；一年期、三年期和五年期貸款利率累計上調了0.75、0.69以及0.66個百分點。可以看出，長期存款利率上調幅度大大高於長期貸款利率上調幅度。

    春節前後不過1個月的時間裏，“新國八條”、房産稅試點方案以及央行加息紛至沓來。曾經市場認為，高房價難被撼動，調控恐成“空調”。如今，這一觀點貌似已經發生轉移，多位專家在接受《證券日報》記者採訪時均稱，未來幾個月內房價下調可期。

　　“溫水煮青蛙”

　　累積效應下房價下調可期

    雖然，業內人士普遍認為央行加息並非針對房地産而來，但是卻再一次對房地産市場構成利空因素。如果説，“新國八條”的出臺，已經超出市場預期，那麼，兔年伊始的第一次加息則再一次挑戰了供需雙方的預期。2011年第一期《中國房地産市場監測報告》中明確提及：“2011年房價震蕩下行概率較大”。

    “雖然一次性加息0.25個百分點幅度並不大，但是卻要看政策的累積效應。”民生證券地産分析師趙若瓊認為，連續三次加息加重了購房者持有房地産的成本，從而會減少房地産市場的成交量。並且，“未來可能還會繼續（加息）”。最終，政策累積下房地産市場的成交量會受到顯著影響，繼而則是房價開始回調——“如果量下來了，那麼價也會往下走”。至於房價下行是否具有持續性，趙若瓊認為，由於“高通脹不可能一直持續下去”，隨著緊縮性貨幣政策逐漸發揮作用，到了今年年中，高通脹的情況可能會得以緩解，屆時房價走勢還需視成交情況而定。

    除去增加購房者的持有成本外，開發商的資金流也將受到影響，其財務成本也將相應增加。東北證券研究報告中指出，按照央行三次調整後，三年期長期貸款利率合計增加近0.7個半分點計算，僅考慮利息支出的影響也預計會使2011年整個房地産行業稅後凈利潤下降5%左右。

    民族證券的一份研究報告中，對2011年房地産市場的成交量情況作出了更為詳盡的預測：鋻於2010年1-4月份房屋銷售面積基數較大，致使今年2-4月份全國商品房成交面積出現同比下滑的可能性較大。並預計2011年全年，全國商品房銷售面積同比下滑10%-20%，銷售均價同比下滑5%左右。預計一線城市成交價格將下跌10%-25%左右——“政策累加對房地産市場將産生實質性的影響”。

    可以説，市場預期已經從房價“空調”論，悄然發生了轉變。投資者應該會記得，2010年中國人民大學經濟研究所在其發佈的報告中，曾經預測2011年上半年房價將會下跌近20%的時候，遭遇市場一片質疑之聲。而今，該種論調再也不是孤軍奮戰了。

　　並非最後一隻靴子

　　政策仍會敲打房市

    2月9日，《證券日報》記者採訪了中國人民大學經濟學院副院長劉元春教授。他指出，從“新國八條”再次來襲，到房産稅試點方案敲定，再到存款準備金率和存貸款利率“兩率”齊發，“可以看出房地産調控已經作為中央的一個具有戰略性意義轉變。”

    政策疊加效應以外，劉元春還提及到了今年3、4月份房地産市場供給還將遭遇新的一輪釋放，在購房需求被抑制的大環境下，房地産市場的供需關係可能得以改變。進一步的，目前的貨幣政策使得購房者望房卻步的同時，開發商的投資開發規模卻並未減少。一方面是資金回流減緩，另一方面則是資金來源受限，劉教授認為房地産開發商在未來一段時間內或將面臨資金鏈收緊的問題。

    公開資料顯示，2010年1-11月份，房地産開發企業累計完成開發投資42697億元，同比增長了36.5%。其中住宅投資30022億元，同比增長34.2%。與之相對的是，商品房的銷售增速卻呈“降溫”狀態：2010年1-11月份全國商品房銷售面積達82541萬㎡，同比僅增長了9.8%，與2010年上半年兩位數的增速相比，調控之手明顯已發揮作用。

    “政策的持續出臺，貨幣政策全面轉向，市場供需關係的改善，這三種因素都會（對房地産市場）産生強烈的影響。”而且，劉元春告訴記者，此次加息並非是“壓垮駱駝的最後一根稻草”：

    “新國八條”第一項中，明確指出要進一步落實地方政府責任。在根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力後，地方政府在合理確定本年度新建住房價格控制目標後，應于一季度向社會公佈。目前，各地政府還未公佈本年度住房價格控制目標，“一旦這一目標值公佈，那麼對各地的震動還是會比較大的”，劉元春認為，若今年保障房也能如預期般進行的話，“市場的氛圍將會發生很大的變化，就將（對房價）産生強烈的影響”。

    不過，劉元春在採訪中也指出，即使房價有所回落，並不會出現“崩潰式”的下跌，而是“策略性”的回調。並且，他認為房地産市場再次遭遇“考驗”的時間或將是在3、4月份，屆時正逢地方政府公佈本年度房價控制目標，又值供給放量之時，因此公眾對政策效果“還要有點耐心的”。

    不過，長江證券地産分析師蘇雪晶雖然也表示，有可能出現房價回調的現象。但是，他所持的觀點與劉元春的觀點有所不同。

    蘇雪晶曾在其研究報告中強調，持續出的房地産政策對地産股影響有限。反而是通脹變化的預期將決定地産股的走勢。因此，與“新國八條”、房産稅試點方案相比，蘇雪晶認為，央行加息對房地産市場的影響力度要更大一些。在他看來，“新國八條”是對過去政策的延續；房産稅試點方案則低於市場預期，且區域有限，因此兩者對房地産市場的影響有限。

    蘇雪晶對記者表示，鋻於通脹問題在未來一段時間裏仍將繼續，至少在目前仍舊還未能得到控制，未來房地産市場走勢如何，尚待確定。

    (證券日報)