國企開發商不懼宏調 86億元再造廣州單價新地王

　　嚴厲的樓市調控政策並未遏制開發商對稀缺土地資源的渴望。11月25日，繼廣州亞運城項目之後，廣州又一個罕見的巨無霸地塊——廣鐵南站宅地公開拍賣，掛牌底價高達48億元，折合樓面價9627元/平方米。

　　經過40多分鐘、200多輪舉牌角逐，該地塊“老東家”廣州鐵路集團羊城鐵路實業發展總公司（以下簡稱廣鐵集團）聯合珠光集團，擊敗萬科城建聯合體、保利、中海等地産大鱷，以86億元的高價拍得，樓面地價高達1.7萬元/平方米，趕超去年廣州宅地地王。

　　巨無霸入市受熱捧

　　資料顯示，該地塊位於廣州老城區，一線望江擁有無敵江景資源，且為中國近現代著名工程師、鐵路界泰斗詹天佑主要工作地舊址，有深厚的文化內涵，總建築面積近50萬平方米，是一塊面積大且稀缺的宅地資源。掛牌公告一齣，就引起眾多知名房企關注。該地塊拍賣底價達47.9227億元，折合樓面地價為9627元/平方米。

　　此外，該地塊原屬於廣鐵集團羊城鐵路實業發展總公司的歷史劃撥用地，也是廣州第一宗三舊改造項目。

　　值得注意的是，該地塊歷史淵源和競拍條件較為特殊。拍賣公告資料顯示，為保留沿江綠地中三座現有建築物用作商業開發和建設鐵路博物館、詹天佑紀念館（不計算容積率），競得開發商要負責鐵路博物館和詹天佑紀念館的建設，並承擔由此發生的全部費用。經初步估算，兩座紀念館的建設費用合計約1億元。因此，該地塊實際拍賣底價約為49億元。

　　業內此前普遍預計，考慮到該地塊的優良位置和歷史價值，不管是為了“面子”還是利益，廣鐵集團必定會全力以赴。

　　樓面價超1.7萬元/平方米

　　昨日的競拍現場印證了業內此前的預測。據媒體報道，廣鐵集團聯合珠光集團共派出9名代表參與，佔據了競拍席的第一排，似乎有志在必得之勢，萬科和城建組成聯合體（29號牌）參與競拍，保利、中海分別與旗下子公司一起聯手對抗。拍賣一開始萬科聯合體勢頭強勁，與廣鐵集團頻頻“交手”，保利則選擇在總價高達70多億元時殺出，一路推高總價。

　　當樓面地價達1.1萬元/平方米時，主持人提醒市場有風險，但這並沒有影響開發商的奪地熱情。經過40多分鐘、200多輪的競價後，萬科聯合體、保利等終不敵廣鐵集團，敗下陣來。

　　拍賣結果顯示，該地塊以86億元的高價成交，折合樓面地價高達1.7萬元/平方米，溢價近80%，刷新了去年由廣州珠江新城CBD創下的1.5萬元/平方米的單價地王紀錄。

　　“在政策調控之下，這個價格還是偏高的，這導致未來項目必然只能做高端産品。”滿堂紅地産研究部高級主任肖文曉表示，該地面積大且擁有江景資源，在廣州市場上非常稀缺，加上開發商預期看好，導致如此高地價出現。

　　“老東家”拿地成本打7折

　　肖文曉指出，受目前政策調控，特別是對房企金融信貸的收緊，其實開發商對高地價出讓依然保持謹慎，諸如萬科聯合城建，保利攜手自身旗下公司等，都是採取聯合體的方式應對拿地。“廣鐵自身不是做房地産開發的，未來肯定會引入其他專業開發的房地産參與。這樣的好地，房企都會樂於參加的。”

　　儘管該地塊較為優質，但86億元的高價仍然超出業內預計，有業內人士擔憂廣鐵集團是否付出了過高的代價。事實上，由於該地塊是三舊改造地，按照有關政策，地價中的六成將補償給原土地使用權人廣鐵集團，如果在2010年前完成搬遷，還可以追加10％的補償，也就是説廣鐵集團的實際拿地成本約為30億元。

　　“廣鐵集團自己拿下，在其資本上分攤風險相對減少，僅需支付三成地價。”廣州地産專家謝逸楓認為，其實際樓面地價成本不到6000元/平方米，而未來該項目售價將至少達2萬~3萬元/平方米。據悉，目前該項目周邊在售望江樓盤已達2.9萬~3萬元/平方米。

　　此外，肖文曉認為，儘管是老東家拿地，土地成本減少，但高地價必然助推高房價，該項目未來必定是豪宅項目，對其周邊樓盤價格有一定拉升心理暗示作用。

　　記者注意到，近期不溫不火的廣州土地市場上，難覓富力、雅居樂、合景等本土老牌開發商的身影。

　　“一些房企銷售業績未完成，資金相對緊張，政策調控又讓房企拿地特別地謹慎，害怕資金鏈斷裂。”謝逸楓指出，如果再去搶奪地王，受到土地政策調控的壓力不小。