廣渠路15號明年上半年入市 昔日地王爭走高端

　　地王就像一把雙刃劍，它既能為房企帶來巨大的號召力，同時，在地産調控下，不少曾經的地王項目入市後卻陷入了“高位拿地、低谷賣樓”的困境。此前在北京高調拿下廣渠路15號地王的方興地産或許就即將走上這個十字路口。方興地産相關人士告訴《每日經濟新聞》記者，上述項目的第一期房源將於明年上半年入市。不過據業內估計，明年上半年或仍處於調控週期內，方興地産要如何擺脫“高買低賣”的怪圈？

　　廣渠路15號地：打造高端項目

　　《每日經濟新聞》記者在與方興地産相關人士的溝通中被告知，7、8月份，廣渠路15號地已開始動工。該樓盤將分為兩期，並最終於2013年全部完成。預計該項目的第一批房源將於明年上半年對外預售。

　　然而按照時下的地産調控情況，可以預料，明年上半年房地産或仍將處於地産調控週期內。

　　廣渠路15號地是一個地王項目。2009年6月30日，方興地産以40.6億的總價拿下該地塊，扣除配建的廉租房外，樓面價達15320元/平方米。

　　由於拿地時的2009年6月30日正值房企積極拿地、地王頻出之際，而明年上半年首批房源對外銷售時，時間點預計仍將處於地産調控週期內，廣渠路15號地將會陷入 “高位拿地、低谷賣樓”的困境。

　　對此，方興地産相關人士表示，鋻於廣渠路15號地位置的稀缺性及周圍較完善的配套，公司將把此樓盤打造成一個高端項目。為了配合這種高端産品定位，公司將著手從商業、教育、休閒以及後期的物業服務等方面來加以配套，爭取走出一條産品細分的路線。方興地産董事會主席羅東江此前曾對媒體表示，本輪地産調控對低端住宅市場的影響比較大，而高端住宅受到的影響相對較小。

　　在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，北京美聯物業副總經理楊明麗對此表示認同。她説，鋻於廣渠路15號地的地王特性，在地産調控背景下銷售，當然是件“不幸”的事情，從開發商曾試圖改變規劃以及推遲動工等行為，就可以看出開發商的難處，因此開發商試圖以産品細分來體現自身的市場價值。她預計，明年上半年該樓盤首批房源上市時，方興地産會將周圍同樣的地王項目萬科藍山、富力十號的售價作為重要參照。富力十號目前均價為55000元/平方米，萬科藍山的均價為39800元/平方米，她據此預測，廣渠路15號地首批房源的均價可能在4.5萬元~5萬元/平方米。

　　萬科富力已先行

　　萬科旗下的北京樓盤萬科藍山也曾遭遇同樣的困境。

　　2007年10月25日，萬科以17億元的總價拿下該地塊，樓面價高達11409元/平方米。該樓盤的第三批房源在今年5月2日開盤，也正值地産調控期。

　　楊明麗認為，該地塊位於CBD外延區的稀缺性位置，以後幾年，該區域不太可能有大的住宅地塊出現，就算是北京CBD12地塊位置可能比萬科藍山更優越，但也是商業項目，而不是住宅。鋻於萬科藍山位置的優越性與稀缺性，該樓盤本身就具有高端樓盤的潛力。同時，地塊所在區域配套極為關鍵，以金融街旗下的金色漫香郡為例，2007年9月5日，金融街以12.03億元總價奪標，樓面價達4675元/平方米，成為當時北京大興區單價地王。然而由於該地塊位於普通住宅區，配套不太完善，開發商欲走高端路線，周圍配套又跟不上。因此9月底開盤時，開發商只是以11000元/平方米的價格入市。

　　結合地王的特性與位置的優越性，萬科的定位策略就是高端的差異化路線。從一開始，萬科就提出了“國際化公寓”的定位，將客戶群定位為高端商務人群，併為之進行了一系列價值營銷。

　　此外，去年毛大慶加盟北京萬科後，他曾提出，北京萬科將在三至五年內做北京市場的前三名。但鋻於萬科在北京拿地並不 “瘋狂”，儲地不多，如欲將銷售額擠進前三名，在儲地不多的情況下，走高端差異化路線也成了首選。

　　與萬科類似的是富力十號，也就是廣渠門10號地王項目。2009年5月，廣渠門10號地被富力地産以10.22億元的總價拿下，樓面價15141元/平方米，成為北京當時成交單價最高的土地。這個後來被命名為富力十號的項目，同樣因為優越的地理位置和完善的周邊設施，將自身定位為高端住宅。

　　不過，值得這些地王項目注意的是，4月新政後，除了金色漫香郡因合理定價，而取得較好的銷售業績外，其他的地王項目目前的銷售業績並不突出。