86億造廣州新地王 或招致更嚴厲調控

　　11月25日，廣州土地市場迎來了最為激烈的一次競爭。經過40多分鐘224輪的競拍後，廣鐵南站地塊最終被廣鐵珠光聯合體以86億元拿下，成為廣州今年單價與總價的雙料地王。

　　廣鐵南站地塊是近年來出讓總價僅次於亞運城的一塊地塊。在11月1日舉行的拍賣會上，金沙洲“地王”以22.1億元成功拍出，刷新了此前價格。但相比於此次的出讓價，顯然是小巫見大巫。

　　“廣州地王繼續出現，肯定會引起全國注意。到時就可能招致新政出臺。” 廣東中原地産代理有限公司總經理黃韜對此表示，現在的形勢肯定是房價不跌，政策就會繼續甚至加強。

　　地歸原主

　　“這塊地從單價到總價來看，是名副其實的地王，創了近三年來的一個高位。”廣東省房協理事趙卓文對本報説，該盤以2.2萬/平米的成本價就可以做下來。實際上，和記黃埔開發的區域豪宅標桿──逸翠灣近在咫尺，目前售價2.5萬多元/平方米。估計該項目幾年後上市銷售之時，銷售均價賣到3萬多元/平方米以上問題不大。

　　能拍出如此高價，與各開發商不是站在同一起點競爭有關。“從競拍結果來看，由廣鐵集團獲得的結局是必然的。”趙卓文説。

　　該地塊隸屬廣鐵集團歷史劃撥用地，根據廣州“三舊改造”政策，將按土地出讓成交價的60%計算補償款，在2010年前完成搬遷、拆除的，按成交價10%追加補償比例。這意味著廣鐵只要以30%的競買價格就可以拿地。

　　同時，對開發商來説，競逐的要求頗為苛刻。

　　公告顯示，鐵路博物館和詹天佑紀念館建設費用由競拍人承擔（約1億元）。此外，紀念館的設計方案和施工方案應徵求廣州鐵路集團羊城鐵路實業發展總公司的意見，建成後的權屬也歸該鐵路公司。

　　因為這一苛刻條件和廣鐵具備的優勢，市場猜測該地塊非原地主廣鐵集團莫屬。“即使樓面價創歷史高位，但是按照30%來算，對於廣鐵來説也就是有四五千左右，壓力很小。”趙卓文分析。

　　而從其它開發商的競爭熱情來看，即使在調控政策高壓下，開發商對市場前景依然是樂觀的態勢。

　　“目前樓價還沒下降甚至還在往上走的情況下，開發商的信心很足。”廣東中原地産代理有限公司總經理黃韜對本報表示，在天河北等一些樓盤已經出現了5萬/平米的背景下，廣鐵地塊對於開發商來説是一個可以承受的價位。同時，由於市場普遍預期限購令將是短期的政策，兩年後可能放開，屆時剛好可承接那一波需求。

　　三舊用地試金石？

　　作為廣州乃至全國首宗出讓的“三舊改造”用地，廣鐵南站地塊將成為盤活企業類“三舊”用地的“試金石”。

　　趙分析，它屬於歷史劃撥用地，這創新了盤活土地資源的一種方式──通過這種方式出讓土地，政府雖然得利不多，但好處是把原來閒置的土地資源盤活了。而對原來的企業，自己也得了不少利益。從整個市場看，則為擴大土地供應量提供了很好的途徑。

　　“其實像這種舊廠房等地塊，原地主可能並不是專業地産企業，通過捆綁地産企業（如此次的廣鐵與珠光聯合競拍），顯然是一個可以推廣的模式。”黃韜也如此表示。

　　不過，對於此次地王的出現，也有另一面的聲音。

　　合富輝煌首席分析師黎文江就擔憂，廣州市政府在這次拍地中雖然回收資金比較多，但是出了個地王，有可能引致更嚴厲的調控，同時現在融資很困難，開發方可能出現資金困難。在區域影響方面，由於高昂的拆遷成本和新的價值支撐，周邊房價應會持續走高。

　　對此，趙卓文則持一種更樂觀的態度。他表示，關鍵是監管部門能否嚴格落實現有政策──如開發商囤地一年禁止拿地。“調控政策肯定會繼續，但是著力點要做一些調整。”在趙看來，此前的著力點是在控制開發商、信貸等方面，在需求端進行調控。目前更關鍵的地方是如何擴大市區內整體的土地供應量。

　　“項目推出後，將對緩解中心區的供求平衡有幫助。”趙卓文説，廣州市區的地産發展，土地供應量將是一個焦點。而廣鐵地塊的推出，可以作為市區推地的一個成功案例來操作。

　　2010年廣州全年計劃出讓商品住宅用地5平方公里，然而上半年僅成交了0.4平方公里，佔全年比例的8%，在一線城市中排名墊底。在僅剩的一個多月時間，廣州將進入密集推地期。

　　目前，廣州到年底，還有8塊共40萬平米的地塊將推出市場。而其中有6塊位於市區內。“重推市區內地塊，對於廣州這樣的一線城市來説是必然的選擇。”黃韜説。