地王頻現考驗政府供地平衡力 土地調控缺誠意

　　11月的最後一週，各地地王頻現。廣州、武漢、溫州，分別拍出了今年的年度總價及單價地王，而後續的北京中服地塊等熱點地塊，也將可能刷新紀錄。

　　土地市場熱度膨脹。這背後，與資金的充裕及房企樂觀預期有關。土地調控作為今年宏觀調控的重點，是否已經起到作用？業內人士對此意見不一。

　　多家房企高管對本報記者表示，從企業的直觀感受來看，年初至今地價並未下跌，有些地區反而有所上漲。

　　地價與房價緊密相關。房企拿地熱情不減，高價地頻出，顯示樓市調控仍然收效甚微，未來一兩年的住宅價格難言深幅下跌。

　　地王頻出

　　11月29日下午，溫州本地房企置信房産以37.02億高價，競得溫州市區熱點區域的原溫師院地塊，其樓面價高達3.7萬元每平米，創下了新的溫州宅地地王紀錄。

　　25日，武漢土地市場總價、單價“地王”雙雙易主。首度在武漢布陣的上海綠地集團以53.98億元吞下武昌車輛廠413畝地塊，刷新武漢單幅地塊的總價紀錄。前身為漢陽鋼鐵廠的兩幅地塊亦在一小時內兩次刷新樓面單價紀錄。

　　同一天，廣州、杭州兩地雙雙拍出高價地塊，其樓板價各自刷新當地新高。

　　“開發商對宏觀經濟形勢尚未有充分的認識。武漢限貸之後，他們對樓市消化還是有看漲的預期，現階段搶地的價格不是理性的價格。”武漢一業內人士對記者稱。

　　中原地産認為，目前市場部分開發商受到調控影響資金趨緊，但是仍舊有相當數量的房企現金充裕，有較為強烈的購地需求以達到土地儲備目的。

　　北京土地儲備管理網數據顯示，11月全月供應土地合計31塊，土地出讓金合計高達200.86億元，調控以後首次突破200億。而全年土地出讓金更是已經高達1071.1億。

　　據中國指數研究院統計，三季度以來各地土地供應明顯上漲。11月最後一週，全國20個主要城市共推出住宅用地78宗，共計631萬平方米，環比上升13%；成交34宗，共計成交255.3萬平方米。截至目前，上海、北京土地出讓金已相繼突破千億，而大連、天津亦距離千億不遠。

　　地價已下行？

　　“個別地塊的高價成交並不等於土地市場的整體過熱。”針對近期地王頻出的現象，中國指數研究院副院長陳晟認為，今年以來土地供應顯著增加，整體地價漲幅趨緩，溢價率明顯回落，這説明對土地的調控是有成效的。

　　中國土地勘測規劃院7月份曾公佈地價監測報告顯示，二季度全國105個主要監測城市地價漲幅進一步趨緩，商業、居住、工業地價較上一季度分別下降0.36、1.24、0.53個百分點，居住地價增幅下降幅度最大。

　　進入三季度，從數據來看，北京等地住宅類地塊價格下調明顯，11月北京住宅類地塊的樓面價僅為6347元每平米，相比3月份的15093元每平米明顯下調。

　　但出現這一現象的主要原因是，優質土地佔比少，順義、房山等地塊拉低了平均價格；保障性住房土地面積佔比加大拉底了地價，11月純限價房用地3宗，配建保障房用地5宗。

　　“北京地價是有所下調，但沒有數據顯示的那麼明顯，更多是結構性的變化。”北京中原地産三級市場部總監張大偉認為。

　　“新政出臺之後，土地價格沒有明顯上升，土地的溢價率大幅度降低。”在10月份，住建部政策研究中心副主任秦虹曾分析，各個城市為了實現今年土地的供應指標，4季度還會有大量的土地供應，預計今年土地價格不可能有大幅度上漲。

　　但11月份的地王頻出，隱現地價上漲苗頭。

　　土地調控缺誠意

　　21世紀不動産集團市場總監林蕾説，現有高價地明後年上市後，會不會再次像以往那樣推動房價上漲，令人擔憂。

　　秦虹認為，土地價格今年的這種走低能否順利傳導到房價，仍然需要供應量的支撐。在優質地塊推出的同時，也要大量推出普通商品房及保障房地塊。

　　但實際政府推出的土地供應總量並沒有在國十條之後明顯增長，截至三季度，10個重點城市中有一半城市實際土地推出量同比是負增長。

　　從3月份至今，土地方面出臺了一系列政策，如“國19條”、土地增值稅清算、中小套型和保障房用地供應計劃。特別是4月份“新國11條”之後，政府推地尤為謹慎。同時，國土資源部也稱其清查了一大批閒置土地。但是，土地市場僅僅沉寂了3、4個月，便出現強勢反彈，土地調控似乎未收到實質效果。

　　“年初我們曾經觀望了很長一段時間，但到了年中發現調控並沒有太大影響，就決定下半年再增加土地儲備。”深圳一家房企有關人士對記者稱。

　　中原地産認為，低地價未必有低房價，真正影響樓市的在於土地供應的規模，最有力的土地政策應該是在合理的土地轉讓價格基礎上，增加土地供應，並在土地供應環節加強監管。

　　此外，在土地“招拍挂”之後，更應通過防止囤地、明確開工竣工時間、禁止捂盤惜售等市場整頓手法，來調控高價地最終轉嫁給消費者的行為。