房産稅可對普通居民免徵或少徵

　　推進房産稅試點引弓待發。筆者認為，當前房地産市場是一個賣方市場，再加上隨著房屋租賃價格的不斷回升，房産稅徵收的比例非常容易被投資收益所彌補。因此，房産稅改革只是在稅制上進行的完善，在抑制不合理需求以及調節房價方面的效果不應寄予過多的期望。

　　建立“普遍徵收，免徵部分返還”的徵收機制。從國際經驗看，房産稅是以房地産為課徵對象，以課徵時點計稅對象評估值為計稅依據，對房地産保有期間徵收的一種財産稅，凡是“擁有”房地産的人，都有按照不動産的評估價值納稅的義務，因此，房産稅應對個人所有的住房普遍徵收。但考慮到我國經濟發展階段和居民收入水平，再加上這項改革情況複雜，影響面大，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點，恢復徵收房産稅。

　　至於免徵條件的設定是較為複雜的工作，應本著住房套數和面積兼顧的原則，免徵首套房和第二套改善性住房，重點徵收第三套以上住房的房産稅，另外在每套住房面積上也要有一定的約束。總之，在現階段，免徵的基本思路是，對普通居民自有居住用房産少量徵稅或者不繳稅，而針對豪華住宅、多套房産、投機客購買的房産是主要徵稅對象。然而，這套免徵辦法的前提是可以清楚地甄別出投機客、多套房産持有者與只有一套房産的普通居民。因此，筆者建議，當前採取“普遍徵收-免徵部分返還”的模式，並且根據家庭所在地區情況制定統一的免徵返還標準。這一方面能夠保障稅收收入，另一方面能更好地與未來普遍徵稅的制度相銜接。

　　徵稅基礎由房地産原值調整為市場評估值。從國外房産稅的發展趨勢看，房産稅改按房地産市場評估值的一定比例作為計稅依據已成為世界主要經濟發達國家的共識。為了真實地反映房地産的市場價值，公平稅收負擔、體現“量能負擔”的原則，使稅收與經濟發展和物價水平同步增長，房産稅應將原來按賬面原值計稅、從租計稅辦法，一律改為按市場評估值為計稅依據。按市場評估值再給予一定幅度的折扣後計稅，主要是考慮到房價升降的變化因素和房産的新舊程度，也照顧到不同納稅人的負擔能力，這也是美國等經濟發達國家較多采用的做法。

　　建立浮動的、差別化的稅率體系。房産稅不應是固定稅率，而應採取浮動稅率制，在經濟不景氣的階段，可以通過退稅來刺激經濟，而在房地産出現泡沫的階段，則可調高稅率，抑制需求、給市場降溫。另外，房産稅在實施中可以分幾步走，首先對商業物業提高稅率，再對多套住房和豪宅徵收物業稅，然後再逐步過渡到所有住房。在初期，針對商鋪、高檔住宅、多套住房以及普通住宅等不同性質的房産也要實行由高到低差別化的稅率。稅率設計要使結果符合二八原則，80%的稅收來自20%的納稅主體，各地居住條件低於平均水平以下的居民無需納稅或只需交納很少的稅。

　　此外，應將房産稅作為地方政府主體稅種來培育，使之隨著經濟的發展逐步成為地方政府的主要收入來源。在全國統一稅制的前提下，賦予地方政府較大的管理權限，促使地方因地制宜。

　　房産稅在實施中可以分幾步走：首先對商業物業提高稅率，再對多套住房和豪宅徵收物業稅。在初期，針對商鋪、高檔住宅、多套住房以及普通住宅等不同性質的房産也要實行由高到低差別化的稅率。稅率設計要使結果符合二八原則，80%的稅收來自20%的納稅主體，各地居住條件低於平均水平以下的居民無需納稅或只需交納很少的稅